Frankfurt,
11
Juli
2017
|
09:20
Europe/Amsterdam

Büromarkt München: Nachfragedruck und Produktmangel dominieren Marktgeschehen

  • Büroflächenumsatz steigt gegenüber Vorjahreszeitraum um fünf Prozent auf 416.900 Quadratmeter im ersten Halbjahr
  • Leerstandsrate mit 3,6 Prozent 90 Basispunkte unter Vorjahreswert
  • Investmentumsatz internationaler Akteure steigt deutlich um 78 Prozent
  • Nachfragedruck senkt Spitzenrendite auf 3,00 Prozent

Im ersten Halbjahr 2017 wurde am Münchner Bürovermietungsmarkt ein Umsatzergebnis (inklusive Eigennutzungen) von 416.900 Quadratmetern erzielt. Dies entspricht einem Plus von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Nach dem Rekordergebnis zum Jahresauftakt verlangsamte sich der Umsatz im zweiten Quartal etwas und schloss mit 154.500 Quadratmetern. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Flächenmangel: Umland gewinnt an Attraktivität
Während das Gros des Flächenumsatzes mit 70 Prozent im ersten Halbjahr auf die Stadt München entfiel, konnte das Umland im Vorjahresvergleich ein signifikantes Umsatzplus um 62 Prozent verzeichnen.

Rainer Knapek, Head of Office Leasing München
Die ausgeprägte Angebotsknappheit in den Toplagen macht ein Ausweichen auf Sekundär- und Peripheriestandorte zunehmend erforderlich. Aufgrund des guten Flächenangebotes und Entwicklungsprojekten zu attraktiven Mietpreisen entscheiden sich viele Unternehmen jedoch auch bewusst für das Umland.
Rainer Knapek, Head of Office Leasing München

Neben dem größten Abschluss des ersten Halbjahres, der Eigennutzung von rund 15.000 Quadratmetern durch Infineon in Neubiberg, wurden zwei weitere der insgesamt fünf Transaktionen über 10.000 Quadratmeter im Umland abgeschlossen, darunter auch die Neuanmietung der Deutschen Pfandbriefbank im Business Campus Garching.

Im Teilmarktvergleich verbuchte das Umland Nord-Ost den höchsten Umsatzanteil im ersten Halbjahr von 16 Prozent (66.800 Quadratmeter), vor der Innenstadt Nord-West mit 15 Prozent (62.700 Quadratmeter) und dem Stadtgebiet Nord-Ost mit zwölf Prozent (48.600 Quadratmeter). Zu den größten Abschlüssen im zweiten Quartal zählte die Anmietung von rund 8.300 Quadratmetern im Neubauprojekt ATLAS im Werksviertel durch Design Offices. Darüber hinaus schloss BMW im Objekt Microcity in Unterschleißheim über 7.400 Quadratmeter ab.

Begünstigt durch die Großabschlüsse markierten Industrie und Bau (20 Prozent), IT (16 Prozent) sowie Beratungsdienstleister (elf Prozent) die umsatzstärksten Branchen. Auch der TMT-Sektor (Technologie, Medien, Telekommunikation) präsentierte sich mit mehr als einem Viertel des Halbjahresumsatzes ungebrochen umsatzfreudig.

Mieten ziehen an
Sowohl die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete als auch die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhten sich im Vorjahresvergleich geringfügig und erreichten 35,00 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 16,43 Euro pro Quadratmeter pro Monat. In der Stadt München lag der Wert bei 18,57 Euro pro Quadratmeter pro Monat und somit sechs Prozent über dem Vorjahreswert. Im Umland wurde, auch bedingt durch die starke Nachfrage nach Neubauflächen, ein Anstieg der Durchschnittsmiete um vier Prozent auf 11,12 Euro pro Quadratmeter pro Monat markiert. Das Umland Süd-Ost verzeichnete mit einem Plus von 18 Prozent das höchste jährliche Mietwachstum im Vergleich aller Teilmärkte.

Leerstand sinkt kontinuierlich
Da auch im zweiten Quartal so gut wie keine spekulativen Flächen auf den Markt kamen und zahlreiche vakante Büroflächen über Umnutzungen – vorwiegend zu Hotel und Wohnen – dem Bestand entzogen wurden, baute sich der Büroleerstand in München weiter ab. Im Vergleich zum Vorjahr stehen aktuell knapp ein Fünftel weniger Büroflächen leer. Die Leerstandsrate lag Ende des ersten Halbjahrs bei 3,6 Prozent und damit 90 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Auf die Stadt München bezogen beträgt die Leerstandsrate aktuell sogar nur 2,2 Prozent. Auch im Umland sinkt der Leerstand weiter und lag zum Halbjahr bei anteiligen 9,2 Prozent. Damit wurde zum ersten Mal seit Aufzeichnungsbeginn die Zehn-Prozent-Marke unterschritten.

Die Fertigstellungprognose bis Jahresende lässt keine konkrete Entspannung der Angebotssituation in München erwarten. Von den insgesamt projektierten 171.800 Quadratmetern ist heute lediglich noch ein Fünftel unvermietet. Im Jahr 2018 werden nach heutigem Kenntnisstand 284.100 Quadratmeter fertiggestellt. Die Vorvermietungsquote liegt hier aktuell bei 42 Prozent. Erst ab 2019 ist es realistisch, dass zahlreiche neue Projekte für eine Angebotsentlastung am Büromarkt sorgen. „Um den Erfolg des Wirtschaftsstandorts München nachhaltig zu sichern ist es von essentieller Bedeutung, dass neben dem dringend benötigten Wohnraum zukünftig auch weiterhin moderne Büroflächen entstehen“, sagt Knapek.

