Hoher Anteil von Mietvertragsverlängerungen // Leerstandsquote und Spitzenmiete stabil

Im Marktgebiet Frankfurt wurde von CBRE im zurückliegenden Vermietungsjahr ein Büroflächenumsatz von 447.800 Quadratmetern registriert. Der Flächenumsatz lag damit rund zwölf Prozent unter dem sehr guten Vorjahreswert, aber nur 4,6 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnittswert. „Ein höherer Flächenumsatz wurde im vergangenen Jahr maßgeblich durch eine besonders hohe Quote an Mietvertragsverlängerungen, die nach gif-Definition nicht zum Vermietungsumsatz gezählt werden, verhindert“, erklärt Alexander Riegel, Co-Head of Agency CBRE Frankfurt. Mit über 214.000 Quadratmetern sei deren Flächenvolumen doppelt so hoch wie 2012 und fast halb so groß wie der direkte Vermietungsumsatz. „Das hohe Volumen der Mietvertragsverlängerungen ist ein wichtiger Indikator für die Vermietungsaktivität auf dem Frankfurter Büromarkt, da die Verlängerungen auch in neuen Verträgen hätten enden können“, so Riegel weiter. Mit jeweils rund 50.000 Quadratmetern stellen die zwei größten Verlängerungen der EZB im Eurotower und der Allianz Deutschland am Theodor Stern Kai 1 fast die Hälfte des Volumens aller Mietvertragsverlängerungen. „Die Eigentümer betreiben verstärkt aktives Management, um die Bestandsmieter zu halten“, erläutert Riegel.

Wenige Großanmietungen
Geprägt wurde das zurückliegende Vermietungsjahr aber auch durch einen Mangel an großflächigen Vermietungen über 10.000 Quadratmetern, von denen nur vier zustande kamen. 2012 wurden doppelt so viele Großtransaktionen vermittelt. Dominiert hat mit 46.000 Quadratmetern die Anmietung der Commerzbank AG in den Lateral Towers im Teilmarkt Sossenheim/Rödelheim/Hausen. Durch eine weitere Großanmietung der Deutschen Telekom AG von circa 14.600 Quadratmetern konnte dieser Teilmarkt einen im historischen Vergleich ungewöhnlich hohen Umsatz verbuchen. Das größte Umsatzvolumen des Jahres wurde im Teilmarkt Bankenlage erreicht. Im gesamten Frankfurter Central Business District (Teilmärkte Bankenlage, Westend und City) wurden über 190.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet und damit rund 43 Prozent des gesamten Vermietungsvolumens. „Dies demonstriert die starke Fokussierung der Unternehmen auf zentral gelegene Büroflächen, wie es auch die Anmietung über 8.750 Quadratmeter von Linklaters LLP im Projekt T8 verdeutlicht“, so Riegel.

Leerstandsquote bleibt unverändert
Der Büroflächenbestand und –leerstand liegt mit 11,78 Millionen Quadratmetern beziehungsweise 1,73 Millionen Quadratmetern im Marktgebiet Frankfurt annähernd auf Vorjahresniveau, so dass auch die Leerstandsquote unverändert 14,7 Prozent beträgt. Neben dem Abbau nicht mehr marktfähiger Flächen durch Umnutzung in Wohnraum, in Sanierung gegangene oder abgerissene Büroobjekte trug auch der niedrige Anteil spekulativer Fertigstellungen zur stabilen Entwicklung bei. Im laufenden Jahr rechnet CBRE mit einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen in Höhe von etwa 286.000 Quadratmetern. Aufgrund eines hohen Eigennutzeranteils – vor allem durch den Umzug der EZB-Hauptverwaltung in den Skytower – und hoher Vorvermietungsleistung stehen allerdings nur noch 23 Prozent oder 64.700 Quadratmeter dem Vermietungsmarkt zur Verfügung.

Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete sinkt leicht
Die erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt für qualitative hochwertige Flächen in innerstädtischen Top-Lagen des CBD liegt unverändert bei 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist um vier Prozent auf 16,84 Euro pro Quadratmeter pro Monat leicht gesunken. Die realisierte Spitzenmiete, die den Median aus einem dreiprozentigen Vermietungsvolumen der teuersten Vertragsabschlüsse eines Zwölfmonatszeitraums abbildet, erhöhte sich im Vorjahresvergleich um rund zwölf Prozent auf 38,23 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung wurde insbesondere durch die Vermietungen in Frankfurts Prestigeprojekt TaunusTurm beeinflusst.

„Trotz leichten Umsatzrückgangs zeigt das sehr hohe Flächenvolumen der Mietvertrags-verlängerungen im vergangenen Vermietungsjahr das anhaltend hohe Vermietungspotenzial des Frankfurter Büromarktes. Aufgrund der positiven konjunkturellen Entwicklung erwarten wir eine ansteigende Nachfrage und blicken optimistisch ins neue Jahr. Bei einem begrenzt bleibenden Angebot an Premium-Büroflächen im CBD rechnen wir auch 2014 mit einer Spitzenmiete von 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat“, so Carsten Ape, Head of Agency Germany bei CBRE.



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