• Transaktionsvolumen ging im Vorjahresvergleich um 5,5 Prozent auf 79,2 Milliarden Euro¹ zurück – dennoch zweitbestes Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn

• Gewerbeimmobilienmarkt bei 59,2 Milliarden Euro (minus zwölf Prozent), Wohninvestmentmarkt bei 20 Milliarden Euro (plus 23 Prozent)

• 162 großvolumige Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro, davon 68 großvolumige Portfolioverkäufe

• Marktanteil internationaler Investoren stieg um fünf Prozentpunkte auf 47 Prozent

2020 wurden auf dem Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland 79,2 Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres ist das ein Rückgang um 5,5 Prozent – aber dennoch das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn. In einer Jahresendrallye wurden im letzten Quartal 2020 gut 23 Milliarden Euro angelegt. Damit übertraf das vierte Quartal das dritte Quartal um 69 Prozent und fiel nur leicht schwächer aus als das von milliardenschweren M&A-Transaktionen dominierte besonders starke Auftaktquartal. Während 59,2 Milliarden des Investitionsvolumens auf Gewerbeimmobilien entfielen (minus zwölf Prozent, 30 Prozent über dem langjährigen Mittel), erreichte der Wohninvestmentmarkt für Portfolios ab 50 Einheiten 20 Milliarden Euro (plus 23 Prozent; 38 Prozent über dem langjährigen Mittel). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investorengruppen und Großtransaktionen im Detail

Aktivste Netto-Investoren waren mit 12,2 Milliarden Euro offene Immobilienfonds und Spezialfonds, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit 4,6 Milliarden Euro und Asset- und Fondsmanagern mit 1,8 Milliarden Euro. Die verschiedenen internationalen Investoren kamen 2020 zusammen auf einen Marktanteil von 47 Prozent, was einem Anstieg um fünf Prozentpunkte beziehungsweise 2,3 Milliarden Euro entspricht.

Im Jahresverlauf 2020 wurden 162 großvolumige Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro in Höhe von zusammen 47 Milliarden Euro registriert, darunter 68 großvolumige Paketverkäufe mit einem Transaktionsvolumen von knapp 30 Milliarden Euro. Insgesamt lag die Portfolioquote bei 47 Prozent – ein Anstieg um zwölf Prozentpunkte im Vergleich zu 2019.

Assetklassen und Renditen im Detail

Büroinvestments bleiben mit einem Anteil von 35 Prozent (27,6 Milliarden Euro) weiterhin die wichtigste Assetklasse, gefolgt von Wohnen (20 Milliarden Euro, 25 Prozent), Einzelhandel (12,3 Milliarden Euro, 15 Prozent) und Logistik (7,6 Milliarden Euro, zehn Prozent). In den Top-7-Städten blieben die Spitzenrenditen von Büroimmobilien gegenüber dem Vorquartal auf ihrem Allzeittief und liegen bei 2,85 Prozent. Die große Nachfrage nach Wohnimmobilien drückte deren Spitzenrenditen weiter in Richtung der Zwei-Prozent-Marke. Auch bei Lebensmittel-geankerten Einzelhandelsimmobilien (zum Beispiel Supermärkte mit 4,80 Prozent; minus 0,4 Prozentpunkte) sowie bei Logistikimmobilien (3,40 Prozent; minus 0,2 Prozentpunkte) führte die hohe Investorennachfrage zu einer weiteren Renditekompression. Bei der von den aktuellen Herausforderungen besonders tangierten Assetklasse Shopping-Center hat sich die Rendite hingegen um 0,25 Prozentpunkte seit dem Vorquartal erhöht, gegenüber dem Vorjahreswert sogar um einen ganzen Prozentpunkt. Mit aktuell 4,25 Prozent liegen auch die Spitzenrenditen für Hotels einen halben Prozentpunkt über dem Vorjahreswert.