Investmentmarkt mit starkem Halbjahr trotz schwachem zweiten Quartal
Der Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt München erreichte im ersten Halbjahr 2017 ein starkes Ergebnis von 2,2 Milliarden Euro. Damit liegt das Ergebnis rund zwölf Prozent über dem des Vorjahres und gleichzeitig rund elf Prozent über dem fünfjährigen Durchschnitt der vergangenen ersten Halbjahre. Im zweiten Quartal war mit 897 Millionen Euro ein eher schwaches Investmentvolumen zu verzeichnen.

Stefan Striedl, Head of Investment München
Die Nachfrage von Seiten nationaler wie internationaler Investoren, die nach wie vor großes Vertrauen in den Standort München setzen, ist ungebrochen hoch.
Stefan Striedl, Head of Investment München

Großtransaktionen dominieren den Markt
Maßgebend für die Höhe des Investmentvolumens im ersten Halbjahr waren vor allem 13 großvolumige Transaktionen von jeweils über 50 Millionen Euro – kumuliert knapp 58 Prozent des Gesamtumsatzes. Neben der Projektentwicklung Kap West, der bislang größten Einzeltransaktion des Jahres aus dem ersten Quartal, wurde im zweiten Jahresviertel zum Beispiel das Büroobjekt Campus E am Georg-Brauchle-Ring an KanAm veräußert. Darüber hinaus verbuchte auch das mittlere Größensegment zwischen 20 und 50 Millionen Euro einen hohen Anteil vom mehr als einem Viertel des Gesamtvolumens.

Büroimmobilien waren auch im ersten Halbjahr 2017 die mit Abstand meist gehandelte Assetklasse und insgesamt für knapp zwei Drittel des Gesamtvolumens verantwortlich. Hingegen verbuchten Hotels mehr als ein Fünftel des Investmentumsatzes auf sich und stellten damit erneut deren hohe Attraktivität als Alternativanlage zum Bürosegment unter Beweis.

Internationale Investoren zunehmend aktiv
Stärkste Käufergruppe im ersten Halbjahr waren international agierende Asset- und Fondsmanager mit 21 Prozent des Gesamtvolumens. Insgesamt steigerte sich der durch ausländische Käufergruppen erzielte Investmentumsatz deutlich um 78 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf knapp ein Drittel des Transaktionsvolumens in der ersten Jahreshälfte.

Mit anteiligen 18 Prozent beziehungsweise 16 Prozent waren auch Versicherungen und Pensionskassen sowie offene Immobilien- und Spezialfonds, deren Anlagedruck nach wie vor sehr hoch ist, käuferseitig stark am Münchner Investmentmarkt aktiv. „Die in München traditionell starken Privatinvestoren blieben 2017 bislang eher zurückhaltend und investierten überwiegend in Transaktionen mit kleineren Volumina“, sagt Striedl.

Nachfragedruck lässt Renditen weiter sinken
Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach Münchner Gewerbeimmobilien stehen die Nettoanfangsrenditen weiter unter Druck. Die anhaltende Nachfragekonzentration auf Premium-Büroprodukte in Münchens Toplagen führte zu einer weiteren Kompression der Büro-Spitzenrendite auf aktuell 3,00 Prozent. Auch für erstklassige Einzelhandelsimmobilien in zentralen Retaillagen sank der Wert erneut ab und liegt nun bei 2,90 Prozent. Damit bleibt München weiterhin der teuerste Investitionsstandort in Deutschland.

Ausblick: Flächenumsatz von bis zu 800.000 Quadratmetern realistisch
„Die von uns registrierte Nachfrage ist ungebrochen hoch und lässt auf einen weiterhin lebhaften Vermietungsmarkt und ein gutes Ergebnis im zweiten Halbjahr schließen. Der Wettbewerb um gute Flächen in innenstadtnahen Lagen wird sich weiter verschärfen und damit gleichzeitig dafür sorgen, dass die Nachfrage an Sekundär- und Peripheriestandorten abermals steigt. Folglich ist auch hier mit fortschreitendem Leerstandsabbau und tendenziell steigenden Büromieten zu rechnen. Nach unser aktuellen Markteinschätzung ist für das Gesamtjahr 2017 von einem Umsatzergebnis im Marktgebiet München zwischen 750.000 und 800.000 Quadratmetern auszugehen“, prognostiziert Knapek.

„Aufgrund des weiteren Renditerückgangs, insbesondere im Core-Segment, erwarten wir gerade bei Büroimmobilien eine Ausdehnung des Anlagespektrums in Richtung wertsteigerungsorientierter Anlagemöglichkeiten ebenso wie einen noch stärkeren Fokus auf gute Produkte außerhalb der CBD-Lagen. Darüber hinaus befinden sich zusehends auch Projektentwicklungen sowie alternative Anlageprodukte wie Hotels, Logistikimmobilien oder Healthcare-Einrichtungen auf dem Anlegerradar. Insgesamt erwarten wir im zweiten Halbjahr eine stabile Entwicklung des Investmentgeschäftes in München“, sagt Striedl.

 

 

Ansprechpartner:

Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

 

Stefan Striedl
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 21
stefan.striedl@cbre.com

 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE ist - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 - das größte globale Immobilienberatungsunternehmen. Mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de