- Gewerbliches Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten 2011 mit 5,5 Milliarden Euro 18 Prozent über Vorjahreswert
- Deutschland steht weiterhin im Fokus internationaler Investoren
- Einzelhandelsinvestments dominieren das erste Quartal 2011
- Weiter sinkende Nettoanfangsrenditen erwartet


Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) im ersten Quartal 2011 rund 5,5 Milliarden Euro und damit 18 Prozent mehr als im Vorjahr investiert. Zwar wurde der Investmentumsatz des traditionell starken Schlussquartals 2010 um 19 Prozent unterschritten, dennoch ist die Basis für ein sehr gutes Investmentjahr gelegt.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, kommentiert: „Was sich in diversen Umfragen unter den internationalen Investoren seit Monaten abzeichnet, spiegelt sich in den aktuell vorliegenden Investmentzahlen wider. Mit diesem verheißungsvollen Auftakt festigt Deutschland seine Position als einer der wichtigsten Investmentmärkte weltweit. Die überaus positiven Wirtschaftsaussichten, weiter rückläufige Arbeitslosenzahlen, eine anziehende Binnenkonjunktur und wieder steigende Mieten bilden die Voraussetzungen für die überaus große Nachfrage nach Immobilieninvestments hierzulande und steigern die Attraktivität Deutschlands als sicheren Anlagehafen. Entsprechend lag der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen im ersten Quartal bei knapp 50 Prozent.“

Hierzu trugen im Wesentlichen der Verkauf eines Metro-Großhandelsimmobilien-Portfolios an den US- amerikanischen Finanzinvestor Cerberus sowie der Verkauf eines 50-Prozent-Anteils am Shopping-Center Centro in Oberhausen an den kanadischen Staatsfonds Canada Pension Plan (CPP) bei, die zusammen rund 1,4 Milliarden Euro ausmachten. Daneben wurden fünf weitere großvolumige Einzelhandelstransaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro registriert, infolge dessen der Investorenfokus vor allem von institutionellen Anlegern im ersten Quartal 2011 überwiegend auf Einzelhandelsimmobilien lag.

Insgesamt entfielen auf den Einzelhandelssektor knapp 3,7 Milliarden Euro bzw. gut zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens. Daneben wurden 800 Millionen. Euro (knapp 15 Prozent) in Büroimmobilien investiert. Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen sechs Prozent des Investmentvolumens. Hotelinvestments machten gut 244 Millionen Euro bzw. 4,4 Prozent aus. Darüber hinaus wurden rund 370 Millionen (6,7 Prozent) in Entwicklungsgrundstücke investiert.

Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen vier Milliarden Euro bzw. 73 Prozent. Entsprechend bleibt der Anteil an Paketverkäufen gemessen am Transaktionsvolumen mit knapp 1,5 Milliarden Euro (- 32 Prozent) deutlich hinter dem Vorjahreswert zurück.

In den ersten drei Monaten des Investmentjahrs 2011 dominierten durch den Verkauf des Metro-Portfolios sowie das CPP-Investments in das Centro Shopping-Center die Investorengruppe der Asset-/Fondsmanager mit 2,2 Milliarden Euro des gesamten Transaktionsvolumens (39 Prozent) das Investmentgeschehen. Daneben zeichnen Offene Immobilienfonds und Spezialfonds für 1,6 Milliarden Euro (19 Prozent) verantwortlich. Projektentwickler und Bauträger investierten mit rund 680 Millionen Euro über zwölf Prozent des Investmentvolumens. Auf Immobilienaktiengesellschaften/REITs entfallen rund 420 Millionen Euro (knapp acht Prozent).

In den fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden im ersten Quartal insgesamt rund 1,5 Milliarden Euro und somit gut ein Viertel weniger als im Vorjahr registriert. Insgesamt entfallen 27 Prozent des gesamten bundesweit registrierten Investmentumsatzes auf die fünf Top-Standorte. In der Vergangenheit zeichneten die Investmentzentren in der Regel für knapp die Hälfte aller Investmenttransaktionen verantwortlich. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 443 Millionen Euro (- 45 Prozent) belegt Berlin den ersten Platz vor Düsseldorf (inkl. dem Verkauf des Rheinpark-Center in Neuss an Union Investment) mit 301 Millionen Euro (+ 208 Prozent), Frankfurt mit 258 Millionen Euro (+ 45 Prozent), Hamburg mit 250 Millionen Euro (- 29 Prozent) und München mit 243 Millionen Euro (- 55 Prozent). Begründen lassen sich die teilweise deutlichen Rückgänge mit dem Fehlen von großen Einzeltransaktionen und Paketverkäufen, die das Vorjahresquartal dominiert haben.

Die anhaltend große Nachfrage nach erstklassigen Gewerbeimmobilien sorgte in einigen Assetklassen für sinkende Spitzenrenditen. Während die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien in den Investmentzentren im Vorquartalsvergleich noch überwiegend stabil geblieben sind, gab die Spitzenrendite in Berlin leicht um 0,1 Prozentpunkte auf aktuell 5,20 Prozent nach. Angesichts der deutschlandweiten anhaltend hohen Investitionstätigkeit in Einzelhandelsimmobilien gingen die Spitzenrenditen für einzelnen Objekttypen weiter zurück. Die Spitzenrenditen für Top-Geschäftsflächen in den besten Einkaufslagen der deutschen Investmentzentren gaben – mit Ausnahme Berlins – um 0,1 Prozentpunkte nach und liegen derzeit zwischen 4,40 Prozent (München, Hamburg) und 4,75 Prozent in Berlin. Weiter sinkende Renditen sind für erstklassige Shopping-Center in B-Standorten zu verzeichnen. Hier gab die Spitzenrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 5,70 Prozent nach, während die Renditen für erstklassige Shopping-Center in A-Standorten weiterhin stabil bei 5,25 Prozent liegen.

Auch an den großen Logistikhubs gaben die Spitzenrendite für Core-Immobilien gegenüber dem Vorquartal um 0,25 Prozentpunkte nach und betragen derzeit zwischen 6,75 Prozent in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München und 7,00 Prozent in Berlin.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland abschließend: „Für den weiteren Jahresverlauf 2011 erwarten wir eine weiterhin rege Investitionstätigkeit und rechnen mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von mindestens 20 Milliarden Euro. Zwar bleibt die Investorennachfrage über alle Nutzungsarten hinweg überwiegend auf einkommenssichernde Core-Immobilien fokussiert und wird bei einer limitierten Produktverfügbarkeit für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen sorgen, jedoch sind einige Investoren auch wieder an chancenreicheren bis hin zu opportunistischen Investments interessiert.“

Weitere Informationen zu CB Richard Ellis:
CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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Fabian Klein
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F: +49 (0) 69 17 00 77 – 78
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Deutschland Investment Quarterly, Q1 2011