• Transaktionsvolumen sank 2023 um 77 Prozent auf 5,5 Milliarden Euro
• Durchschnittliche Spitzenrendite in den Top-7-Standorten stieg um 1,29 Prozentpunkte auf 5,01 Prozent
• Kaum Großtransaktionen institutioneller Investoren

2023 wies der deutsche Büroimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 5,3 Milliarden Euro auf – 77 Prozent weniger als noch 2022. In den Top-7-Standorten fiel der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr mit minus 81 Prozent nochmals deutlicher aus; hier wurden insgesamt nur 3,6 Milliarden Euro investiert. Entsprechend erreichte die traditionell stärkste Assetklasse Büro nur 19 Prozent am deutschen Immobilieninvestment und lag hinter den Segmenten Logistikimmobilien, Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) und Einzelhandelsimmobilien auf Platz vier. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Wir sehen jedoch erste Anzeichen einer Trendwende: Die zuletzt wieder rückläufigen Finanzierungszinsen und moderateren Renditen für festverzinsliche Wertpapiere sorgen für mehr Planungssicherheit und eine höhere Attraktivität von Immobilieninvestments“. Somit öffnet sich für manche Investoren gerade in der jetzigen Marktphase die Möglichkeit, sich am deutschen Immobilienmarkt zu positionieren und vom zukünftig erwarteten Aufschwung und Mietsteigerungspotenzial zu profitieren. Zentral ist mehr denn je die assetspezifische Rendite-Risiko-Analyse, da die Diskussion um das Repricing und die zukünftige Positionierung der Immobilie angesichts der ESG-Thematik weiter zunehmen wird.

Berlin trotz Krise wichtigster Büromarkt

Mit einem Fünftel des Gesamtvolumens stand Berlin 2023 erneut an der Spitze der sieben wichtigsten Büromärkte in Deutschland. In der Hauptstadt wurden Büroimmobilien für mehr als 1,1 Milliarden Euro gehandelt (21 Prozent). An zweiter Stelle folgte Hamburg mit 773 Millionen Euro (15 Prozent). In München wurden 554 Millionen investiert (zehn Prozent). Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Stuttgart erreichten nur Anteile im einstelligen Prozentbereich. In allen Standorten gab es im Vergleich zu 2022 sehr deutliche Rückgänge. Das Jahresendquartal war jedoch in Stuttgart, Köln und Hamburg relativ stark.

Transaktionen: Core, klein und deutsch

Im Gegensatz zum gesamtdeutschen Investmentmarkt lag das Hauptaugenmerk der Investoren im Bürosegment 2023 weiterhin auf Core- und Core-Plus-Produkten, auf die 70 Prozent des Investmentvolumens entfielen. Im Value-add- und opportunistischen Segment wurde anteilsmäßig weniger investiert als noch im Vorjahr. Dies lag an den positiven Entwicklungen der Spitzenmieten, insbesondere für ESG-konforme Neubauten. Außerdem trugen dazu auch verringerte Flächenbedarfe durch höhere Home-Office-Anteile infolge der Corona-Pandemie bei. „Wertsteigerungen sind bei älteren Büroimmobilien schwieriger umzusetzen. Um Markfähigkeit zu erreichen, besteht oft ein erheblicher Investitionsbedarf, der Finanzierungen erschwert“, erklärt Klein.

Auch deswegen setzten Investoren weiterhin auf selektive und sorgfältig geprüfte Einzelassets, insbesondere im kleineren und mittleren Größensegment. Portfolios hatten 2023 lediglich einen Anteil von fünf Prozent. Dementsprechend entfiel nur die Hälfte des Gesamtvolumens auf Transaktionen oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke, während es im Vorjahr noch 80 Prozent waren. Dagegen erhöhten sich die Anteile in den Größenklassen zwischen zehn und 50 Millionen Euro deutlich.

Vor allem eigenkapitalstarke inländische Akteure waren 2023 am Büroinvestmentmarkt aktiv. Ein Fünftel des Volumens (2022: knapp 50 Prozent) entfiel auf internationale Anleger, die vorrangig aus dem europäischen Ausland stammten. Investoren aus Übersee, die klassischerweise eher auf größere Transaktionen setzen, waren kaum aktiv. Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und insbesondere Spezialfonds, gefolgt von der öffentlichen Hand. Letztere war mit einigen großen Ankäufen insbesondere in Hamburg sehr aktiv. Fast die Hälfte des Hamburger Büroinvestmentvolumens entfiel 2023 auf öffentliche Institutionen.

Renditen setzten ihren Aufwärtstrend fort

Für erstklassige Büroimmobilien in den Top-Standorten lag der Anstieg im Vergleich zum Vorquartal bei 0,4 Prozentpunkten. Mit Ausnahme von München und Hamburg (4,80 bzw. 4,90 Prozent) haben alle Büromärkte zum Jahresende die Fünf Prozent-Marke erreicht (Berlin) oder überschritten. Im Durchschnitt der Top-7-Standorte liegt die Bürospitzenrendite nunmehr bei 5,01 Prozent. Stadtrandlagen lagen in den Top-Standorten zwischen 5,00 Prozent (München) und 5,70 Prozent (Berlin). Die Spitzenrenditen für periphere Lagen in den Marktgebieten haben alle die 6,00 Prozent überschritten und kratzen teilweise an 7,00 Prozent.

Ausblick auf 2024

„2024 dürfte es neben einer Vielzahl von größeren Transaktionen, die zuletzt wegen der unklaren Situation am Markt noch verzögert wurden, auch zu einem spürbaren Anstieg an notleidenden Immobilieninvestments, sogenannten Fire Sales, kommen, welche vor allem für opportunistische Investoren interessant sein werden. Aber auch institutionelle Bestandshalter werden Objekte verkaufen, um sich im Hinblick auf die Einhaltung der selbstgesteckten ESG-Kriterien von Teilen ihrer Portfolios zu trennen“, erwartet Klein.

„Für die ersten sechs Monate erwarten wir aufgrund der sich stabilisierenden Finanzierungszinsen nur einen leichten Anstieg bei den Büro-Renditen. Das wird zu einer gewissen Belebung am Büroinvestmentmarkt führen – auf einem neuen, niedrigeren Preisniveau“, prognostiziert Linsin.