• Beständiger Umsatz im dritten Quartal

• Geringe Anzahl an Großabschlüssen über 5.000 Quadratmeter

• Beschleunigter Leerstandsabbau

• Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen an

• Fertigstellungspipeline füllt sich nur langsam

Am Hamburger Büroimmobilienmarkt wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 insgesamt 354.500 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stellt dies eine Verringerung von gut fünf Prozent dar. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. „Im dritten Quartal lag der Vermietungsumsatz bei 100.700 Quadratmetern.

Keine Großabschlüsse im dritten Quartal
Im Vergleich zu den ersten beiden Quartalen 2015 konnte kein einziger Abschluss über 5.000 Quadratmeter registriert werden, was das schwächere Gesamtergebnis begründet. Das Vermietungsgeschehen wurde maßgeblich durch Abschlüsse im mittleren Größenbereich zwischen 500 bis 1.500 Quadratmetern bestimmt, welche zusammen 62 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes im dritten Quartal ausmachen. Die Nachfrage konzentrierte sich hier erneut auf hochwertige Büroflächen in den zentralen Teilmärkten rund um die Alster sowie den Hafen und die HafenCity. Attraktivster Teilmarkt ist weiterhin die City, in welcher mit einem Vermietungsumsatz von 29.000 Quadratmeter etwa ein Drittel des Gesamtumsatzes im dritten Quartal registriert wurde.

Der größte Abschluss war die Anmietung einer Medienagentur im neugebauten „BoaVista“ im Vorsetzen am Hafen. „Dieser Abschluss ist beispielhaft für das hohe Interesse von Unternehmen an qualitativ hochwertigen und modernen Flächen in attraktiven Lagen“, so Fischer. Daneben gab es jedoch auch wieder größere Abschlüsse außerhalb der Toplagen, zum Beispiel durch den MDAX-Konzern Jungheinrich AG in der Kieler Straße im Teilmarkt West oder des Energiekonzerns RWE AG im Teilmarkt City-Nord.

Traditionell diversifizierte Nachfragestruktur – stark rückläufiger Leerstand
Die Nachfragestruktur am Bürovermietungsmarkt der Hansestadt lässt sich traditionell als diversifiziert beschreiben. Neben Beratungsdienstleistern, Rechtsanwaltskanzleien, mittelständischen Unternehmen aus Industrie, Bau und Handel, waren es erneut Verlage und Medienagenturen, welche zusammen für knapp die Hälfte der Nachfrage am Hamburger Büromarkt sorgten. Die beständig hohe Nachfrage nach qualitativen Flächen in den zentralen Teilmärkten setzte den Hamburger Büromarkt angebotsseitig unter erheblichen Druck.

Seit Jahresbeginn entwickelte sich der Leerstand stark rückläufig. Bei nahezu gleich bleibendem Büroflächenbestand liegt der Leerstand zum Ende des dritten Quartals bei lediglich rund 881.000 Quadratmetern. Mit derzeit 6,4 Prozent ist die Leerstandsquote in der Hansestadt damit 1,2 Prozentpunkte unter dem Niveau des Vorjahres und auf einem Rekordtiefstand seit 2003. In einzelnen Teilmärkten wird dieser Wert sogar noch deutlich unterboten.

Weiter steigende Spitzenmiete erwartet
Steigende Grundstückspreise und höhere Baukosten führen zu höheren Investitions- und Ausbaukosten für Eigentümer und Projektentwickler. Die Entwicklung der Mietpreisindikatoren spiegelt diesen langfristigen Preisanstieg zunehmend wider. Im hochpreisigen Segment und in City-Lage konnte eine nachhaltig erzielbare Spitzenmiete von nun 25,00 Euro pro Quadratmeter und Monat erzielt werden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stellt dies einen Anstieg von zwei Prozent dar. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete verzeichnete vor diesem Hintergrund einen erneuten Aufwärtstrend und stieg auf 14,70 Euro pro Quadratmeter an. „In absoluten Topobjekten in den gefragten Lagen können wir bereits höhere Mieten beobachten. Wir gehen daher davon aus, dass die Spitzenmiete mittel- bis langfristig noch einmal leicht ansteigen wird“, sagt Fischer.

Unterdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen
Das konstant hohe Vermietungsgeschehen und die wachsende Bereitschaft vieler Unternehmen, in erstklassige Büroflächen zu investieren, resultieren in einer äußerst knappen Angebotssituation im hochpreisigen Segment. Das Fertigstellungsvolumen kommt diesem Trend nur langsam nach. Im dritten Quartal wurden dem Markt lediglich rund 23.000 Quadratmeter neue Flächen zur Verfügung gestellt. „Für das kumulierte Fertigstellungsvolumen für 2015 erwarten wir insgesamt rund 105.000 Quadratmeter, was deutlich unter dem Niveau des Durchschnitts in den letzten zehn Jahren (204.000 Quadratmeter) liegt“, so Fischer. Die zügige Absorption neuer Bürogebäude, wie dem „BoaVista“ oder dem „Fleet-Office“ in der City-Süd indes, verdeutlichen das limitierte Angebot neuer Flächen.

Guter Ausblick aufgrund dynamischer Nachfrage
Für 2016 lässt sich eine leichte Entspannung dieser Situation absehen, wenn dem Markt gemäß aktuellem Kenntnisstand rund 127.000 Quadratmeter spekulativ errichtete Büroflächen zur Verfügung gestellt werden. „Um der Umsatzdynamik am Hamburger Büromarkt gerecht zu werden, ist die Bereitstellung neuer Büroflächen, besonders im großvolumigen Bereich, erforderlich“, stellt Fischer fest. Die gesunde Wirtschaft und die hohe Attraktivität der Hansestadt sorgen für eine anhaltend dynamische Nachfrage am Hamburger Bürovermietungsmarkt. Eine Reihe von offenen Gesuchen namhafter Unternehmen sind noch im Markt, sodass ein prognostiziertes Umsatzergebnis von bis zu 500.000 Quadratmetern Bürofläche bis zum Jahresende möglich erscheint.

Ansprechpartner:

Heiko Fischer
CBRE GmbH
Head of Agency Hamburg
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heiko.fischer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com