• 315.700 Quadratmeter im ersten Halbjahr umgesetzt

• Innenstadt Nord-West mit Umsatz von 41.200 Quadratmeter stärkster Teilmarkt

• Büroflächenumsatz von rund 650.000 Quadratmeter zum Jahresende erwartet

Der Flächenumsatz am Münchner Bürovermietungsmarkt summierte sich im ersten Halbjahr auf 315.700 Quadratmeter (inklusive sechs Prozent Eigennutzeranteil) und lag somit knapp zwei Prozent über dem entsprechenden Vorjahreswert. Der Umsatzdurchschnitt aus den jeweils ersten Halbjahren der vergangenen fünf Jahre (319.400 Quadratmeter) wurde dagegen leicht unterschritten. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Büromarktreport des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Acht großflächige Transaktionen für über 20 Prozent der Gesamtvermietung verantwortlich
Im zweiten Quartal wurde mit der Anmietung von knapp 13.000 Quadratmeter Bürofläche in der nordwestlichen Münchner Innenstadt durch Steelcase lediglich ein Großabschluss über 5.000 Quadratmeter getätigt. Im ersten Jahresviertel betrug deren Anzahl noch sieben. Folglich wurde, trotz der höheren Gesamtzahl an Abschlüssen (190 gegenüber 182), zwischen April und Juni ein Viertel weniger Umsatz erzielt als in den ersten drei Monaten. Die acht großflächigen Transaktionen des laufenden Jahres, darunter beispielsweise auch die Vermietung von mehr als 10.000 Quadratmeter Bürofläche im Objekt Capitellum an die Stadt München, waren für mehr als ein Fünftel des Gesamtumsatzes verantwortlich. „Allerdings nahm auch das kleinflächige Segment unter 1.000 Quadratmeter mit anteiligen 40 Prozent am Halbjahresumsatz sowie einem Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um zehn Prozent eine wichtige Rolle ein“, sagt Knapek.

Innenstadt Nord-West ist stärkster Teilmarkt
Das Umsatzverhältnis zwischen der Stadt München (83 Prozent) und des zum Marktgebiet zählenden Umlandes (17 Prozent) blieb im Vergleich mit dem Vorjahr nahezu konstant. Die umsatzstärksten Teilmärkte der ersten Jahreshälfte (13 Prozent) waren mit jeweils 41.200 Quadratmeter die Innenstadt Nord-West (zu einem Drittel gestützt durch den Steelcase Abschluss) und das Stadtgebiet Nord-Ost (mehrere Anmietungen im mittleren Größenbereich, beispielsweise in der Parkstadt Schwabing).

Durchschnittsmiete gibt um fünf Prozent nach
Angesichts des stark limitierten Flächenangebots im Münchner Premiumsegment erhöhte sich die Spitzenmiete seit dem Vorjahr um knapp zwei Prozent und liegt, wie im ersten Quartal 2015, bei 33,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete hingegen hat durch den Wegfall einiger extrem hochpreisiger Transaktionen aus dem zwölfmonatigen Betrachtungszeitraum um rund fünf Prozent auf 15,16 Euro pro Quadratmeter und Monat nachgegeben. „Sie liegt damit aber noch immer drei Prozent über dem fünfjährigen Quartalsmittel“, ergänzt Knapek.

Leerstand baut sich weiter ab
Als Folge der robusten Flächenumsätze zum einen, zum anderen aber auch durch die Kombination aus Umnutzungsmaßnahmen nicht mehr marktfähiger Büroflächen (beispielsweise in Wohnungen oder Hotels), dem Abriss von altem Bürobestand sowie unterdurchschnittlichen spekulativen Fertigstellungen, konnte sich der Büroleerstand in München weiter abbauen. Aktuell stehen mit rund 1,3 Millionen Quadratmeter gut 14 Prozent weniger Büroflächen leer als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die Leerstandsrate hat dabei um zehn Basispunkte auf 6,2 Prozent nachgegeben und markiert damit den niedrigsten Stand seit zwölf Jahren. An keinem der deutschen Top 5-Standorte ist der anteilige Leerstand derzeit geringer. In Münchens zentralen Bürolagen stehen derzeit nur zwei Prozent der Bestandsflächen leer; in den weiteren Innenstadtregionen der Isarmetropole beläuft sich die Leerstandsrate sogar teilweise auf weniger als zwei Prozent und untermauert damit eindrucksvoll die Wirtschaftsstärke der bayerischen Landeshauptstadt.

Geringes Niveau an Neufertigstellungen
Mit lediglich knapp über 40.000 Quadratmeter war das Neufertigstellungsvolumen (inklusive Sanierungen) in der ersten Jahreshälfte so gering wie in keinem ersten Halbjahr zuvor. Bis zum Jahresende wird nach aktuellen Informationen noch der Abschluss von Bauprojekten mit einer Gesamtfläche von rund 151.900 Quadratmetern erwartet. Hiervon sind derzeit bereits knapp 60 Prozent vorvermietet beziehungsweise an Eigennutzer vergeben. Kurz vor Fertigstellung stehen so zum Beispiel das Kontorhaus im Arnulfpark sowie das Palais am Oberanger. Im Jahr 2016 wird das Fertigstellungsvolumen in München aller Voraussicht nach wieder deutlich anziehen (aktuelle Prognose: 318.300 Quadratmeter), was für einen dynamischen Markt wie München dringend notwendig ist, um auch die hohe Zahl an Großgesuchen zu bedienen. „Berücksichtigt werden muss dabei allerdings, dass bei Projekten in der Regel eine Mietlaufzeit von zehn Jahren vorausgesetzt wird, was unter Umständen die Flexibilität von Mietern einschränkt.“, erklärt Knapek.

Prognose: Büroflächenumsatz von rund 650.000 Quadratmeter
„Zum Jahresende 2015 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz von rund 650.000 Quadratmeter, der sich damit annähernd auf dem Vorjahresniveau bewegt, jedoch leicht unterhalb des Durchschnitts der vergangenen zehn Jahre (675.900 Quadratmeter) liegt“, so Knapek. Gleichzeitig sind in München ein moderates Mietpreiswachstum sowie ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstandes absehbar.

Ansprechpartner:
Rainer Knapek 
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rainer.knapek@cbre.com 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
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