In einer aktuellen Studie untersucht der globale Immobiliendienstleister CBRE die aktuelle Situation sowie die Zukunft der Büronutzung in Deutschland. Denn der Büromarkt erfährt einen Paradigmenwechsel: die Digitalisierung und Flexibilisierung der Arbeitswelt definieren die Anforderungen an Funktion und Design des Büros neu. In der Wissensgesellschaft und aufgrund des demografischen sowie kulturellen Wandels am Arbeitsmarkt entwickeln sich hybride Arbeitsplatzmodelle zur neuen Norm. Zugleich sind die niedrigen Auslastungsquoten in den deutschen Büros ein Weckruf für Arbeitgeber. Auf der Führungs- und Managementebene vieler Unternehmen wächst – nicht erst seit 2020 – die Erkenntnis, dass das Büro als Marktplatz des Wissens mehr als ein Kostenfaktor ist: es hat entscheidenden Einfluss auf Produktivität, Mitarbeiterbindung, Unternehmenskultur, Innovation und damit die langfristigen Geschäftsergebnisse.

Die Studie basiert auf Grundlage der empirischen Ergebnisse des CBRE Occupier Survey 2023, dem CBRE Live Work Shop Reports 2023 sowie zahlreicher Gespräche mit Führungskräften aus dem Corporate Real Estate Management von DAX- und SDAXUnternehmen sowie dem Mittelstand. Der gesamte „Viewpoint: Return to Office Germany“ findet sich unter diesem Link auf der Website von CBRE.

Arbeitgeber entwickeln neue Arbeitsplatzstrategien – Qualität schlägt Quantität

Die Mehrzahl der deutschen Arbeitgeber strebt gemäß CBRE Occupier Survey 2023 an, ihre Belegschaft den Großteil der Arbeitswoche im Büro zu vereinen. Unternehmen entwickeln dafür individuelle und holistische Arbeitsplatzstrategien, die auf ihre spezifischen Rahmenbedingungen und Anforderungen zugeschnitten sind. Über 60 Prozent der befragten Unternehmen wollen deswegen verstärkt aktivitätsorientierte Arbeitsplatzstrategien umsetzen und mehr als zwei Drittel wollen qualitativ höherwertige Flächen anmieten und zugleich Desk-Ratios (Verhältnis Arbeitsplätze zu Mitarbeiter) von 0,7 bis 0,3 etablieren.

Zugleich zeigt der CBRE Live-Work-Shop Report 2023, dass drei Viertel der deutschen Büroangestellten hybride Arbeitsmodelle mit einer wöchentlichen Anwesenheit von drei oder mehr Tagen präferieren. Lediglich 25 Prozent wollen komplett fünf Tage im Büro verbringen – aber auch nur zehn Prozent wünschen sich ein vollständiges Homeoffice. 

Damit es den Arbeitgebern gelingt, ihre Mitarbeiter zurück in die Büros zu holen, müssen entsprechende Anreize geschaffen werden. Vornehmlich handelt es sich dabei um standortspezifische Faktoren wie eine pendlerfreundliche ÖPNV-Anbindung und ein attraktives Lageumfeld. Von hoher Bedeutung ist daneben ein qualitativ hochwertiges Bürodesign, das eine stärkere Differenzierung der Arbeitsumgebung nach Aktivitäten sowie verstärkten Technologieeinsatz ermöglicht. Beim Thema zurück ins Büro zahlt sich bei den Mitarbeitenden aber auch der Wohlfühlfaktor mehr und mehr aus. „Wenn es den Unternehmen gelingt, ihren Teams eine Arbeitsumgebung im Sinne der Hotelification zu geben, kommen die Menschen auch wieder gerne ins Büro zurück, um dem täglichen Mehrwert des physischen Büros zu erleben“, so Linsin.

Weitreichende Folgen für die Assetklasse Büro

Die Konsolidierung und strategische Optimierung des Büroflächenbedarfs ist einer der wesentlichen nachfrageseitigen Trends am Büromarkt und wird es auch auf absehbare Zeit bleiben. Neben der aktuellen zyklischen und konjunkturell bedingten Nachfrageschwäche haben die neuen, strukturell bedingten Nachfragemuster weitreichende Effekte auf alle Marktteilnehmer. Nicht nur Unternehmen, auch Immobilieneigentümer, Asset Manager und Investoren stehen sich kurz- und langfristig neuen Herausforderungen gegenüber – mit erheblichen Folgen für das Risikoprofil der Assetklasse Büro als Ganzes. Dies umfasst (Nach-)Vermietungsrisiken, Nachnutzungs- und Obsoleszenzrisiken, Repositionierungsbedarf vor dem Hintergrund von ESG und Wellbeing-Anforderungen und Auflagen, neue Mietvertragsstrukturen (Green Leases) sowie potenziell steigende Investitionskosten (CapEx) und Betriebskosten (OpEx).

„Das Thema Return to Office und das veränderte Nutzerverhalten werden in den kommenden Jahren eine der wesentlichen Herausforderungen der Assetklasse Büro sein. Deswegen wird für Eigentümer und Investoren das aktive Assetmanagement weiter an Bedeutung gewinnen, um die Büroflächen entsprechend anzupassen und zugleich den ESG-Anforderungen zu entsprechen“, fasst Linsin zusammen.