• Umsatz von 93.400 Quadratmetern im ersten Quartal 2015

• Spitzenmiete liegt bei 26,00 Euro pro Quadratmeter

• 10,3 Prozent des Büroflächenbestandes stehen leer

Der Bürovermietungsmarkt im Marktgebiet Düsseldorf (Stadt Düsseldorf, Hilden, Ratingen, Erkrath und Neuss) verzeichnete in den ersten drei Monaten 2015 einen Umsatz von rund 93.400 Quadratmetern Bürofläche. Gegenüber dem ersten Quartal 2014 ist dies eine Steigerung um knapp 15 Prozent, obwohl aktuell keine Großabschlüsse über mehr als 10.000 Quadratmeter registriert werden konnten.

Durch dieses starke erste Quartal sowie die noch am Markt befindlichen Großgesuche dürfte zum Jahresende der Zehnjahresdurchschnitt von rund 350.000 Quadratmetern erreicht beziehungsweise sogar übertroffen werden.

Spitzenmiete bei 26,00 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete sinkt
Alleine im Stadtgebiet Düsseldorf summierte sich der Flächenumsatz auf 72.900 Quadratmeter, was gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum eine Steigerung um rund sieben Prozent darstellt. In den Umlandgemeinden setzte sich der positive Vermietungstrend des vergangenen Jahres fort. Mit einem Flächenumsatz von rund 20.500 Quadratmetern wurde deutlich mehr als im ersten Quartal 2014 vermietet. Durch das weiterhin begrenzte Angebot im Topsegment wie dem Dreischeibenhaus und dem Kö-Bogen blieb die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete gegenüber dem Jahresende 2014 stabil bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Vergleich zum Vorjahresquartal liegt dieser Wert zwar um 5,5 Prozent darunter, aber weiterhin deutlich über dem zehnjährigen Durchschnittswert von 23,65 Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Mit der Realisierung von hochwertigen Projekten im CBD dürfte langfristig gesehen wieder ein Ansteigen der Spitzenmiete verzeichnet werden“, prognostiziert Breuer.

Auch die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet sank weiter ab und liegt nun bei 12,82 Euro pro Quadratmeter pro Monat, rund neun Prozent unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Wird nur die Stadt Düsseldorf betrachtet, wo der Wert bei 13,79 Euro pro Quadratmeter pro Monat lag, fiel der Rückgang mit sechs Prozent deutlich moderater aus, da hier auch die Abschlüsse mit den höchsten Mietpreisen stattfanden.

Leerstandsquote bei 10,3 Prozent – Rückgang um 0,5 Prozentpunkte
Die Fertigstellungen des ersten Quartals beinhalteten keine spekulativen Flächen und beeinflussten somit den Leerstand im Marktgebiet nicht. Durch zahlreiche Erweiterungen und Neuansiedlungen sowie der Umnutzung einiger bislang leerstehender Büroflächen reduzierte sich das Volumen vakanter Büroflächen weiter gegenüber dem Vorjahreswert um vier Prozent. Aktuell stehen 10,3 Prozent des Büroflächenbestandes im Marktgebiet leer (exkl. Untervermietungsflächen). Somit sank die Leerstandsquote im Marktgebiet gegenüber dem Vorjahr um 0,5 Prozentpunkte. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen liegt die Leerstandsrate erstmals seit Jahresende 2012 mit 9,8 Prozent wieder unter der Zehn-Prozent-Marke.

Volumen neuer oder sanierter Flächen sinkt leicht
Im Gesamtjahr 2015 wird mit insgesamt rund 124.000 Quadratmetern neuer oder sanierter Bürofläche im Marktgebiet ein leicht geringeres Volumen als im abgeschlossenen Jahr 2014 (142.000 Quadratmeter) erwartet. Rund 15.000 Quadratmeter davon wurden bereits in den ersten drei Monaten fertig gestellt, wobei davon keine Flächen mehr dem Markt zur Verfügung standen. Von den im weiteren Jahresverlauf erwarteten 109.000 Quadratmetern stehen noch rund 45 Prozent zur Vermietung.

Unterschiedliche Ansprüche an Büroflächen bei den Nutzern
„Wir beobachten bei den Nutzern derzeit verschiedene Ansprüche an die Bürofläche“, erklärt Breuer. „So achten einerseits einige Unternehmen unter dem Aspekt der Kostenoptimierung vornehmlich auf den Mietpreis, wobei Lagekriterien und Gebäudeausstattung eher eine untergeordnete Rolle spielen. Andere dagegen legen großen Wert auf die Flächeneffizienz, beispielsweise durch das Zusammenlegen einzelner Unternehmenseinheiten, und räumen dieser die höchste Priorität bei der Objekt- und Standortwahl ein.“

Dabei wird auch ein gegebenenfalls höherer Mietpreis in Kauf genommen, der sich allein schon aufgrund der baulichen und technischen Erfordernisse, wie Klimatisierung und Schallschutz sowie aufgrund höherer Verdichtung der Büroarbeitsplätze, etwa in modernisierten Bestandsgebäuden und vor allem in Neubauflächen ergibt. Dementsprechend dürften auch die zurzeit noch nicht vergebenen projektierten Flächen rasch vom Markt absorbiert werden.

Ansprechpartner:
Hubert F. Breuer
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hubert.breuer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
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