CB Richard Ellis veröffentlicht Büromarktdaten für Frankfurt am Main, Hamburg, München, Berlin und Düsseldorf

Das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) veröffentlicht die Büromarktdaten für das erste Quartal des Jahres 2009.

Nach wie vor zeichnet sich eine abwartende Haltung am Bürovermietungsmarkt in der Finanzmetropole Frankfurt am Main ab. Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in Frankfurt: „Der Trend geht aufgrund der allgemeinen Gesamtsituation in Richtung flexible Vertragskonditionen, also kürzere Laufzeiten mit kurzfristigen Verlängerungsoptionen. Wir rechnen damit, dass es bei einer wirtschaftlichen Erholung dafür verstärkt zu Aktivitäten im langfristigen Bereich kommen wird.“

Im 1. Quartal 2009 konnte mit 136.000 Quadratmeter Bürofläche das Umsatzvolumen des entsprechenden Vorjahresquartals um fast 40 Prozent (1. Quartal 2008: 97.900 Quadratmeter) übertroffen werden. Überproportionalen Anteil am Umsatzergebnis hat jedoch hierbei die Großanmietung der Deutschen Bahn im Silver Tower sowie das Vorstandsgebäude der Dresdner Bank mit insgesamt 72.000 Quadratmeter.

Der hohe erzielbare Spitzenmietpreis von 38,00 Euro pro Quadratmeter monatlich hat nach wie vor seine Gültigkeit, bezieht sich jedoch nur auf absolute Spitzenprodukte in den innerstädtischen Toplagen. Für die kommenden Monate wird auch im Central Business District (CBD) ein Absinken der Spitzenmieten erwartet. „Das Kostenbewusstsein der Mieter hat sich verstärkt. Um dennoch den qualitativen Ansprüchen gerecht zu werden, gehen daher viele Kunden einen Kompromiss in der Lage ein“, stellt Ape fest.

Das Leerstandsvolumen in Frankfurt hat sich im Vorjahresvergleich nur leicht, um knapp 2,0 Prozent auf aktuell 1,3 Millionen Quadratmeter erhöht. Infolge der wirtschaftlichen Gesamtsituation und einem zu erwartenden Stellenabbau sowie einem dadurch bedingten rückläufigen Büroflächenbedarf wird zwar mit einem Anstieg des Leerstandes gerechnet. Aufgrund einer verträglichen Fertigstellungspipeline wird dieser jedoch nicht in dem Maße ausfallen, wie nach dem Platzen der Dotcom-Blase.

Im ersten Quartal 2009 wurde in der Hansestadt Hamburg ein Umsatzvolumen von rund 83.700 Quadratmeter registriert, was einem Rückgang zum Vorjahrszeitraum von 29 Prozent entspricht. Damit lag das Umsatzvolumen im Bereich des Mittels während der letzten konjunkturellen Schwächephase der Jahre 2002 und 2003 (Quartalsdurchschnitt 1. Quartal 2002 bis 4. Quartal 2003: 80.100 Quadratmeter)Der Leerstand in Hamburg stieg um 2,1 Prozent auf 969.800 Quadratmeter; die Leerstandsquote um 0,1 Prozentpunkte auf 7,5 Prozent.

Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg, kommentiert: „Während im Januar das Nachfragevolumen für das neue Jahr noch sehr optimistisch stimmte, stellten wir im Februar und März eine deutliche Abschwächung des Vermietungsmarktes, als Reaktion auf das allgemeine wirtschaftliche Umfeld fest. Insbesondere die potenziellen Großnutzer scheuen, im aktuell unsicheren Planungsumfeld, eine so weit reichende Investitionsentscheidung wie die Anmietung neuer Büroflächen und somit eine langfristige Verpflichtung über mindestens fünf Jahre. Wir rechnen daher im Jahresverlauf mit höheren Anforderungen an die Flexibilität der Vermieter, sowohl im Hinblick auf die Laufzeiten, als auch einer verstärkten Nachfrage nach preisgünstigen Flächenangeboten.“

„Die erzielbare Spitzenmiete von 24,00 Euro pro Quadratmeter monatlich zeigt sich vorerst unverändert. Allerdings wird von Eigentümerseite aus auf die zurückhaltende Nachfrage mit Gewährung von großzügigeren Incentives reagiert. Innerhalb des Büroflächenangebots ist seit einigen Monaten eine stufenweise Zunahme der zur Untervermietung offerierten Flächen registrierbar. Diese Entwicklung wird auch im weiteren Jahresverlauf mehr und mehr ins Gewicht fallen“, so Fischer abschließend.

