- Gewerbliches Transaktionsvolumen 2011 mit 22,62 Milliarden Euro 18 Prozent über Vorjahreswert
- Drittbestes Ergebnis in den letzten zwölf Jahren
- Anteil Einzelhandelsinvestments am Gesamtvolumen bei knapp 47 Prozent
- Investoreninteresse an Deutschland auch 2012 ungebrochen hoch – Investitionsvolumen von mehr als 20 Milliarden Euro erwartet

Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE im letzten Jahresviertel 2011 rund 5,83 Milliarden Euro und damit ein leicht höheres Volumen als im Vorquartal investiert. Insgesamt summierte sich das aufgelaufene Transaktionsvolumen im zurückliegenden Investmentjahr damit auf 22,62 Milliarden Euro – gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Plus von 18 Prozent und mithin das beste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2006/2007.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland: „Die Fortsetzung des konjunkturellen Aufschwungs, die beste Arbeitsmarktbilanz seit der Wiedervereinigung Deutschlands sowie ein starker Binnenkonsum demonstrieren die Robustheit der einheimischen Wirtschaft auch in Zeiten der schweren Staatsschuldenkrise innerhalb der Eurozone. Damit festigt der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt seine Position als einer der sichersten und stabilsten Investmentmärkte weltweit eindrucksvoll. Dies schlug sich auch in einem entsprechend hohen Anteil ausländischer Investoren nieder, die 2011 über 7,6 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert haben und somit für mehr als ein Drittel am gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich zeichneten. Gerade bei den großen Shopping-Center-Transaktionen für mehrere Hundert Millionen Euro sind die deutschen Investoren oft nicht wettbewerbsfähig. Aber auch bei gefragten Büroimmobilien liegen die Gebote ausländischer Assetmanager mittlerweile über jenen der deutschen Mitstreiter, was die teilweise noch weiter sinkenden Anfangsrenditen in den Toplagen erklärt.“

Dominierende Nutzungsart waren im Investmentjahr 2011 einzelhandelsgenutzte Immobilien, auf die rund 10,55 Milliarden Euro oder knapp 47 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfielen. Gegenüber dem Vorjahr war dies gleichzeitig auch ein deutlicher Anstieg um 36 Prozent, was einen Beleg für die weiter anhaltende Portfoliodiversifikation der Immobilieninvestoren in Richtung dieser tendenziell konjunkturstabileren Anlageklasse darstellt. Verstärkt engagierten sich hierbei Investoren aus Nicht-Euro-Ländern, wie der Erwerb des PEP Einkaufszentrums in München-Neuperlach durch den US-amerikanischen Pensionsfonds TIAA-CREF im vierten Quartal zeigte. Großvolumige Einzelhandelsinvestments tätigten im Schlussquartal 2011 mit der Gropius-Passage in Berlin und den Gera Arcaden (beide durch die mfi Management für Immobilien AG) sowie mit dem Sophienhof in Kiel durch die Union Real Estate Investment aber auch deutsche Investoren.

Daneben wurden insgesamt 8,24 Milliarden Euro (36 Prozent) in Büroimmobilien investiert. Im Wesentlichen trugen hier der Verkauf des Jupiter-Portfolios an den kanadischen Dundee International REIT im dritten Quartal, der Verkauf der Deutschen Bank-Türme in Frankfurt an einen geschlossenen Fonds der DWS im zweiten Quartal sowie der von CBRE begleitete Ankauf des Silver Towers in Frankfurt durch ein Investorenkonsortium unter der Führung der IVG im vierten Quartal bei.

Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen 904 Millionen Euro oder 4 Prozent des Investmentvolumens. Sonstige Nutzungsarten verbuchten einen Anteil von knapp 8 Prozent oder 1,77 Milliarden Euro, darunter Hotelinvestments in Höhe von 1,1 Milliarden Euro (oder 4,9 Prozent). Darüber hinaus wurden 1,15 Milliarden Euro (5,1 Prozent) in Entwicklungsgrundstücke mit gewerblicher Nutzung investiert.

Insgesamt entfielen im Investmentjahr 2011 auf Einzeltransaktionen knapp 18,2 Milliarden Euro oder gut 80 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Infolge einiger größerer Paketverkäufe von Einzelhandels- aber auch Büroimmobilien wurde bei Portfoliotransaktionen ein Investmentvolumen von 4,45 Milliarden Euro registriert.

