• Transaktionsvolumen ging im Vorjahresvergleich um 31 Prozent auf 27,6 Milliarden Euro zurück

• 80 Prozent der Investitionen entfiel auf Top-7-Städte

• Anteil internationaler Investoren sank auf 39 Prozent

• Durchschnittliche Spitzenrendite in Top-7-Märkten für Büroimmobilien gab im Vorjahresvergleich um weitere sechs Basispunkte auf 2,85 Prozent nach

Trotz der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen aufgrund der Corona-Pandemie, die vor allem dem Dienstleistungssektor zusetzte, wurde 2020 am deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 26,7 Milliarden Euro eines der besten Ergebnisse der vergangenen Jahre erzielt. Zwar ging das Gesamtresultat im Vergleich zum außergewöhnlichen Rekordjahr 2019 erwartungsgemäß um 31 Prozent zurück, jedoch wurden sowohl der Zehnjahresdurchschnitt als auch die sehr guten Resultate der Jahre 2014 bis 2016 zum Teil deutlich übertroffen. Weiterhin bleiben Büroimmobilien das wichtigste Anlageziel nationaler wie internationaler Investoren, die großes Vertrauen in die nachhaltig stabile Entwicklung des Bürostandorts Deutschland haben. Dementsprechend blieben Büroimmobilien, gemessen am relativen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen, mit 35 Prozent die dominierende Assetklasse, vor Wohnimmobilien mit 25 Prozent, dem Einzelhandel mit 15 Prozent und dem Logistiksektor mit zehn Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

So entfielen auf das vierte Quartal nicht nur 34 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens, sondern auch 42 Prozent der Großtransaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke. Insgesamt gab es 2020 76 dieser Großtransaktionen, die sich zusammen auf 15,7 Milliarden Euro summierten.

Mit 80 Prozent war der Marktanteil der Top-7-Städte am Bürotransaktionsvolumen annähernd stabil (minus zwei Prozent). Auch die größten Einzeltransaktionen entfielen auf diese Märkte – speziell auf Frankfurt, wo auch die drei größten Einzeltransaktionen stattfanden. Dementsprechend war Frankfurt auch mit 5,6 Milliarden Euro Investitionsvolumen, welches auf Vorjahresniveau lag, der stärkste Markt unter den Top-Standorten, gefolgt von Berlin mit 5,5 Milliarden Euro (minus 43 Prozent) und Hamburg mit 3,45 Milliarden Euro (plus drei Prozent). München stand mit 3,1 Milliarden Euro (minus 64 Prozent) an vierter Stelle, knapp dahinter Düsseldorf mit 3,0 Milliarden Euro (plus 27 Prozent). Daneben wurden 2020 außerhalb der Top-Märkte rund 5,45 Milliarden Euro investiert, wovon der Großteil auf die Regionalzentren Nürnberg, Wiesbaden, Essen und Leipzig entfiel.

Investorenlandschaft im Detail

„Der krisenbedingte Vorteil von Eigenkapital spiegelte sich auch in der Käuferlandschaft, bei der entsprechend eigenkapitalstarke Investoren im Fokus standen“, sagt Klein. Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und Spezialfonds, die 6,2 Milliarden Euro mehr investierten als deinvestierten, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen (plus 2,86 Milliarden Euro) und Privatinvestoren (plus 1,2 Milliarden Euro). Der Anteil der internationalen Investoren ging aufgrund der Reisebeschränkungen 2020 um zehn Prozentpunkte auf 39 Prozent zurück. „Investoren aus dem europäischen Ausland konnten ihren Markanteil jedoch deutlich ausbauen – um zehn Prozentpunkte auf 29 Prozent“, so Linsin. Investoren aus Nordamerika investierten 84 Prozent weniger als noch 2019.

Ausblick 2021

„Der Büroimmobilieninvestmentmarkt dürfte 2021 wieder an Dynamik gewinnen und vornehmlich von der Produktverfügbarkeit bestimmt werden. Aber auch der weitere Verlauf der Pandemie – hoffentlich geprägt durch Erfolge der Impfkampagne – wird das Ergebnis beeinflussen. Der deutsche Investmentmarkt und vor allem der Büroinvestmentmarkt genießen unter den internationalen Investoren aufgrund der stabilen wirtschaftlichen und politischen Situation ein sehr hohes Vertrauen, sodass wir 2021 auch wieder mehr ausländisches Kapital sehen werden. Aus heutiger Sicht ist ein Büroinvestitionsvolumen von mindestens 25 Milliarden Euro realistisch, sodass Büroinvestments auch 2021 weiterhin die wichtigste Assetklasse bleiben werden“, erwartet Klein.

Aus Investorensicht bleiben Büroimmobilien das Maß der Dinge, auch in Zeiten von vermehrtem Homeoffice und Remote Working. Gerade in diesen außergewöhnlichen Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und Core-Plus-Immobilien in etablierten Lagen in den großen Büromarktzentren sowie in den nachhaltig wertstabilen Regionalzentren/B-Standorten. Insbesondere langlaufende Mietverträge mit soliden Mietern, zum Beispiel der öffentlichen Hand, sind abseits der Metropolen gefragt. „Diese defensiven Investments erfahren angesichts der aktuellen Situation einen zusätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig nicht abgedeckt werden kann. Entsprechend dürften sich die Renditen für diese Produkte weiter einengen“, so Klein.

„Der ifo-Geschäftsklimaindex und die ZEW-Konjunkturerwartungen zeigten im Dezember eine deutliche Stimmungsaufhellung infolge des aktuell anlaufenden, Impfprogramms in Deutschland“, sagt Linsin. „Die sehr umfangreichen staatlichen Konjunkturmaßnahmen und die stabilisierende Wirkung der Kurzarbeiterregelung sowie eine nochmals ausgeweitete Geldpolitik der EZB und ein damit weiter günstiges Finanzierungsumfeld sollten dafür sorgen, dass Deutschland die Krise nach dem jüngst noch einmal verschärften Lockdown schnell und gestärkt überwinden kann.“

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com