• Transaktionsvolumen außerhalb der Top-7-Städte erreichte 1,7 Milliarden Euro – 65 Prozent weniger als 2022
• Spitzenrendite von B-Standorten und Regionalzentren stieg 2023 im Durchschnitt um 0,5 Prozentpunkte
• Aktivste Märkte waren Mannheim, Regensburg, Dortmund und Ulm

Der Investmentmarkt für Büroimmobilien an B-Standorten und Regionalzentren verzeichnete 2023 einen deutlichen Rückgang des Transaktionsgeschehens auf 1,7 Milliarden Euro. Angesichts der allgemeinen Zurückhaltung am Immobilieninvestmentmarkt und speziell am Büroinvestmentmarkt – das Segment erreichte nach Industrie- und Logistik, Wohnen und Einzelhandel 2023 lediglich den vierten Platz – fiel der Rückgang an den B-Standorten und Regionalzentren im Vergleich jedoch moderat aus. Hier wurden zwar 65 Prozent weniger investiert als noch 2022, in den Top-7-Märkten sank das Transaktionsvolumen jedoch um 81 Prozent. Entsprechend gewannen die B-Standorte und Regionalzentren an Relevanz: 2022 machten sie lediglich ein Fünftel des Büroinvestitionsmarktes aus, 2023 dagegen ein Drittel. Die umsatzstärksten Märkte außerhalb der Top-Investmentzentren waren Mannheim (rund 250 Millionen Euro, unter anderem durch den Verkauf der LBBW-Zentrale an der Augustaanlage und dem No.1 im Glückstein-Quartier), Regensburg (unter anderem E.ON-Zentrale), Dortmund (unter anderem Königshof) und Ulm (unter anderem Telekom-Gebäude). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

So trugen Paketverkäufe kaum zum Investitionsvolumen bei. Entfielen 2022 noch 25 Prozent des Transaktionsvolumens außerhalb der Top-Standorte auf Portfolios, so waren es im Jahr 2023 gerade noch zehn Prozent. Zudem fand lediglich im ersten Quartal 2023 eine Transaktion oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke statt. Auch im Größensegment zwischen 20 und 50 Millionen Euro waren im Vorjahresvergleich starke Rückgänge zu verzeichnen. Lediglich im Segment von fünf bis zehn Millionen Euro wurde mehr investiert als im Vorjahr. Dementsprechend ging auch die durchschnittliche Dealgröße auf rund 18 Millionen Euro zurück (2022: 29 Millionen Euro). 

Anders als am gesamten Immobilieninvestmentmarkt, an dem verstärkt im value-add und opportunistischen Segment investiert wurde, stieg der Anteil an Core- und Core-Plus-Investments im Büromarkt der B-Standorte und Regionalzentren im Vorjahresvergleich an: 78 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf diese Risikoklassen. Dementsprechend rückläufig war der Umsatz von value-add und opportunistischen Anlagestrategien. Dies lag an den positiven Entwicklungen der Spitzenmieten, insbesondere für ESG-konforme Neubauten. Wertsteigerungen sind bei älteren Büroimmobilien schwieriger umzusetzen – um die Markfähigkeit zu erreichen, besteht oft ein erheblicher Investitionsbedarf, der Finanzierungszusagen erschwert.

Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und insbesondere Spezialfonds, die gut 400 Millionen Euro investierten, aber kaum verkauften. Auf Verkäuferseite führten hier die Immobilienaktiengesellschaften und REITs, die gut 180 Millionen mehr durch Verkäufe erlösten als sie kauften.

Anstieg der Renditen

Wie auch für die besten Objekte in den Top-7-Märkten stieg die Spitzenrendite in den B-Standorten Bonn, Hannover und Nürnberg um 0,4 Prozentpunkte. Insgesamt war über alle B-Standorte und Regionalzentren hinweg jedoch mit 0,5 Prozentpunkten ein deutlicherer Anstieg zu verzeichnen. Zur Benchmarkrendite der zehnjährigen Bundesanleihe ergibt sich daher ein Spread von 3,4 Prozentpunkten bis 4,2 Prozentpunkten; zu den Top-Büro-Märkten beträgt der Abstand je nach Markt 0,5 bis 1,3 Prozentpunkte.

„Wir sehen jedoch erste Anzeichen einer Trendwende: Die zuletzt wieder rückläufigen Finanzierungszinsen und moderateren Renditen für festverzinsliche Wertpapiere sorgen für mehr Planungssicherheit und eine höhere Attraktivität von Immobilieninvestments“. Somit öffnet sich für manche Investoren gerade in der jetzigen Marktphase die Möglichkeit, sich am deutschen Immobilienmarkt zu positionieren und vom zukünftig erwarteten Aufschwung und Mietsteigerungspotenzial zu profitieren. Zentral ist mehr denn je die assetspezifische Rendite-Risiko-Analyse, da die Diskussion um das Repricing und die zukünftige Positionierung der Immobilie angesichts der ESG-Thematik weiter zunehmen wird.

Ausblick auf 2024
„Wir erwarten 2024 eine höhere Anzahl an Verkäufen von Objekten in Stresssituationen; Objekte, bei denen die bisherige Finanzierungsstruktur nicht nachhaltig ist, müssen verkauft werden. Dies bietet speziell opportunistischen Investoren spannende Möglichkeiten, sodass auch in dieser Risikoklasse eine Marktbelebung zu erwarten ist. Zudem gehen wir davon aus, dass institutionelle Bestandshalter Objekte verkaufen werden, die ihren ESG-Zielen nicht mehr gerecht werden“, prognostiziert Keller.

„Für die ersten sechs Monate erwarten wir aufgrund der sich stabilisierenden Finanzierungszinsen nur einen leichten weiteren Anstieg bei den Bürorenditen. Das wird zu einer gewissen Belebung am Büroinvestmentmarkt führen – auf einem neuen, niedrigeren Preisniveau“, prognostiziert Linsin.