In einem rezessionsbedingt geschwächten Marktumfeld sind zu Jahresbeginn am Münchener Markt für Büroflächen die Spuren der wirtschaftlichen Schieflage zwar spürbar, der Markt bietet aber noch ausreichend Potenziale. Rainer Knapek, Head of Agency München: „Rezessionsbedingt reagieren Mietinteressenten am Markt deutlich zurückhaltender als in der Vergangenheit. Die jüngsten Quartalszahlen unterstreichen diese Entwicklung. Wir registrieren aber auch wieder Neuanfragen, die von Unternehmen aus Gründen der Kostenreduktion initiiert werden.“

In den vergangenen drei Monaten wurde am Vermietungsmarkt in München ein Umsatzvolumen von 123.400 Quadratmeter registriert. Gegenüber dem Rekordwert im ersten Quartal 2008 bedeutet dies einen Rückgang von rund 46 Prozent. Der fünfjährige Durchschnitt (jeweils 1. Quartal der Jahre 2004 bis 2008) wurde um rund 29 Prozent unterschritten. Auffallend gering präsentierten sich mit rund 39 Prozent Umsatzanteil die Abschlüsse größerer Flächen über 1.500 Quadratmeter. Eine besonders flächenintensive Anmietung der Bosch Sicherheitssysteme GmbH im südöstlichen Münchener Umland (rund 19.400 Quadratmeter) fällt zudem überproportional ins Gewicht.

Die konjunkturelle Abschwächung führte zu einer wachsenden Preissensibilität der Mieter. Der Druck auf die Mietpreise, besonders in den Innenstadtlagen stieg. Infolgedessen reduzierte sich das Niveau der erzielbaren Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um rund 2 Prozent auf aktuell 31,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Der Leerstand hingegen wird derzeit nur geringfügig beeinträchtigt. Das Volumen an unvermieteten Flächen erhöhte sich um lediglich 0,2 Prozent auf 1,28 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote lag wie im Vorjahr bei 7,0 Prozent.

Die Büroflächenumsätze in Berlin sanken im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent auf 77.300 Quadratmeter. Gestützt wurde der Umsatz durch Anmietungen der öffentlichen Dienste und von Verbänden, deren Nachfrage sich weitgehend losgelöst von der rezessiven Entwicklung darstellt. Die Flächenumsätze in den Berliner Toplagen brachen um 66 Prozent ein. Die erzielbare Spitzenmiete fiel um 9,0 Prozent auf 20,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. „Die aktuelle Situation erinnert an das Jahr 2005, in dem ein ähnliches Umsatz- und Mietpreisniveaus zu verzeichnen war“, kommentiert Matthias Hauff, Head of Agency bei CBRE in Berlin.

Die Konzentration der Büroflächenumsätze auf extrem preisgünstige B- und C-Lagen ließen die gewichtete Durchschnittsmiete um 6,0 Prozent auf 11,61 Euro pro Quadratmeter monatlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum absinken.

Für die kommenden Monate zeichnet sich in den Toplagen ein pessimistisches Bild hinsichtlich des Flächenumsatzes ab, da die Nachfrage für qualitativ hochwertige Büroflächen seit der zweiten Jahreshälfte 2008 auf niedrigem Niveau verharrt. „Da dem Berliner Büromarkt in diesem Jahr nur rund 33.200 Quadratmeter an zusätzlichen Flächen durch eine spekulative Fertigstellung zugeführt werden, rechnen wir weiterhin nicht mit einem signifikanten Anstieg des Büroflächenleerstands“, so Hauff abschließend.

Die Finanzkrise ist auch in Düsseldorf angekommen. Dies wird nicht nur durch die überschaubare Anzahl der Nachfrage in nahezu allen Flächenklassen deutlich, sondern auch durch das sprunghaft angestiegene Volumen von zur Untervermietung angebotenen Flächen. „Derzeit gibt es nur eine überschaubare Anzahl von Großgesuchen. Gleichzeitig werden aber alleine in Toplagen rund 20.000 Quadratmeter Bürofläche zur Untervermietung angeboten“, sagt Hubert Breuer, Head of Agency Düsseldorf.

„Die Finanzkrise ist zwar auf dem Düsseldorfer Büromarkt angekommen, jedoch noch nicht bei den Mietpreisen. Qualität und Lage haben nach wie vor ihren Preis“, so Breuer weiter. Nur für die bereits seit längerer Zeit zur Vermietung anstehenden B- und C- Objekte außerhalb der Toplagen sind punktuell geringe Mietpreisanpassungen nach unten zu registrieren. Insgesamt werden die Angebotsmieten für marktgängige Flächen kurzfristig aber nicht sinken. Das im Jahr 2009 eher moderate spekulative Fertigstellungsvolumen in Düsseldorf wird der Gesamtsituation zu Gute kommen und nicht zu einem starken Anstieg des Leerstandes führen.


Weitere Informationen zu CB Richard Ellis:

CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2008 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 30.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Investment, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Public Advisory Services. CB Richard Ellis wird vom Wirtschaftsmagazin „BusinessWeek“ zu den so genannten „50 Elite Companies“ weltweit gezählt. Zudem zählt CBRE laut „Fortune“ zu den 100 am schnellsten wachsenden Unternehmen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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