Transaktionsvolumen betrug in den ersten drei Quartalen 2022 19,2 Milliarden Euro; im Vorjahresvergleich ein leichter Anstieg um ein Prozent

Spitzenrendite stieg im Durchschnitt der Top-7-Märkte um 0,27 Prozentpunkte auf 3,05 Prozent

82 Prozent der Investitionen entfielen auf die Top-7-Standorte – ein leichter Anstieg um zwei Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum

In den ersten drei Quartalen 2022 verzeichnete der deutsche Büroimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 19,2 Milliarden Euro. Das ist ein Anstieg um ein Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit bleiben Büroimmobilien mit einem Anteil von 37 Prozent am gesamtdeutschen Immobilieninvestmentvolumen die stärkste Assetklasse. Nach dem schwachen zweiten Quartal (rund 3,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen) zeigte sich der Markt im dritten Quartal mit einem Transaktionsvolumen von rund 5,7 Milliarden Euro stabilisiert. In den ersten neun Monaten 2022 fanden insgesamt 39 Transaktionen in einer Größenordnung oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke statt. Diese hatten einen Anteil von 13,1 Milliarden Euro am Gesamtvolumen – neun Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöhte sich die Spitzenrendite im Durchschnitt der Top-7-Märkte in den ersten drei Quartalen 2022 um 0,27 Prozentpunkte auf 3,05 Prozent. Durch einen weiteren Anstieg des Referenzzinswerts der zehnjährigen Bundesanleihe auf 2,12 Prozent schrumpfte der Spread zwischen den Nettoanfangsrenditen zur risikolosen Anlage weiter. „Der Wegfall des positiven Leverage-Effekts infolge der gestiegenen Finanzierungszinsen ist vor allem für institutionelle Investoren mit einem Fokus auf Core-Objekte eine Herausforderung. Aktuell warten viele Investoren ab, bis sich ein neuer Gleichgewichtspreis am Markt gebildet hat, um dann Opportunitäten zu nutzen. Einen Marktvorteil haben weiterhin eigenkapitalstarke Anleger“, sagt Linsin. Die niedrigste Spitzenrendite wird nach wie vor in den zentralen Lagen Münchens und Berlins (2,9 Prozent) verzeichnet. Am höchsten sind die Spitzenrenditen in Düsseldorf, Köln und Stuttgart (3,15 Prozent). Teils sogar noch kräftiger als in den Top-Lagen sind die Renditesteigerungen in den Cityrandlagen und in der Peripherie der Top-Märkte.

Berlin war der stärkste Büroinvestmentmarkt

Der Anteil der Top-7-Standorte am Transaktionsvolumen erhöhte sich in den ersten drei Quartalen 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 82 Prozent (plus zwei Prozentpunkte). Insgesamt wurden rund 15,7 Milliarden Euro in die deutschen Metropolen investiert. Dank eines starken dritten Quartals eroberte Berlin trotz eines leichten Rückgangs des Transaktionsvolumens um sechs Prozent im Vorjahresvergleich unter anderem mit den beiden Großtransaktionen des „VoltAir“ sowie des „TechnoCampus“ – die CBRE auf Verkäuferseite begleitete – die Spitzenposition von Frankfurt am Main zurück. Die Bundeshauptstadt verzeichnete ein Gesamtvolumen von 4,5 Milliarden Euro, gefolgt von Frankfurt mit 3,3 Milliarden Euro. Auf Platz drei folgt Hamburg mit 2,8 Milliarden Euro (plus 98 Prozent). Dort machte sich vor allem der Verkauf des ehemaligen Fernmeldeamts, bei dem CBRE auf Käuferseite beratend tätig war, bemerkbar. München musste im Wesentlichen aufgrund der knappen Produktverfügbarkeit hingegen einen Rückgang um 39 Prozent im Vorjahresvergleich hinnehmen. Die bayerische Landeshauptstadt erreichte ein Gesamtvolumen von 2,1 Milliarden Euro. Düsseldorf wiederum erzielte – vor allem bedingt durch die Übernahme des alstria-Portfolios durch Brookfield im ersten Quartal – ein Plus von 111 Prozent – das Volumen in den ersten drei Quartalen 2022 erhöhte sich auf 1,9 Milliarden Euro. In Köln und Stuttgart wurden jeweils knapp 500 Millionen Euro investiert (plus 34 Prozent beziehungsweise plus 63 Prozent).

Internationale Akteure weiterhin aktiv

Internationale Investoren zeichneten für 55 Prozent des Büroinvestmentvolumens in den ersten neun Monaten 2022 verantwortlich. Dies ist im Vorjahresvergleich ein deutlicher Anstieg um 17,2 Prozentpunkte. 15 Prozent der ausländischen Investoren kamen aus dem europäischen Ausland, 29 Prozent aus Nordamerika. Weiterhin spiegelt sich der Paketkauf durch die kanadische Brookfield im ersten Quartal in den Zahlen stark wider.

Prognose für das Gesamtjahr 2022

„Nach wie vor befindet sich der Markt auf der Suche nach einem neuen Gleichgewichtspreis, der sowohl Käufer als auch Verkäufer zufriedenstellt“, sagt Klein. „Sobald dieser Prozess abgeschlossen ist, wird sich das Kapital wieder intensiver Immobilienmärkten zuwenden. Es wird weiterhin viel Geld eingesammelt, das auf den richtigen Moment zum Investieren wartet.“

„Der Bedarf an modernen Büroflächen ist weiterhin groß und die Mieten werden vor allem in den Top-Lagen weiter steigen. Der Markt bleibt damit für Investoren nach wie vor attraktiv und die Dynamik wird nach der ersten Schockphase infolge der geopolitischen Verwerfungen und der Zinswende deutlich anziehen, zumal Investitionen in Büroimmobilien aufgrund der indexierten Mietverträge einen gewissen natürlichen Schutz bei steigenden Inflationsraten bieten“, erwartet Linsin.