- Bis 2030 werden mehr als 1,2 Millionen Menschen in Pflegeheimen mit Versorgungsvertrag leben

- In Deutschland müssen bis dahin rund 1.400 marktfähige Pflegeheime mit jeweils mehr als 100 Betten zusätzlich entstehen

- Vor allem in Westdeutschland hoher Revitalisierungs- und Ersatzbedarf bei Pflegeimmobilien

- Standortqualität, Managementkompetenz und Betreiberbonität wesentliche Voraussetzungen für ein erfolgreiches Investment

Nach Berechnungen von CBRE Research ist davon auszugehen, dass in Deutschland bis in das Jahr 2030 mehr als 1,2 Millionen Menschen in Pflegeheimen mit Versorgungsvertrag leben werden. Gegenüber dem letzten Erhebungszeitpunkt 2009 ist dies ein Plus von rund 70 Prozent. Das Gros des Wachstums entfällt auf die Flächenstaaten Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen sowie auf Nordrhein-Westfalen.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Die zu erwartenden Nachfragezuwächse aufgrund des demographischen Wandels, massive Bevölkerungsbewegungen in die wirtschaftsstarken Regionen sowie eine tendenziell eher geringe Mobilitätsbereitschaft bei älteren Personengruppen stellen die Pflegeimmobilienbranche vor erhebliche Herausforderungen. Es ist davon auszugehen, dass in den nächsten 20 Jahren alleine für den Immobilieninvestmentmarkt relevante Neubauprojekte mit einer Bettenzahl von mehr als 100 Betten pro Pflegeheim mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,4 Milliarden Euro auf den Markt kommen. Darüber hinaus ist aufgrund des hohen Sanierungsstaus vieler Pflegeimmobilien – vornehmlich in Westdeutschland – mit einem Revitalisierungs- bzw. Ersatzbedarf in Höhe von weiteren 6,1 Milliarden Euro zu rechnen. Wir erwarten, dass bis zum Jahr 2030 rund 1.400 marktfähige Pflegeimmobilien zusätzlich entstehen müssen, um die wachsende Nachfrage seitens der Pflegebedürftigen zu befriedigen.“

Trotz des zukünftig allgemein zu erwartenden Nachfrageüberhangs ist davon auszugehen, dass es in einzelnen Regionen Deutschlands aufgrund des Fachkräftemangels sowie aufgrund von Präferenzverschiebungen seitens der Pflegebedürftigen zu sinkenden Auslastungsquoten bei Pflegeimmobilien kommt. Laut amtlicher Statistik lag die Auslastungsquote in acht der 16 Bundesländer unterhalb des deutschlandweiten Durchschnittswerts in Höhe von 88,6 Prozent.

Dagegen liegen aktuell in sieben von 16 Ländern die Investitionskosten über dem ungewichteten Durchschnitt in Höhe von 11,85 Euro pro Person und Tag. In Niedersachsen sind die Investitionskosten nahezu flächendeckend bei mindestens 16,20 Euro anzusetzen. Thüringen weist mit rund 6,60 Euro dagegen den niedrigsten Wert auf. Grund hierfür ist die in der Vergangenheit verstärkt in Ostdeutschland bewilligte Objektförderung, die heute eine marktgerechte Erhöhung der Investitionskosten versagt. Generell ist aktuell davon auszugehen, dass bei einem Objekt in guter Lage mit einer modernen Ausstattungsqualität und einer Mindestauslastung von 95 Prozent sowie einer Bettenzahl von mindestens 100 Betten aus den Investitionskosten eine jährliche Pacht von mindestens 500.000 bis 600.000 Euro erzielbar ist.

Auch der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien nimmt wieder etwas mehr an Fahrt auf, nachdem dieser in den Jahren 2008 und 2009 eher verhalten war. Für das Jahr 2010 verzeichnete CBRE bei Alten- und Pflegeheimen ein Investitionsvolumen von rund 295 Millionen Euro. Aktuell sind überwiegend geschlossene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds als Käufer unterwegs. Pflegeimmobilien, die von bonitätsstarken Betreibern geführt werden, gelten nicht zuletzt aufgrund des stabilen Cashflows als relativ sichere Anlageklasse.

„Die Vervielfältiger für Pflegeimmobilien liegen aktuell zwischen dem 11- und 13-fachen der Jahresmiete, wobei neben dem Bundesland, dem Standort und dem baulichen Zustand des Gebäudes und der Auslastungsquote auch die Refinanzierungsfähigkeit des Betreibers, seine langjährige Managementerfahrung im Pflegebereich sowie seine Reputation ausschlaggebend für die Maximierung des Multiplikators ist. Für Top-Objekte werden derzeit Nettoanfangsrenditen von 6,50 bis 7,50 Prozent aufgerufen. Dabei belaufen sich die Investitionsvolumina für Einzelobjekte in der Regel auf sieben bis 20 Millionen Euro,“ so Hartwig von Garrel, Teamleiter bei CBRE Valuation.

Im Zuge der Eigenkapitalverknappung durch Basel III sowie durch die generellen Folgen der Finanzkrise ist das Finanzierungsangebot für Gesundheitsimmobilien besonders stark geschrumpft. In risikoaversen Zeiten konzentrieren Banken ihre vorhandene Liquidität bzw. das Neugeschäftsangebot auf wenige Kerngeschäftsfelder und Stammkunden. Die statistisch hohe Quote an problembehafteten Kreditengagements bei Gesundheitsimmobilien, der notwendige Spezialisierungsbedarf der Bankmitarbeiter bei gleichzeitig geringen Losgrößen sowie die breite Streuung der Kundenbasis lässt das Geschäftsfeld für die meisten Immobilienfinanzierer unattraktiv erscheinen.

„Wir schätzen, dass es heute nur noch rund ein halbes Dutzend Banken gibt, die sich diesem Produktbereich zuwenden. Die Anforderungen an das Eigenkapital sind jedoch gestiegen und dürften heute selten unter 40 Prozent liegen bei gleichzeitig hohen Margen von mindestens 200 Basispunkten. Der Trend geht aktuell primär in Richtung eigenkapitalstarker Investoren, von denen sich manche nur noch aus Eigenmitteln finanzieren“, so Linsin zum aktuellen Finanzierungsumfeld von Pflegeimmobilien.


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CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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