Deutsche Wohnimmobilien bei Investoren weiterhin sehr begehrt.

- Deutsche Wohnimmobilien bei Investoren weiterhin sehr begehrt
- Transaktionsvolumen von rund 8,2 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen fast doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum
- Berlin bleibt auch im 3. Quartal Investitionsmarkt Nummer Eins in Deutschland
- Erste Engpässe hinsichtlich Produktverfügbarkeit bei Core-Wohnpakten in Metropolen und prosperierenden Regionalzentren
- Investments in Projektentwicklungen ziehen durchschnittliche Quadratmeterpreise nach oben
- Transaktionsvolumen 2012 von gut 10 Milliarden Euro auch ohne Großtransaktionen realistisch

Deutsche Wohnportfolios gelten vor allem bei institutionellen Immobilieninvestoren weiterhin als eine der gefragtesten Assetklasse. Entsprechend hat sich nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE das Transaktionsvolumen für Wohnpakete bzw. Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten nach einem überaus starken ersten Halbjahr im dritten Jahresviertel um 1,58 Milliarden Euro auf insgesamt rund 8,18 Milliarden Euro weiter erhöht. * Damit war das bundesweite Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale fast doppelt so hoch wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Nach Angaben von CBRE wurden bei 147 registrierten Portfoliotransaktionen rund 149.000 Wohneinheiten mit insgesamt mehr als 9,6 Millionen Quadratmetern Wohnfläche gehandelt.

Im dritten Quartal reduzierte sich zwar das Transaktionsvolumen im Vergleich zu den beiden vorangegangenen Quartalen um gut die Hälfte, jedoch wurde die erste Jahreshälfte im Wesentlichen durch vier Großtransaktionen mit einen Investmentvolumen von insgesamt 4,58 Milliarden Euro und 91.500 verkauften Wohneinheiten dominiert (LBBW-Portfolio an ein Konsortium aus institutionellen Investoren unter der Führung der Patrizia Immobilien AG für ca.1,435 Milliarden Euro; DKB Immobilien-Portfolio an TAG Immobilien AG für ca. 960 Millionen Euro; BauBeCon-Portfolio an Deutsche Wohnen AG für 1,235 Milliarden Euro sowie die Übernahme des „Hawk-Portfolios“ der Speymill Deutsche Immobilien Company durch den Finanzinvestor Cerberus für rund 950 Millionen Euro). Rechnet man diese großvolumigen Paketverkäufe heraus, so stellt sich das Ergebnis des dritten Quartals als überaus zufriedenstellend dar. So fanden von den insgesamt 18 Portfoliotransaktionen mit jeweils 1.000 und mehr Wohneinheiten sieben alleine im dritten Quartal statt. Größte Transaktionen hierbei waren der Erwerb eines Pakets aus Bestandswohnungen und im Bau befindliche Projekte durch die Patrizia Immobilien AG für rund 250 Millionen Euro sowie die Übernahme von ca. 3.100 Wohnungen in Berlin-Hohenschönhausen für 110 Millionen Euro durch die Estavis AG.

Grafik siehe Anhang

Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland: „Wir registrieren bei Wohnportfolios über das gesamte Rendite-Risiko-Spektrum weiterhin eine ungebrochen hohe Investorennachfrage, die jedoch an beiden Enden des Marktes nur unzureichend befriedigt werden kann. Während im opportunistischen Segment gerade bei Non-Core-Immobilien nach wie vor die Kaufpreisvorstellungen zwischen Verkäufern und potenziellen Käufern noch zu weit auseinanderliegen und damit im Distressed-Bereich eine rege Investitionsdynamik verhindert wird, stellen wir im Core- und Core Plus-Segment langsam eine Produktverknappung fest, die zu Bieterwettbewerben vor allem bei Bestandsportfolien mit Objekten in den wirtschaftsstarken Großstädten und Regionalzentren und damit in steigenden Kaufpreisen und sinkenden Nettoanfangsrenditen resultiert.“

„Die großen Liquiditätsreserven institutioneller Investoren, vor allem bei Pensionskassen und Spezialfonds, und deren geplanten Portfolioumschichtungen in Richtung (Wohn-)Immobilien werden dafür sorgen, dass sich die Ankaufsrenditen auf dem aktuellen Niveau weiter konsolidieren werden“, so Lüttger weiter.

