– Für 2024 erwartet der globale Immobiliendienstleister CBRE ein weiterhin herausforderndes Umfeld am deutschen Immobilienmarkt. Die Erwartung sinkender Zinssätze ab Mitte des Jahres wird jedoch als Gegengewicht das Wachstum ankurbeln und zu einer Belebung der Investitionen und der Kapitalmärkte beitragen. Erwartet wird ein stabiler Arbeitsmarkt und eine sich abschwächende Inflationsdynamik, die sich im Jahresverlauf 2024 wieder in Richtung zwei Prozent bewegen könnte. Der gesamte CBRE Real Estate Market Outlook für 2024 ist auf der Website von CBRE zu finden.

Investmentmarkt

Die Inflation wird 2024 wieder sinken, was mehr Planungssicherheit bei Investitionsentscheidungen bietet. Nicht zuletzt deswegen werden sich die derzeit noch hemmenden Finanzierungsbedingungen und Preisdivergenzen zunehmend abschwächen und ein stabileres Marktumfeld schaffen. Ab der Jahresmitte könnte somit wieder eine Aufwärtsbewegung einsetzen. Der Markt gewinnt durch bislang aufgeschobene Transaktionen und Fire Sales wieder an Dynamik, wenn auch auf einem geringeren Preisniveau als in der langen Boomphase.

Zwar ist die Preisfindung überwiegend noch im Gange, aber die Vorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite nähern sich zunehmend an. Wie fortgeschritten dieser Prozess ist, hängt auch von der spezifischen Assetklasse ab. Insgesamt wird sich der Renditeanstieg deutlich abschwächen und die Kapitalwerte sollten sich im Jahresverlauf weiter stabilisieren, wenngleich auf deutlich niedrigerem Niveau. Zugleich werden sich institutionelle Bestandshalter aufgrund von ESG-Kriterien von einem Teil ihres Immobilienportfolios trennen, was aber auch Raum für Neuakquisitionen schafft.

Büro

Der zyklische Wendepunkt ist erreicht – dank struktureller Verschiebungen ergeben sich im späteren Jahresverlauf 2024 wieder neue Chancen am Vermietungs- und Investmentmarkt. Trotz Anzeichen einer Erholung wird die Büroflächennachfrage im unruhigen konjunkturellen Fahrtwasser im ersten Halbjahr 2024 weiter gedämpft bleiben. Ein spürbarer Anstieg wird erst wieder mit anziehender Gesamtwirtschaft und verbessertem Geschäftsklima folgen. Auch die Zurückhaltung am Büroinvestmentmarkt wird vorerst anhalten. Institutionelle und private Core-Investoren konsolidieren ihre Portfolios. Dank des Repricings werden sie jedoch sukzessive und selektiv wieder auf die Käuferseite zurückkehren und im „Risk off-Modus” auf Ertragssicherheit und Wertstabilität setzen. Zugleich werden einige Investoren mit entsprechendem Risikoprofil, die über entsprechendes Asset Management Knowhow und Marktzugang verfügen, das ‘Window of Opportunity’ nutzen, um das inhärente Ertrags- und Wertsteigerungspotential zu heben.

Die Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements (CREM) um die Themen Return-to-Office, New Work, ESG sowie Flexibilisierung und Hybridisierung der Bürowelt verändern sowohl Nutzeransprüche als auch Nachfragestruktur und schaffen so neuen Handlungsbedarf auf der Angebotsseite. Vor allem streben viele Büronutzer nach einer Verbesserung ihrer Situation: deswegen bleiben gut angebundene, qualitative hochwertige Büros, welche den neuen Nutzeransprüchen gerecht werden, ein knappes Gut. Älterem Bestand in schwächeren Lagen oder durchschnittlicher Qualität drohen hingegen Vermietungsrisiken.

Einzelhandel

Die Bedingungen für den Einzelhandel haben sich im Jahresverlauf 2023 normalisiert und in Teilen sogar verbessert. Dies spiegelt sich aber bisher kaum auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt wider. Wichtige Einflussfaktoren, unter anderem Inflation und Umsatz, zeigen eine positive Entwicklungstendenz für den stationären Handel. Vor allem der Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren, der in den letzten Jahren stark in Bedrängnis geraten war, konnte 2023 davon profitieren.

In der Konsequenz zeigt sich gerade in den Top-Lagen eine hohe Flächennachfrage. Auch die Spitzenmieten zeigen eine positive Entwicklung. Gleichzeitig verlieren Nebenlagen und Kleinstädte jedoch weiter an Bedeutung.