Dominierende Investorengruppe waren im vergangenen Jahr aufgrund einiger großvolumigen Deals (unter anderem Metro-Portfolio, CentrO Shopping-Center sowie einiger Fachmarktportfolios) die Asset-/ Fondsmanager mit knapp 4,73 Milliarden Euro (20,9 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens) Daneben zeichneten Offene Immobilienfonds und Spezialfonds für 4,61 Milliarden Euro (20,1 Prozent) verantwortlich. Auf die Gruppe der Projektentwickler entfielen gut 3,09 Milliarden Euro (13,7 Prozent) – ein Plus gegenüber dem Vorjahr um 184 Prozent und damit auch Ausdruck eines wieder optimistischeren Ausblicks der Branche, wobei rein spekulative Bauvorhaben aufgrund der restriktiven Kreditvergabe der Banken eher selten sind. Die vielzitierte Flucht von Privatinvestoren in Sachanlagen zeigte sich in der Zunahme an Investments dieser Käufergruppe um 58 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf nunmehr 2,72 Milliarden Euro. Damit zeichneten private Investoren für rund 12 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Daneben betrug der Anteil geschlossener Vehikel zehn Prozent oder 2,27 Milliarden Euro, während sich der Anteil der Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds auf 8,2 Prozent belief.

In den fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden im vergangenen Jahr insgesamt 11,07 Milliarden Euro und somit 18 Prozent mehr als im Vorjahr registriert. Insgesamt entfielen knapp 49 Prozent des gesamten bundesweiten Investmentumsatzes auf die fünf Top-Standorte. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,89 Milliarden Euro (+ 62 Prozent gegenüber dem Vorjahr) belegte Frankfurt den ersten Platz knapp vor München mit 2,85 Milliarden Euro (+ 70 Prozent), Berlin mit 2,20 Milliarden Euro (ein Rückgang um 17 Prozent, der im Wesentlichen durch die Shopping-Center-Verkäufe Alexa und Boulevard Berlin sowie den Verkauf des Sony Center im Vorjahreszeitraum bedingt ist) und Hamburg mit rund 2,13 Milliarden Euro (+ 9 Prozent). In Düsseldorf (inkl. Umland) betrug der Investmentumsatz knapp 1 Milliarde Euro – ein Rückgang um 25 Prozent gegenüber einem sehr starken Vorjahr mit den beiden Großtransaktionen Vodafone Campus und Deutsche Bank-Carrée mit zusammen rund 475 Millionen Euro.

Verstärkt wurde aber auch in Standorte abseits der großen Investmenthochburgen investiert, so unter anderem in Köln und Stuttgart sowie in den prosperierenden Regionalzentren.

Der Anlagefokus der Immobilieninvestoren ist weiterhin von einer risikominimierenden Anlagestrategie – also in Objekte in guter Lage mit solventen Mietern und langen Mietverträgen – geprägt, infolge derer sich die Spitzenrenditen für erstklassige Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen auf dem jeweiligen Vorquartalsniveau stabilisiert haben.

Eine weitere Reduktion der Anfangsrendite um 0,1 Prozentpunkte auf nunmehr 5,00 Prozent ist dagegen für Core-Shopping-Center in den A-Standorten festzustellen.

Klein: „Angesichts des latenten Nachfrageüberhangs nach Core- und Core Plus-Immobilien sollten sich die Immobilienrenditen auf dem aktuellen Niveau tendenziell weiter stabilisieren, in einzelnen Segmenten sind weiter rückläufige Werte aber durchaus möglich. Da zukünftig das Produktangebot bei Spitzenimmobilien noch geringer ausfallen wird, erwarten wir, dass sich die Nachfrage im Bürosegment vermehrt auf Objekte in B-Lagen verlagert, wo sich auf Seiten der Verkäufer mittlerweile realistischere Preisvorstellungen abzeichnen.“

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, abschließend: „Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments wird in einem sich abschwächenden Konjunkturumfeld und angesichts eines zu erwartenden Mangels an Alternativanlagen mit weiterhin historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen auch 2012 recht dynamisch bleiben. Gerade der Renditeabstand zwischen Core-Immobilieninvestments und langfristigen Schuldtiteln des Bundes, der Ende 2011 bei erstklassigen Büroimmobilien einen Wert von über 3,13 Prozentpunkten erreichte, wird dafür sorgen, dass die Nachfrage nach deutschen Immobilieninvestments hoch bleibt. Der Abbau von Risikopositionen in den Bankbilanzen sowie die geforderte höhere Eigenkapitalausstattung werden darüber hinaus dafür sorgen, dass vor allem ab der zweiten Jahreshälfte vermehrt notleidende, managementintensive Immobilien – vor allem aus dem Shopping-Center-Bereich – auf den Markt kommen werden. Vor diesem Hintergrund rechnen wir für 2012 mit einem vergleichbar hohen Transaktionsvolumen wie in den zurückliegenden zwölf Monaten. Da die mittelfristigen Wachstumsperspektiven der deutschen Wirtschaft recht positiv sind und der hiesige Investmentstandort sich als sicherer Anlagehafen zunehmend behauptet, sollte auch der Anteil ausländischer eigenkapitalstarker Investoren weiter steigen.“


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CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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