• Flächenumsatz von 339.000 Quadratmetern in den ersten drei Quartalen

• Stadtgebiet Düsseldorf 269.600 Quadratmeter und 87 Prozent Anteil am Gesamtumsatz

• Spitzenmiete weiterhin bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat

Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres im Düsseldorfer Marktgebiet (Düsseldorf, Ratingen, Hilden und Erkrath) mit 339.000 Quadratmetern rund 41 Prozent mehr Büroflächen umgesetzt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Auf das Stadtgebiet Düsseldorf entfielen mit 296.600 Quadratmetern gut 87 Prozent des Gesamtumsatzes, wobei die Teilmärkte Hafen und Seestern die stärksten waren. Das war vorrangig durch die beiden Großanmietungen aus dem TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) im dritten Quartal durch Trivago im Hafen und die Deutsche Telekom im Seestern mit jeweils mehr als 20.000 Quadratmetern bedingt. Die Telekom verlegt einen ihrer Standorte aus dem Teilmarkt Grafenberg/Ost in das Haus am Seestern. Das Objekt war zuvor überwiegend an Vodafone vermietet, wurde durch den Eigentümer kürzlich deutlich aufgewertet und bietet dem Unternehmen somit bei einem ähnlichen Mietpreisniveau eine höhere Qualität als der bisherige Standort. Zudem ist der Technologie- und Telekommunikationssektor im Teilmarkt Seestern traditionell sehr stark ausgeprägt, sodass hier eventuell auch Synergieeffekte gesehen werden.

„Insgesamt ist erkennbar, dass lagesensitive Nutzer wie Berater und Finanzdienstleister ihre Nachfrage auf den Innenstadtbereich und insbesondere den CBD (Central Business District) fokussieren“, so Breuer. Daneben ist aber auch die Bedeutung der Cityentlastungsgebiete, insbesondere des Seesterns, ungebrochen hoch, wobei diese Lagen eher Nutzergruppen ansprechen, die zwar tendenziell preissensibler sind, aber trotzdem einen hohen Anspruch an Flächen- und Gebäudequalität haben“.

Spitzenmiete weiterhin stabil bei 26,00 Euro
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb durch das weiterhin stark limitierte Angebot im Topsegment wie auch zur Jahresmitte 2015 stabil bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit knapp zwei Prozent unter dem Vorjahreswert. „Mit der Realisierung von hochwertigen Projekten im CBD dürfte sich die erzielbare Spitzenmiete weiter auf diesem Niveau stabilisieren. Angesichts der großen Nachfrage nach diesen Flächen bei einem entsprechenden Angebot sowie einem prognostizierten Bürobeschäftigungswachstum um rund drei Prozent in den kommenden fünf Jahren sollte sich mittelfristig ein weiterer Anstieg abzeichnen“, sagt Breuer. Zwar bewegten sich die hochpreisigen Vermietungen vorwiegend im kleineren und mittleren Größenbereich, während die größten Vermietungen eher im mittleren Preissegment abgeschlossen wurden. Insgesamt setzte die gewichtete Durchschnittsmiete ihren Aufwärtstrend jedoch fort und liegt aktuell mit 13,93 Euro pro Quadratmeter pro Monat gut sieben Prozent über dem Wert des dritten Quartals 2014 und sogar rund neun Prozent über dem Wert des ersten Quartals 2015.

Insgesamt wurden im bisherigen Jahresverlauf vier Großabschlüsse über jeweils mehr als 10.000 Quadratmeter im Marktgebiet registriert; neben der Eigennutzung der Rheinbahn auch die bereits zu Jahresbeginn avisierten Vermietungen an L’Oréal sowie die beiden genannten Transaktionen der Unternehmen aus dem TMT-Sektor. Diese beiden größten Vermietungen des dritten Quartals sorgten dafür, dass der aktuelle Quartalsumsatz nur unwesentlich (minus ein Prozent) unter dem bislang stärksten Ergebnis in einem dritten Quartal im Düsseldorfer Marktgebiet des Boomjahres 2007 lag.

Weiter sinkende Leerstandsrate
Der Leerstand im Markgebiet baute sich weiter ab. Die Leerstandsrate sank auf 9,7 Prozent (Q3 2014: 10,6 Prozent). Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen lag dieser Wert bei 9,2 Prozent.

Hierzu trug auch das starke Umsatzergebnis bei, wobei jedoch auch ein großer Teil der Anmietungen auf Projektentwicklungen entfiel und somit keine leerstehenden Flächen absorbiert wurden. Im Seestern machte sich die Anmietung der Telekom jedoch deutlich bemerkbar und verringerte die Leerstandsrate in diesem Teilmarkt im Vergleich zur Jahresmitte 2015 signifikant um 5,9 Prozentpunkte.

Zudem war das Fertigstellungsvolumen mit 55.600 Quadratmetern nur im dritten Quartal außergewöhnlich hoch und überstieg den kumulierten Wert des ersten Halbjahres – jedoch waren bei Fertigstellung bereits 89 Prozent der Flächen vermietet beziehungsweise durch den Eigentümer selber belegt, sodass dadurch kaum Einfluss auf den Leerstand genommen wurde. Für den weiteren Jahresverlauf werden keine spekulativen Flächen mehr erwartet.

Ausblick: Noch zahlreiche Vermietungen im Jahr 2015
Für das kommende Jahr wird mit gut 100.000 Quadratmetern ein ähnlich hohes Fertigstellungsvolumen wie im Gesamtjahr 2015 erwartet. Der spekulative Anteil ist aktuell mit 66 Prozent zwar noch recht hoch, jedoch entfallen diese Flächen überwiegend auf hochwertige Neubauten und Refurbishments in guten Lagen, sodass bei der aktuellen Nachfragesituation bis zur Fertigstellung noch von zahlreichen weiteren Vermietungen auszugehen ist. Insbesondere in Toplagen ist die Nachfrage nach neuwertigen Flächen auch unabhängig von volatilen Marktphasen konstant hoch, wovon beispielsweise das Sanierungs- und Neubauobjekt Andreasquartier profitieren dürfte. Für das Gesamtjahr 2015 lässt sich durch mehrere noch im Markt befindliche Großgesuche ebenfalls ein starkes Ergebnis deutlich über dem Zehn-Jahres-Mittel von gut 353.000 Quadratmetern erwarten; womöglich dürfte das Umsatzergebnis auch durchaus die 400.000-Quadratmeter-Marke überschreiten.

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