- Transaktionsvolumen in Wohnportfolios 2011 von über 6,1 Milliarden Euro
- Berlin untermauert seine Stellung als wichtigster und fungibelster lokaler Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien in Europa
- Großvolumige Transaktionen in Berlin und Projektentwicklungen im hochwertigen Segment führen zu gestiegenen durchschnittlichen Kaufpreisen
- Geplante großvolumige Portfolio-Veräußerungen sorgen 2012 für anhaltend hohe Investitionsdynamik


Dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE zufolge führt die Flucht in Sachwerte aufgrund des weiterhin unsicheren Ausgangs der Staatsschuldenkrise in Europa zu einem Run auf deutsche Wohnungsbestände in den hiesigen Metropolregionen. Vor allem institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland setzen ein großes Vertrauen in den Standort Deutschland und seinen sehr stabilen Wohnimmobilienmarkt.

Nach Analyse von CBRE stieg das Transaktionsvolumen bei Wohnpaketen bzw. Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten 2011 gegenüber dem Vorjahr um 44 Prozent auf 6,12 Milliarden Euro, wobei die indirekten Verkaufserlöse durch den Börsengang der Berliner Immobiliengesellschaft GSW AG mit anteilig rund 29.500 Wohneinheiten nicht mitgezählt wurden. Deutlich gestiegen ist auch die Zahl der gehandelten Wohneinheiten. Mit rund 92.000 verkauften Wohneinheiten bei 194 registrierten Transaktionen lag der Wert 27 Prozent über dem Vorjahresergebnis. So hat der Markt für große Wohnpakte mit 1.000 und mehr Wohneinheiten wieder deutlich an Fahrt gewonnen. Nachdem hier 2010 zwölf Transaktionen stattfanden, wurden im zurückliegenden Investmentjahr 19 Großtransaktionen registriert. Hierunter fielen unter anderem die Übernahme der Mehrheitsanteile der Colonia Real Estate durch die TAG Immobilien mit anteilig 9.500 Wohneinheiten sowie Teile des ehemaligen Level One-Portfolios – bei dem CBRE auf Verkäuferseite beratend tätig war – sowie der Verkauf eines Teilportfolios der Gagfah an die Berliner GSW AG.

Auf Käuferseite dominierten börsennotierte Immobilienunternehmen mit einem Anteil am Gesamtvolumen von 32 Prozent den Investmentmarkt. Sehr aktiv zeigten sich auch Privatinvestoren, auf die – in Verbindung mit geschlossenen Investmentvehikeln – gut 13,4 Prozent entfielen. Daneben investierten im Wesentlichen noch Offene Immobilien(spezial)fonds (13 Prozent) sowie der öffentliche Sektor (10 Prozent).

Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland: „Die Wohnimmobilie in Deutschland wird in Zeiten der Staatsschuldenkrise in der Eurozone und volatiler internationaler Finanzmärkte als Hort der Sicherheit betrachtet. Dies hat in allen wesentlichen Segmenten der Wohnungswirtschaft zu positiven Entwicklungen geführt. Die nationalen Projektentwickler erfreuen sich einer sehr positiven Nachfrage im Einzel-, wie auch im Kapitalvertrieb, nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund steigender Wohnungsmieten vor allem in den wirtschaftsstarken Großstädten und prosperierenden Regionalzentren sowie Studentenstädten mit einem sich verknappenden Wohnungsmarkt. Die Entwicklungen zeigen klar das hohe Grundvertrauen, das der deutsche Wohnimmobilienmarkt national und international genießt.“

Nach der Anzahl der Transaktionen wurden 2011 mit über 62 Prozent die meisten Wohninvestments in der Kategorie bis zu 20 Millionen Euro abgeschlossen und untermauerten damit den Trend – teilweise auch die Flucht – vor allem der Privatinvestoren und Family Offices in die Sachanlage unter dem Primat der Vermögensbestandssicherung.