Top-7-Städte verzeichnen Rückgänge

Im Gegensatz zum Gesamtmarkt verzeichneten die Investmentmärkte der Top-7-Märkte deutlichere Rückgänge. „Mit 36,5 Milliarden liegt das Ergebnis 26 Prozent unter dem von 2019, das durch eine Vielzahl an sehr großen Einzeltransaktionen geprägt war. Wurden 2019 noch neun großvolumige Transaktionen ab 500 Millionen Euro registriert, waren es im zurückliegenden Investmentjahr gerade einmal zwei Transaktionen in dieser Größenklasse. Darüber hinaus wurden auch deutlich weniger Hotels und Shopping-Center im Stadtgebiet der Metropolen gehandelt, erläutert Linsin. Mit Hamburg konnte lediglich eine der sieben Städte einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 28 Prozent auf 6,4 Milliarden Euro verzeichnen. Aktivster Investmentmarkt blieb mit 10,5 Milliarden Euro jedoch weiterhin Berlin, gefolgt von Frankfurt mit 7,7 Milliarden Euro. Mit Ausnahme von Stuttgart und München – wobei die bayerische Landeshauptstadt 2019 ein Rekordergebnis von mehr als elf Milliarden verzeichnen konnte – lag das 2020 erfasste Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in fünf der sieben Investmentzentren zum Teil sehr deutlich über dem jeweiligen Zehnjahresdurchschnitt und unterstreicht einmal mehr die große Attraktivität dieser sicheren Investmentdestinationen für nationale wie internationale Investoren. Letztere zeichneten wie im Jahr zuvor auch 2020 für 43 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in den Top-Standorten verantwortlich.

Ausblick auf 2021

„Für 2021 erwarten wir ein Transaktionsvolumen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt von deutlich über 70 Milliarden Euro. Entscheidend dafür wird vor allem die Produktverfügbarkeit sein, aber auch der weitere Erfolg im Kampf gegen die Pandemie“, prognostiziert Klein.

Aus Investorensicht bleiben Büroimmobilien das Maß der Dinge, auch in Zeiten von vermehrtem Homeoffice und Remote Working. Gerade in diesen außergewöhnlichen Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und Core-Plus-Immobilien in etablierten Lagen in den großen Büromarktzentren sowie in den nachhaltig wertstabilen Regionalzentren/B-Standorten. Insbesondere langlaufende Mietverträge mit soliden Mietern, zum Beispiel der öffentlichen Hand, sind abseits der Metropolen gefragt. „Diese defensiven Investments erfahren angesichts der aktuellen Situation einen zusätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig nicht abgedeckt werden kann. Entsprechend dürften sich die Renditen für diese Produkte weiter einengen“, so Klein.

„Für 2021 erwarten wir gerade bei den institutionellen Investoren auch eine Reallokation ihrer Immobilienportfolios in Richtung Wohnen, Gesundheits- und Sozialimmobilien sowie Logistik und Light Industrial, bei denen wir angesichts des hohen Kapitalüberhangs weitere Preissteigerungen und entsprechend weiter fallende Renditen sehen, die aber gegenüber der klassischen Anlage in festverzinsliche Wertpapiere bester Bonität weiterhin sehr auskömmliche und damit attraktive Renditen bieten. Attraktive Investmentopportunitäten sollten sich angesichts des bereits erfolgten Re-Pricings im weiteren Jahresverlauf auch bei Shopping-Centern und Hotelimmobilien ergeben. Eine spürbare Erholung in den Non-Prime-Sektoren dürfte jedoch noch einige Quartale auf sich warten lassen. Strengere Underwriting-Standards und eine geringere Verfügbarkeit von Fremdkapital werden Eigenkapitalinvestoren weiterhin begünstigen“, so Klein weiter.

„Der ifo-Geschäftsklimaindex und die ZEW-Konjunkturerwartungen zeigten im Dezember eine deutliche Stimmungsaufhellung infolge des aktuell anlaufenden, Impfprogramms in Deutschland“, sagt Linsin. „Die sehr umfangreichen staatlichen Konjunkturmaßnahmen und die stabilisierende Wirkung der Kurzarbeiterregelung sowie eine nochmals ausgeweitete Geldpolitik der EZB sollten dafür sorgen, dass Deutschland die Krise nach dem jüngst noch einmal verschärften Lockdown schnell und gestärkt überwinden kann.“

Top-7-Investmentmärkte (ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen)

Quelle: CBRE Research, Q4/ 2020.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen)

Quelle: CBRE Research, Q4/ 2020.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland nach Assetklassen (ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen)

Quelle: CBRE Research, Q4/ 2020.

Quelle: CBRE Research, Q4 2020.

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com