-       Transaktionsvolumen legte im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um elf Prozent auf 1,3 Milliarden Euro zu

-       Durchschnittliche Spitzenrendite in den Top-7-Standorten blieb seit Jahrsende 2023 stabil bei 5,01 Prozent

-       78 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf Core oder Core-Plus

In den ersten drei Monaten dieses Jahres wurden gut 1,3 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien investiert. Trotz der weiterhin schwachen Marktdynamik durch die nach wie vor schwierige Preisfindung und das Finanzierungsumfeld sowie die speziell Bürohäuser betreffenden Veränderungen – Stichpunkte flight to Quality, Homeoffice und neue Arbeitswelten – wurden rund elf Prozent mehr investiert als im ersten Quartal 2023. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

So zeigte sich der ifo Geschäftsklimaindex im März in allen vier Wirtschaftsbereichen wieder etwas positiver – auch im Bausektor. Ebenfalls konnte sich der Index der ZEW-Konjunkturerwartung im März erneut verbessern.

Mit rund 960 Millionen Euro entfielen 73 Prozent des Büroinvestmentvolumens auf die Top-7-Investmentzentren, sieben Prozentpunkte mehr als im ersten Quartal 2023. Unter den Top-Standorten war die Gunst der Anleger jedoch sehr unterschiedlich verteilt und fokussierte sich deutlich auf München (603 Millionen Euro, 248 Prozent mehr als im Vorjahr) und Hamburg (139 Millionen Euro, plus 88 Prozent). Die anderen fünf Märkte hatten deutliche Rückgänge zu verzeichnen und keiner, nicht einmal Berlin, erreichte die 100-Millionen-Euro-Marke. In Stuttgart wurde keine institutionelle Immobilientransaktion jeglicher Assetklasse verzeichnet.

Büroinvestoren richteten ihren Fokus zudem noch stärker als zuvor auf Top-Produkte in Top-Lagen. Satte 58 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Core-Produkte, weitere 20 Prozent auf Core-Plus. Im ersten Jahresviertel 2023 waren es noch 24 Prozent beziehungsweise 35 Prozent. Hierzu trägt auch die anhaltende Entwicklung an den Vermietungsmärkten bei: Die nachfrageseitige Polarisierung und strukturelle Angebotsknappheit erstklassiger, zentral gelegener Büroflächen führt zu einer unterschiedlichen Entwicklung der Angebots- und Abschlussmieten. „Marktgängige, modern ausgestattete und ESG-konforme Büros in den CBD-Lagen treiben die Spitzenmieten weiter nach oben. Gleichzeitig ist in den peripheren Lagen und im zunehmend dysfunktionalen Altbestand eine stagnierende und aufgrund des gestiegenen Wettbewerbs auch teilweise rückläufige Mietpreisentwicklung festzustellen“, erklärt Linsin.

Privatinvestoren und Family Offices waren mit Abstand die stärksten Nettokäufer: Sie investierten 446 Millionen Euro mehr als sie verkauften. Ebenfalls mit deutlichem Abstand stellten die verstärkt mit Mittelabflüssen kämpfenden offene Immobilien- und Spezialfonds die stärksten Nettoverkäufer mit einem negativen Saldo von 368 Millionen Euro. Internationale Anleger verringerten ihre Exposition am deutschen Büroinvestmentmarkt deutlich. Zum einen investierten sie rund ein Drittel weniger als im Vorjahreszeitraum, und zum anderen steigerten sie ihre Verkäufe um 47 Prozent.

Wie bereits in den vorherigen Monaten setzten Investoren im Bürosegment auch zuletzt weiterhin auf selektive Einzelinvestments. Paketkäufe fanden so gut wie nicht statt. Großtransaktionen fanden im ersten Quartal 2024 ebenfalls kaum statt – mit dem Büroanteil der Münchner Fünf Höfe wurde lediglich ein Abschluss oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke verzeichnet. Und nur drei weitere Transaktionen entfielen auf den Bereich zwischen 50 und 100 Millionen Euro: Schwabinger Arte Fabrik (München), Bauteil 1 des LEIQ (Frankfurt) und ein Bürohaus in Bonn.

Stabile Renditen im ersten Quartal

Die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroimmobilien in den Top-Lagen der sieben Investmentzentren blieben seit dem Jahresendquartal 2023 stabil. Die Spitzenrendite in den CBDs liegt im Durchschnitt bei 5,01 Prozent, während sich der Spread zu den Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten weiter erhöhte. Im Prime-Segment weisen München und Hamburg mit 4,8 Prozent bzw. 4,9 Prozent die geringsten Spitzenrenditen auf. In den weniger stark nachgefragten Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten der Top-5-Standorte dagegen stiegen die Renditen teilweise weiter an, wenn auch moderat. Die Lagen differenzieren sich immer weiter aus, was sich am Vermietungsmarkt auch in den unterschiedlichen Mietpreisentwicklungen zeigt. Im Durchschnitt der fünf Investmentzentren lag die Nettoanfangsrendite Ende des ersten Quartals für den Cityrand bei 5,39 Prozent und für die Peripherie bei 6,61 Prozent. „Wir erwarten eine sich verfestigende Bodenbildung bei den Renditen und in den kommenden Monaten auch eine Stabilisierung“, sagt Klein.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Für den weiteren Jahresverlauf ist mit deutlich mehr notleidenden Immobilieninvestments zu rechnen, auch weil sich die Bürovermietungsmärkte zwar stabilisiert, aber noch nicht wirklich wieder angezogen haben“, erwartet Klein. „Sobald am Markt wieder die ersten signifikanten Transaktionen institutioneller Investoren zum neuen Pricing als Initialzündung stattfinden und gesamtwirtschaftliche Impulse wie Zinssenkungen zu sehen sind, dürfte die Dynamik in der zweiten Jahreshälfte wieder ansteigen.“

„Die Inflation ist hierzulande weiter rückläufig. So wird die Inflationsrate in Deutschland im März 2024 voraussichtlich 2,2 Prozent betragen – der niedrigste Wert seit April 2021. Zwar erwarten wir für die nächste Tagung der Europäischen Zentralbank im April noch keine Zinssenkung – ein erster entsprechender Schritt wird vom Markt jedoch für die darauffolgende Sitzung im Juni erwartet. Der weiterhin vorsichtige Ton der Europäischen Zentralbank bestätigt unsere Meinung, dass die Zinssenkungen nicht vor dem Sommer beginnen werden. Die Europäischen Zentralbank ist nach wie vor besorgt über die anhaltende stabil hohe Inflation“, erklärt Linsin.