-       Bürotransaktionsvolumen außerhalb der Top-7-Städte erreicht 354 Millionen Euro – zwölf Prozent weniger als im ersten Quartal 2023

-       Spitzenrendite von B-Standorten und Regionalzentren blieb seit Jahresende 2023 stabil

-       Stärkste Märkte waren Bonn, Marburg und Leipzig

Von den 1,3 Milliarden Euro, die im ersten Quartal 2024 in Deutschland in Büroimmobilien investiert wurden, entfielen 354 Millionen Euro und damit über 27 Prozent auf die B-Standorte und Regionalzentren. Anders als im gesamten Büroinvestmentmarkt, welcher im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um elf Prozent zulegen konnte, ging das Transaktionsvolumen in den B-Standorten und Regionalzentren um zwölf Prozent zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

So zeigte sich der ifo Geschäftsklimaindex im März in allen vier Wirtschaftsbereichen wieder etwas positiver – auch im Bausektor. Ebenfalls konnte sich der Index der ZEW-Konjunkturerwartung im März erneut verbessern.

68 Prozent des Transaktionsvolumens des Büroinvestmentmarkts in den B-Standorten und Regionalzentren entfielen auf Core- und Core-Plus-Produkt. Dabei ging das investierte Kapital im Core-Segment im Vergleich zum Vorjahr am wenigsten zurück (minus sechs Prozent). In Core-Plus wurde hingegen sogar nur rund die Hälfte des Vorjahresvolumens angelegt. Opportunistische Investments wurden bisher nicht verzeichnet. „Dies unterstreicht, dass auch Investments in A-Lagen von B-Standorten schneller das Vertrauen der Investoren zurückgewinnen. Zeitgemäße Flächenkonzepte in energetisch guten Gebäuden sind derzeit am Investmentmarkt von besonderer Relevanz und damit besser handelbar“, sagt Arthur Loosen, Co-Head Überregionales Investment bei CBRE.

Spezialfonds kauften ein

Spezialfonds waren die mit Abstand stärksten Nettokäufer: sie investierten rund 100 Millionen Euro mehr als sie verkauften. Die stärksten Nettoverkäufer mit einem negativen Saldo von rund 80 Millionen Euro waren Immobiliengesellschaften. Auch Privatinvestoren und Family Offices sind am Markt aktiv, wenngleich diese Aktivitäten nicht immer in Transaktionen münden. Ihr Saldo war, wie auch bei Corporates und Immobilienaktiengesellschaften/REITs, nahezu ausgeglichen. Antizyklisch agierende internationale Anleger steigerten ihr Engagement gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich um 42 Prozent, sodass ihr Anteil am Gesamtvolumen um 14 Prozentpunkte auf 37 Prozent anstieg. Deutsche Investoren zeigten sich dagegen zurückhaltender und investierten 28 Prozent weniger als im ersten Quartal 2023.

Auch weiterhin setzten Investoren im Bürosegment auf selektive Einzelinvestments – Paketkäufe fanden so gut wie nicht statt (drei Prozent des Transaktionsvolumens). Großtransaktionen fanden im ersten Quartal 2024 ebenfalls kaum statt. Die drei umsatzstärksten Märkte waren Leipzig, Marburg und Bonn, wobei sich Bonn mit über 90 Millionen Euro den 1. Platz als umsatzstärkster Markt außerhalb der Top-7 sichern konnte. Mit dem durch CBRE vermittelten Verkauf des West.side Spark (Bonn) konnte lediglich ein Abschluss um die 50-Millionen-Euro-Marke verzeichnet werden.

Renditen waren stabil

Die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroimmobilien in den CBDs der Top-7-Investmentzentren blieben seit dem Jahresendquartal 2023 stabil und liegt im Durchschnitt bei 5,01 Prozent. Der Spread zu den Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten hat sich allerdings weiter erhöht. Auch in den B-Standorten und Regionalzentren blieben die Spitzenrenditen stabil zwischen 5,50 Prozent bis 6,30 Prozent . Dies bezieht sich auf die Citylagen – außerhalb der zentralen Bereiche müssen ebenso, wie auch in den Top-7 Standorten, Preisabschläge einberechnet werden. „Diese Renditeentwicklung zeigt, dass Investoren keine Neubewertung des Risikos von B-Standorten und Regionalzentren im Vergleich zu den Top-7-Standorten vorgenommen haben. Wir erwarten eine sich verfestigende Bodenbildung bei den Renditen und damit in den kommenden Monaten auch eine fortgesetzte Stabilisierung“, sagt Sebastian Tiemann, Teamleader Valuation Advisory Services Office bei CBRE.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf 2024

Für den weiteren Jahresverlauf ist mit deutlich mehr notleidenden Immobilieninvestments zu rechnen, auch weil sich die Bürovermietungsmärkte zwar stabilisiert, aber noch nicht wirklich wieder angezogen haben. Zudem müssen immer wieder Insolvenzen vermeldet werden. „Insgesamt sind die Preisvorstellungen sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite wieder realistischer geworden und nähern sich einander an. Das Interesse an deutschen Büroimmobilien ist durchaus noch vorhanden. Sobald am Markt wieder die ersten signifikanten Transaktionen institutioneller Investoren zum neuen Pricing als Initialzündung im Bürosegment stattfinden und zugleich gesamtwirtschaftliche Impulse wie Zinssenkungen realisiert werden, dürfte die Dynamik in der zweiten Jahreshälfte wieder anziehen“, erwartet Keller.

„Die Inflation ist hierzulande weiter rückläufig. So wird die Inflationsrate in Deutschland im März 2024 voraussichtlich 2,2 Prozent betragen – der niedrigste Wert seit April 2021. Zwar erwarten wir für die nächste Tagung der Europäischen Zentralbank im April noch keine Zinssenkung – ein erster entsprechender Schritt wird vom Markt jedoch für die darauffolgende Sitzung im Juni erwartet. Der weiterhin vorsichtige Ton der Europäischen Zentralbank bestätigt unsere Meinung, dass die Zinssenkungen nicht vor dem Sommer beginnen werden. Die Europäischen Zentralbank ist nach wie vor besorgt über die anhaltende stabil hohe Inflation“, erklärt Linsin.