- Einzelhandelsinvestitionsvolumen in Deutschland erreicht in den ersten drei Quartalen 8,4 Milliarden Euro
- Einzelhandel weiterhin stärkste Assetklasse im laufenden Jahr
- Investorenfokus verstärkt sich wieder auf Core-Immobilien
- Spitzenrenditen für Prime Shopping-Center weiter unter Druck
- Weiter großvolumige Shopping-Center-Transaktionen und Verkäufe aus Insolvenzmassen erwartet

Dem Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) zufolge lag das Einzelhandelsinvestitionsvolumen in Deutschland in den ersten drei Quartalen 2011 bei 8,37 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr wurde der Investmentumsatz damit um 44 Prozent übertroffen. Aufgrund eines geringeren Anteils an großvolumigen Portfoliotransaktionen blieben die Werte des zweiten und dritten Quartals zwar hinter dem Transaktionsvolumen der ersten drei Monate dieses Jahres zurück. Die hohen Investitionsvolumina untermauern dennoch die – in zunehmendem Maße auch für internationale Investoren – ungebrochene Attraktivität deutscher Einzelhandelsimmobilien.

Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland: „Mit dem wiederum sehr hohen Transaktionsvolumen hat sich der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien einmal mehr als sehr robuste Anlageklasse im aktuellen Marktumfeld behauptet. Mit den abgelaufenen drei Quartalen in 2011 entfielen von dem gesamten gewerblichen Investmentumsatz alleine 50 Prozent auf einzelhandelsgenutzte Immobilien. Besonders hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang Investitionen in Projektentwicklungen von großen Shopping-Centern. Hierbei ist der Einstieg von Pramerica Real Estate Investors, seitens CBRE beraten, als JV-Partner in das 120 Millionen Euro Development-Joint-Venture mit hkm für ein Shopping-Center in Böblingen zu nennen. Bemerkenswert ist auch, dass das bis dato registrierte Investmentvolumen bereits den Gesamtumsatz des Jahres 2010 im Retail-Sektor knapp übertraf und auch deutlich schon jetzt über dem Ergebnis aus 2008 lag. Gerade die im Verhältnis zu anderen europäischen Volkswirtschaften sehr gute gesamtwirtschaftliche Situation sorgt dafür, dass Deutschland weiter im Fokus der weltweit agierenden Investoren steht. So zeigen die bereits getätigten und die noch in Verhandlung befindlichen Transaktionen, dass gerade auch wegen der anhaltenden Unsicherheiten am globalen Kapitalmarkt der hiesige Einzelhandelsinvestmentmarkt als Zielmarkt weiter sehr nachhaltig positioniert ist. Darüber hinaus registrieren wir angesichts des limitierten Angebots an risikoarmen Core-Produkten zunehmend Druck auf die Spitzenrendite für erstklassige Shopping-Center.“

Nach wie vor entfällt der größte Anteil des Investitionsvolumens auf Shopping-Center. Mit einem Umsatz von 3,48 Milliarden Euro übertrafen die Investitionen in diesem Segment das Gesamtergebnis im vergleichbaren Vorjahreszeitraum um 41 Prozent. Die bislang größte Einzeltransaktion dieses Jahres war der Verkauf eines 50 Prozent-Anteils am CentrO an einen kanadischen Pensionsfonds im ersten Jahresdrittel, gefolgt vom im dritten Quartal erfolgten Verkauf der Skyline Plaza in Frankfurt an Allianz Real Estate. Daneben trugen weitere sieben Transaktionen im neunstelligen Kaufpreisbereich zu dem starken Ergebnis maßgeblich bei.

Eine ähnlich starke Steigerung des Transaktionsvolumens ist im Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren zu sehen. Hier wurden mit 2,54 Milliarden Euro gut 44 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum investiert.

Trotz des geringen Anteils an Paketverkäufen von Geschäftshäusern in etablierten Innenstadtlagen stieg das Investitionsvolumen in diesem Einzelhandelsimmobiliensegment gegenüber den ersten neun Monaten des Jahres 2010 deutlich um knapp 76 Prozent an. Insgesamt flossen im bisherigen Jahresverlauf rund 2,71 Milliarden Euro in 1A-Einzelhandelsimmobilien.