Nach deutlichen Anstiegen der Renditen über alle Sub-Assetklasse von Handelsimmobilien hinweg zeigten sich seit der zweiten Jahreshälfte 2023 erste Anzeichen einer Stabilisierung. Auch dadurch werden sich 2024 am Investmentmarkt wieder Chancen bieten. So wird eine Vielzahl an Shopping-Centern angeboten werden. Auch Warenhausimmobilien könnten – durch die erneut in Schieflage geratenen Betreibergesellschaften – interessante Opportunitäten darstellen.

Logistik

Sowohl auf Seite der Nutzer als auch auf Investorenseite ist eine verhalten positive Entwicklung am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zu erwarten. Eine Projektentwicklerkrise, wie sie in vielen anderen Immobiliensegmenten zu beobachten ist, zeichnet sich am Logistikmarkt nicht ab. Angesichts der weiterhin bestehenden Herausforderungen wird der Neubau jedoch moderat bleiben. Auch deswegen dürften die Mieten auf dem Niveau der allgemeinen Teuerung ansteigen. Da das Mietniveau von Neubauten aufgrund der hohen Kosten in der Regel deutlich über jenem von Bestandsimmobilien liegt, könnte dies zu einem Hindernis für den Umzug von Mietern werden und so vermehrt zu Mietvertragsverlängerungen führen – statt zu neuen Mietvertragsabschlüssen.

Die Leerstandsquoten werden zum Jahresbeginn zunächst noch leicht ansteigen. Im historischen sowie im internationalen Vergleich bleiben sie damit dennoch auf einem niedrigen Niveau. Ab der zweiten Jahreshälfte dürften sich die Leerstandsraten wieder stabilisieren.

Die immer stärkeren Unterschiede bei der Beurteilung der Immobilien hinsichtlich Lage, Qualität und Preis dürften auch die Preisschere sowohl bei den Miet- als auch den Kaufpreisen weiter öffnen.

Wohnen

Die hohe Nachfrage nach Wohnungen von Mietern und Investoren trifft auf ein nur noch geringes Neuangebot. Im Resultat steigen die Mieten weiter und die Rendite insbesondere für Core-Objekte stabilisiert sich im Jahresverlauf. Für die erste Jahreshälfte ist vor einer leichten Belebung im zweiten Halbjahr noch mit Zurückhaltung am Wohntransaktionsmarkt zu rechnen. Insbesondere internationale institutionelle Investoren sehen erhebliche Chancen – bedingt durch die exzellenten Fundamentaldaten. Eigenkapitalstarke Investoren wie beispielsweise Pensionskassen fragen weiterhin vor allem ESG-konforme Core-Objekte nach.

Perspektivisch bleibt auch der Wohnungsneubau schwach, da stark gestiegene Finanzierungskosten, hohe Erstellungskosten und fehlende Wohnraumförderung auf eine volatile, schwer kalkulierbare Neubaupolitik treffen. Aufgrund der anhaltend hohen und weiterhin steigenden Wohnraumnachfrage werden die Wohnungsmieten insbesondere in den Ballungsräumen flächendeckend deutlich steigen.

Hotel

Die unter Beweis gestellte Widerstandsfähigkeit des deutschen Hotelmarktes stärkt das  Interesse an Hotelimmobilien und unterstreicht ihr Potenzial als attraktive Investition. Denn die Performance der Hotelmärkte zeigte im vergangenen Jahr eine deutliche Erholung, besonders getrieben durch die gute Ratenentwicklung. Es ist davon auszugehen, dass Großveranstaltungen wie die Fußball-Europameisterschaft sowie die weitere Zunahme des Geschäfts- und Messetourismus im kommenden Jahr die Erholung, nun vor allem getrieben durch die steigende Auslastung, positiv beeinflussen. Ähnlich hohe Ratensteigerungen wie im letzten Jahr werden dagegen aller Voraussicht nach nicht durchgesetzt werden können.

Starke Kostensteigerungen bleiben für Hotelbetreiber wie in den vergangenen Jahren auch 2024 ein wichtiger Faktor. Neben teils stark gestiegenen Mieten aufgrund von Indexanpassungen beeinflussen vor allem weiter steigende Personalkosten sowie die Rücknahme der Mehrwertsteuervergünstigung die Marge negativ. Dennoch ist insgesamt eine gute Erholung des Marktes zu verzeichnen, welche die Expansion wieder in Fokus von Hotelbetreibern rückt. Dieses Bestreben trifft auf einen Angebotsmangel – bedingt durch den Rückgang von Neubauprojektentwicklungen. Deswegen wird sich auch der Investmentmarkt auf Bestandsobjekte konzentrieren. Besonders nachgefragt sind Core-Objekte mit langfristigen Pachtverträgen, wo der Preisfindungsprozess jedoch teilweise noch nicht abgeschlossen ist, und betreiberfreie Objekte mit Value-Add-Potenzial.

