CBRE veröffentlicht Sanierungskosten-Leitfaden für Immobilieninvestoren
- Refurbishments in deutschen Top-5-Städten sind teurer als in London und Paris
Der globale Immobiliendienstleister hat den „Investor Refurbishment Cost Guide European Cities“ veröffentlicht. Der Report bietet eine umfassende Analyse mit Vergleichen von Kosten-Benchmarks für gewerbliche Bürosanierungsprojekte für 15 europäische Städte, die von kleineren Arbeiten bis hin zu größeren Umbauten reichen. Egal ob bei kleineren Reparaturmaßnahmen oder bei umfangreichen Modernisierungen – in den deutschen Top-5-Städten sind die Kosten für die Baumaßnahmen höher als in den anderen untersuchten Städten. So ist München mit 575 bis 800 Euro pro Quadratmeter bei kleineren Sanierungen Spitzenreiter – dicht gefolgt von den anderen vier deutschen Städten. Bei größeren Umbauten führt Hamburg die Kostentabelle an. Hier werden 2.750 bis 3.600 Euro pro Quadratmeter fällig. Günstigste Stadt – in allen Kategorien – ist Helsinki. Dort reicht die Spanne von 350 bis 600 Euro beziehungsweise von 1.850 bis 2.500 Euro. Bei den untersuchten Städten handelt es sich um: 1. Amsterdam, 2. Berlin, 3. Kopenhagen, 4. Düsseldorf, 5. Dublin, 6. Frankfurt, 7. Hamburg, 8. Helsinki, 9. London, 10. Madrid, 11. Mailand, 12. München, 13. Oslo, 14. Paris und 15. Stockholm.
Refurbishments sind ein wichtiger Teil der Objektstrategie eines Investors. Sie tragen dazu bei, die Objektqualität zu verbessern, den Wert und die Mieteinnahmen zu steigern und langfristige Mietverträge zu sichern. Im vergangenen Jahr haben sich die Anforderungen an Arbeitsplätze aufgrund der Pandemie weiter verändert. Führende Unternehmen wünschen sich mehr denn je ein durchdachtes Design, eine hochwertige Ausstattung und intelligente Gebäudetechnologie zur Unterstützung der Kundenerfahrung und Energieeffizienz. Aber auch höhere Investitionen in Technologien für Zusammenarbeit und Videokonferenzen sowie insbesondere für einen verbesserten Gesundheitsschutz werden gefordert.
Sanierungen sind aber nicht allein aus finanzieller Sicht sinnvoll. „Etwa 35 Prozent des CO2, das für die Herstellung eines Gebäudes aufgewendet wird, steckt in der Bausubstanz, so dass sich eine Sanierung und Verlängerung der Lebensdauer auf die Klimabilanz eines Gebäudes oftmals deutlich positiver auswirkt als ein Abriss und Neubau“, sagt Scheins.
Trends bei den Sanierungskosten in europäischen Städten
In 75 Prozent der untersuchten Städte war die Qualität der Ausbaustandards der dominierende Kostenfaktor, wobei die Nachfrage nach Sanierungen mit höheren Standards die Projekte teurer machte. Sowohl in London als auch in Madrid ist das Erreichen der Ausbauqualität, die notwendig ist, um sich von der Konkurrenz abzuheben, der Kostentreiber Nummer eins.
Der europäische Markt wurde durch Materialengpässe, Verzögerungen und Preiserhöhungen beeinträchtigt. Während Covid-19 die Produktion und die Lieferketten von Materialien und Rohstoffen unterbrochen hat, haben Infrastrukturprojekte in China, den USA und anderen Industrienationen zu einem starken Preisanstieg und längeren Lieferzeiten geführt – insbesondere bei wichtigen Baustoffen wie Stahl. An einigen Standorten tragen Preisaufschläge auf importierte Materialien zu höheren Preisen bei – beispielsweise in Dublin.
Auch der Fachkräftemangel ist weit verbreitet, mit fehlenden Kapazitäten in der gesamten Baubranche in den Jahren 2020 und 2021. In nordischen Städten (Helsinki, Oslo, Stockholm) zeigt sich, dass die Lohnkosten und die Verfügbarkeit von Arbeitskräften besonders problematisch sind, vor allem in Kombination mit den hohen Lebenshaltungskosten und einem geringen Anteil an legal beschäftigten ausländischen Arbeitskräften.
Städte mit einem qualitativ schlechteren Gebäudebestand und einem geringen Flächenangebot sehen sich mit höheren Kosten für die Sanierung konfrontiert. Es ist teurer, ältere Gebäude an die Anforderungen der heutigen Nutzer anzupassen, wenn die Baulogistik beispielsweise durch enge Straßen erschwert wird. So sind in Mailand Sanierungsprojekte im Stadtzentrum aufgrund der lokalen logistischen Einschränkungen 20 bis 30 Prozent teurer. In Amsterdam ist es wiederum aufgrund der Grachtensituation und der lokalen Infrastruktur teurer zu bauen als an anderen Standorten in den Niederlanden.
Gesetzliche Auflagen und lokale Steuern sind weitere wichtige Kostentreiber. Das Erfüllen von aktuellen regulatorischen Anforderungen nimmt nicht selten einen erheblichen Teil des Sanierungsbudgets in Anspruch. Beispiel Oslo: Hier erhöht eine mit 25 Prozent verhältnismäßig hohe Mehrwertsteuer nochmals die Kosten in einer ohnehin bereits teuren Stadt.
Kostenvergleich in Europa
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CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2020. Mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.
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