Auf Käuferseite dominierten in den ersten drei Quartalen infolge der großvolumigen Paketverkäufe börsennotierte Immobilienunternehmen mit einem Anteil von rund 40 Prozent am Gesamtvolumen, gefolgt von – überwiegend ausländischen – Asset Manager/Fondsmanager und Versicherungsunternehmen/Pensionsfonds mit jeweils rund 20 Prozent das Geschehen am Investmentmarkt. Der Anteil ausländischer Investoren am gesamten Transaktionsvolumen betrug gut 24 Prozent.

Waren im bisherigen Jahresverlauf die vier Großtransaktionen durch institutionelle Investoren im Hinblick auf das Transaktionsvolumen maßgeblich, zeigt sich bei Betrachtung der Anzahl der Transaktionen, dass bis dato über 60 Prozent in Wohnpakete mit Investitionsvolumina von bis zu 20 Millionen Euro investiert wurden. Darüber hinaus wurde jede vierte Transaktion in der Größenordnung von bis zu 50 Millionen Euro getätigt, wobei der Investitionsfokus hier überwiegend auf die wirtschaftsstarken Metropolen ausgerichtet war.

Vor allem die weiterhin günstigen gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten sowie die bereits jetzt schon eingepreisten Mietsteigerungspotenziale in den wirtschaftsstarken Großstädten, Regionalzentren und Universitätsstädte, die allesamt ein knappes Wohnraumangebot aufweisen, bilden die Ausgangsbasis für das national wie international weiter steigende Interesse am deutschen Wohnungsmarkt.

„Insbesondere in Berlin kennt die Entwicklung bei Mieten und Kaufpreisen nur eine Richtung: nach oben, und das über den gesamten Markt und schon seit geraumer Zeit“, bestätigt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin, die momentane Situation am Investmentmarkt für Wohnportfolien und Zinshäuser in der Bundeshauptstadt.

„Berlin ist hierzulande bei Wohninvestments unangefochtener Investmentstandort Nummer Eins. Bis dato wurden allein bei Paketverkäufen mehr als 2 Milliarden Euro in Europas dynamischsten Wohnungsmarkt investiert. Vor dem Hintergrund weiter steigenden Mieten rechnen wir in Berlin weiterhin mit einer sehr dynamischen Investitionstätigkeit, zumal derzeit noch einige kleinere Portfolien auf dem Markt sind“, so Schlatterer weiter.

Dass der Wohninvestmentmarkt hierzulande einiges an Potenzial aufzuweisen hat, dafür sprechen auch zwei grundlegende Trends im Hinblick auf die Anlagestrategie einzelner Investorengruppen. „Wir registrieren zum einen zunehmend ein Interesse von wertsteigerungsorientierten Investoren, die bereit sind managementintensivere Bestandportfolien ´anzupacken´, wobei im Gegensatz zu den Boomjahren 2004 bis 2007 sich deren Anlagestrategie tendenziell eher in Richtung Bestandshaltung als in Richtung eines schnellen Abverkaufs durch Einzelprivatisierung entwickelt. Darüber hinaus agieren diese Investoren mit im Markt verankerten Asset Management-Plattformen, die über einen langjährig erfolgreichen Track Record verfügen“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

„Zum anderen wird angesichts des Produktmangels im Core-Bereich wieder verstärkt in Projektentwicklungen investiert. Hier sind vor allem deutsche Spezialfonds, geschlossene Vehikel und berufsständische Versorgungswerke dominierend, wobei sich deren Investitionstätigkeit ausschließlich auf gute Wohnlagen in prosperierenden Wirtschaftsstandorten fokussiert. Dementsprechend sind gerade im dritten Quartal die gezahlten Durchschnittspreise pro Quadratmeter Wohnfläche als auch pro gehandelte Wohneinheit im Vergleich zum Vorquartal weiter gestiegen“, so Linsin weiter.

„Die Investitionstätigkeit wird auch im Schlussviertel und im kommenden Jahr sehr dynamisch bleiben. So befinden sich derzeit noch einige großvolumige Pakete im Markt, aber auch ohne diese geplanten Transaktionen rechnen wir für das Gesamtjahr 2012 mit einem Transaktionsvolumen von mindestens 10 Milliarden Euro“, so Linsin in seinem abschließenden Ausblick.

* Zum Vergleich: Das Transaktionsvolumen bei Wohnpaketen bzw. -anlagen ab 100 Wohneinheiten lag in den ersten drei Quartalen bei 7,78 Milliarden Euro.

Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.

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jan.linsin@cbre.com

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Head of Residential Investment Germany
T: +49 (0) 69 17 00 77 29
konstantin.luettger@cbre.com

Michael Schlatterer (MRICS)
Team Leader Residential Valuation
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