Gesundheit & Senioren

In Deutschland fehlt es nicht nur an bezahlbaren Wohn- und Betreuungsformen für eine alternde Gesellschaft, sondern auch an modernen, leistungsfähigen Gesundheitsimmobilien. Mit dem demographischen Wandel nimmt auch der Bedarf an altersgerechten Wohn- und Betreuungsformen zu. Zwar werden weiterhin Pflegeeinrichtungen den hiesigen Investmentmarkt in diesem Segment bestimmen, jedoch widmen sich Investoren aufgrund der geringeren regulatorischen Vorgaben verstärkt betreuten Wohnformen und dem Servicewohnen für Senioren. Zugleich weckt die weiter zunehmende Ambulantisierung in der Gesundheitsversorgung das Interesse der Investoren an modernen, leistungsfähigen Gesundheitsimmobilien wie Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren.

Vor allem im Pflegebereich sorgte eine Vielzahl von Betreiberinsolvenzen aufgrund gestiegener Kosten und nicht angepasster Refinanzierungsmöglichkeiten durch die Pflegekassen für Zurückhaltung bei den Immobilieninvestoren. Klare, bundesweit einheitliche politische Vorgaben bei der Errichtung und dem Betrieb von Pflegeeinrichtungen könnten wieder mehr Vertrauen für notwendige Investments schaffen. Für den Auf- und Ausbau einer modernen sozialen Infrastruktur medizinischer und pflegerischer Einrichtungen wird dringend privates Kapital benötigt, das aber auch eine auskömmliche Rendite erzielen muss. Deswegen ist die Politik gefragt, investorenfreundliche Rahmenbedingungen zu schaffen.

Life Science

Durch den stabilen Cashflow von langfristigen Ankermietern und der Dynamik der Start-up-Szene hat der Life Science Sektor das Potenzial, sich von einer Nischenkategorie zu einer festen Anlageklasse auf dem deutschen Immobilienmarkt zu entwickeln. Neben akademischen Bildungseinrichtungen und Krankenhäusern fungieren Unternehmen aus dem Life Science-Bereich als „Anker“, um ein dynamisches Ökosystem wissenschaftlicher Disziplinen entstehen zu lassen. Sie bevorzugen bei der Anmietung Flächen mit einer guten Ausstattungsqualität und rücken aufgrund des Wettbewerbs um hochqualifizierte Mitarbeiter näher an das Zentrum des Büromarktes.

Während sich der Großteil der Laborflächen in Eigennutzung befindet, haben Start-ups die Möglichkeit, sich in betreibergeführte vollausgestattete Laborflächen flexibel einzumieten und von Spillover-Effekten zu profitieren.

Data Center

Die weiter stark wachsende Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten, nicht zuletzt aufgrund der fortschreitenden Digitalisierung im Zuge von KI-Anwendungen, wecken mehr und mehr das Interesse der Infrastruktur- und Immobilieninvestoren. Denn es herrscht ein Nachfrageüberhang.

Infrastruktur

Infrastruktur wird gesellschaftlich und politisch zunehmend bedeutender und wird demnach auch innerhalb der Immobilienwirtschaft mit wachsender Aufmerksamkeit betrachtet. Nach neuen Regelungen der EU soll für jeweils zehn E-Autos eine öffentliche Ladesäule zur Verfügung stehen. Neben der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität im Spannungsfeld der Mobilitätswende rückt auch der Ausbau von 5G-Mobilfunknetzen immer stärker in den Fokus. Dies eröffnet Immobilieninvestoren und -eigentümern neue Möglichkeiten.

Für den flächendeckenden Aufbau der 5G-Netzinfrastruktur in Deutschland werden neben den Antennen zudem auch neue dezentrale Rechenzentrumsflächen in Bestandsgebäuden benötigt. Speziell im städtischen Umfeld werden zur Unterbringung der benötigten dezentralen Verteilungsknoten für die 5G-Infrastruktur neue Flächen benötigt. Hierzu eignen sich insbesondere ansonsten schwer vermarktbare Leerflächen in Bestandsgebäuden.

ESG

Der Druck, in Deutschland einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, wird immer stärker. Denn bei der Eindämmung des Klimawandels in Deutschland spielt die Dekarbonisierung der bebauten Umwelt eine immer wichtigere Rolle. Gleichzeitig verspricht die Nachhaltigkeitszertifizierung von Gebäuden Potenzial für Nachfrage- und Wertsteigerungen. Entscheidend dafür ist, dass gewerbliche Nutzer immer öfter bereit sind, für die Umstellung auf grüne Energie, bzw. für Immobilien mit Nachhaltigkeitszertifikaten einen Mietaufschlag zu zahlen. Für Value-Add- und opportunistische Investoren öffnen sich somit aktuell Chancen, mit kreativen Lösungen Werte von Bestandsimmobilien zu heben.