4,35 Milliarden Euro bzw. gut 71 Prozent des Gesamtvolumens entfielen auf Käufer aus dem Inland, die hinsichtlich Investorennationalität somit die deutlich größte Gruppierung stellten. Es folgten Investoren aus den USA mit 5,7 Prozent sowie aus Schweden und Österreich mit 4,2 bzw. 3,4 Prozent. Internationale Investoren traten hierbei eher in opportunistischen Preissegmenten in Erscheinung und verfügen in der Regel bereits über bestehende Asset-Management-Plattformen. Alternativ arbeiten sie mit erfahrenen deutschen Asset- und Property-Managern zusammen, um sich den deutschen Markt zu erschließen.

Auch verkäuferseitig waren börsennotierte Immobiliengesellschaften mit 24 Prozent des Transaktionsvolumens sehr aktiv, gefolgt von den Projektentwicklern und Bauträgern mit 12 Prozent. Auf die Privatisierung öffentlicher Wohnbestände entfielen dagegen weniger als 4 Prozent des Gesamtvolumens des Jahres 2011.

Besonders auffällig ist die ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Berlin. Mit rund 2,3 Milliarden Euro und über 32.300 gehandelten Wohneinheiten entfielen 37 Prozent des bundesweit registrierten Investmentvolumens und 37 Prozent aller Wohneinheiten auf die Bundeshauptstadt. Infolge der großvolumigen Transaktionen in Berlin sowie den Projektentwicklungen im hochwertigen Segment stieg der durchschnittlich erzielte Kaufpreis pro Quadratmeter auf 1.033 Euro.

Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin: „Die deutsche Bundeshauptstadt profitiert von ihrem internationalen Bekanntheitsgrad als kultureller Hot Spot, der zunehmend positiven soziodemographischen Entwicklung und einer deutlichen Verknappung des Mietwohnungsangebots aufgrund der praktisch nicht vorhandenen Neubauaktivitäten. Zusammen mit dem vergleichsweise niedrigen Mietniveau führte dies in den letzten Jahren zu deutlichen Mietsteigerungen – in einigen ´Kiezen´, vor allem im Altbezirk Mitte und in Kreuzberg-Friedrichshain, im zweistelligen Bereich – und einer ähnlichen Entwicklung bei den Preisen für Eigentumswohnungen. Die Renditen für Zinshäuser bewegen sich im Vergleich zu anderen Metropolen noch auf einem vergleichsweise moderaten Niveau. Wir schätzen, dass 2011 zusätzlich zum institutionellen Investmentsegment weitere 6 bis 6,5 Milliarden Euro durch Verkäufe von einzelnen Zinshäusern (Single Asset Deals) und Eigentumswohnungen umgesetzt worden sind. Berlin untermauert damit seine Stellung als wichtigster und fungibelster lokaler Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien in Europa.“

„Für 2012 erwarten wir generell einen ähnlich robusten und positiven Wohnungsmarkt wie im vergangenen Jahr. Vor dem Hintergrund eines gerade für klein- und mittelvolumige Wohninvestments weiterhin günstigen Finanzierungsumfelds und dem Mangel an risikoarmen Alternativanlagen ist zu erwarten, dass der Markt tendenziell durch einen Nachfrageüberhang geprägt sein wird, sollten sich die Entwicklungen an den internationalen Finanzmärkten nicht fundamental ändern. International könnte der Markt durch die möglichen Verkäufe der Wohnungsbestände der Landesbank Baden-Württemberg, der Bayerischen Landesbank, der TLG oder der aktuell diskutierten Veräußerung der Anteile des Landes Hessens an der Naussauischen Heimstätte sowie von weiteren großvolumigen Paketverkäufen weiter an Aufmerksamkeit gewinnen. Dies hätte aus unserer Sicht auch fundamental positive Auswirkungen auf den gesamten deutschen Wohnimmobilienmarkt und würde das Transaktionsvolumen auf ein vergleichbares Niveau wie im Vorjahr bringen“ ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.


Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


Ansprechpartner:
CBRE GmbH
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Head of Residential Investment Germany
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konstantin.luettger@cbre.com

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Team Leader Residential Valuation
T: +49 (0)30 726154156
michael.schlatterer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
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