Die Portfolioquote im Einzelhandelsbereich sank im Jahresverlauf weiter ab. Lag sie im ersten Quartal noch bei 34 Prozent des Transaktionsvolumens, so wurden in den Monaten April bis Juni knapp 22 Prozent der Investitionen als Paketverkäufe registriert. Im dritten Quartal waren es noch 17 Prozent. Insgesamt wurden 26 Prozent der Transaktionen im Rahmen von Portfolios getätigt, während dieser Anteil im Vorjahreszeitraum noch knapp 50 Prozent des Volumens umfasste. Hier zeigt sich die steigende Bedeutung von Investitionen in ausgewählte Singleassets. Vergleichen mit dem gewerblichen Investmentmarkt insgesamt, wo knapp 23 Prozent des Transaktionsvolumens durch Paketverkäufe generiert wurde, liegt der Portfolioanteil im Einzelhandelssegment dennoch weiterhin höher.

Internationale Investoren steigerten aufgrund der soliden Fundamentaldaten am deutschen Markt ihre Aktivität weiterhin. Auf sie entfielen mit gut 3,79 Milliarden Euro rund 45 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine Steigerung um fast 76 Prozent. Unter anderem trugen zu diesem Ergebnis die Käufe des Metro Cash & Carry-Portfolios, des Anteils am CentrO Oberhausen sowie die Münchner Karstadt-Immobilien bei.

Aktivste Investorengruppe waren auf Käuferseite Asset- und Fondsmanger, auf die knapp ein Drittel des Investitionsvolumens entfiel. Mit fast 2,7 Milliarden Euro investierte diese Anlegergruppe 274 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds investierten mit 1,98 Milliarden Euro rund 24 Prozent des einzelhandelsbezogenen Gesamtvolumens, vornehmlich im Rahmen von Einzeltransaktionen wie dem Erwerb des Rheinpark-Centers in Neuss, des Stern Centers in Potsdam sowie des Linden Centers und des durch CBRE vermittelten Kant-Centers in Berlin. Eigenkapitalstarke Privatinvestoren steigerten ihren Anteil am Transaktionsvolumen weiterhin deutlich. Direkte private Investitionen in Einzelhandelsimmobilien erreichten im bisherigen Jahresverlauf mit 978 Millionen Euro einen Anteil von rund 12 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist diese eine Erhöhung der Investitionen um 184 Prozent. Indirekte Anlagen von Privatvermögen über Geschlossene Fonds dagegen nahmen ab und machten mit 607 Millionen Euro nur noch wenig mehr als 7 Prozent des Investmentvolumens aus – 24 Prozent weniger als in den ersten drei Quartalen 2010.

Trotz der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien als Anlageobjekte blieben die Nettoanfangsrenditen gegenüber der Jahresmitte 2011 in allen Segmenten stabil. So liegen die Renditen für Shopping-Center an A-Standorten (noch) bei 5,10 Prozent, für vergleichbare Produkte in B-Standorten bei 5,60 Prozent. Bei erstklassigen Core-Investments in Fachmarktzentren und freistehende Fachmärkten und Supermärkte werden Spitzenrenditen von 6,00 bzw. 7,00 Prozent erzielt. Für 1A-Einzelhandelsimmobilien liegen die Nettoanfangsrenditen zwischen 4,40 Prozent (München, Hamburg) und 4,75 Prozent (Köln).

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Die rege Investitionsdynamik wird auch im Schlussquartal 2011 anhalten. Wir erwarten in den letzten Monaten neben den sich anbahnenden großvolumigen Shopping-Center-Transaktionen auch weiterhin eine Zunahme an Verkäufen aus Insolvenzmassen. Bis zum Jahresende rechnen wir mit einem Gesamtumsatz zwischen 10 und 12 Milliarden Euro und damit auf dem Niveau von 2007.“


Weitere Informationen zu CB Richard Ellis:
CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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