• Flächenumsatz mit 313.000 Quadratmeter zum fünften Mal in Folge über dem langjährigen Durchschnitt

• Hohe Nachfrage nach modernen Flächen lässt Spitzenmiete weiter steigen

• Boomender Investmentmarkt

• Positiver Ausblick für 2015

Am Berliner Lager- und Logistikmarkt wurde im zurückliegenden Jahr ein Flächenumsatz von 313.000 Quadratmeter registriert. Damit wurde zwar das Vorjahresergebnis um knapp sechs Prozent unterschritten, jedoch liegt das Jahresvolumen 2014 bereits im fünften Jahr in Folge über dem langjährigen durchschnittlichen Flächenumsatz. Die erzielbare Spitzenmiete für moderne Logistikimmobilien an etablierten Standorten hat im Vergleich zum Vorjahr um knapp zwei Prozent auf 4,60 Euro pro Quadratmeter und Monat zugenommen. "Berlin zählt damit weiterhin zu den preisgünstigsten Logistikstandorten Europas“, sagt Colette Bodendorf, Associate Director Industrial & Logistics Berlin bei CBRE.

Anhaltende Aufholdynamik der Berliner Wirtschaft
Berlin blickt auf eine positive Entwicklung im Jahr 2014 zurück. Dies spiegelt sich sowohl in den aktuellen Zahlen des Bruttoinlandproduktes als auch in der Beschäftigtenzahl für 2014 wider. Diese stieg im Zeitraum von Juni 2013 bis Juni 2014 um einen Prozentpunkt schneller als der Bundesdurchschnitt, wodurch die Arbeitslosenquote im Laufe des Jahres 2014 um 0,6 Prozentpunkte auf 10,5 Prozent gesunken ist. Dies sind starke Indikatoren für eine anhaltende Aufholdynamik der Berliner Wirtschaft. Abgerundet wird dieses Bild durch die jüngste Umfrage der IHK Berlin, wonach die Unternehmen der Bundeshauptstadt bezüglich ihrer zukünftigen Geschäftsentwicklung wieder zuversichtlicher sind. Anzunehmen ist, dass sich dies positiv auf die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen auswirken wird.

Flächenumsatz über langjährigem Durchschnitt
Am Berliner Logistikmarkt wurden 2014 insgesamt rund 313.000 Quadratmeter Lager-, Logistik- und Produktionsflächen umgesetzt. Damit lag der Flächenumsatz bereits zum fünften Mal in Folge über dem durchschnittlichen Umsatz der vergangenen acht Jahre (295.000 Quadratmeter). Das Ergebnis ist vor allem auf ein gutes erstes Halbjahr zurückzuführen, auf welches rund 187.000 Quadratmeter beziehungsweise knapp 60 Prozent des gesamten Flächenumsatzes entfielen, wohingegen die letzten Quartale mit jeweils nur knapp 20 Prozent vergleichsweise ruhig ausgefallen sind. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum war der Flächenumsatz zwar rückläufig, dennoch konnten im Jahresverlauf 2014 über 104 Transaktionen, darunter sechs Eigennutzungen, registriert werden. Das entspricht einer Steigerung von knapp 40 Prozent gegenüber 2013 und sorgt für ein insgesamt lebhaftes Marktgeschehen.

Im ersten Quartal des Jahres 2015 konnten 26 Abschlüsse mit einer Fläche von etwa 85.000 Quadratmetern erzielt werden, knapp ein Drittel der Abschlüsse überstieg die Fläche von 5.000 Quadratmetern. Der Durchschnittsdeal des zurückliegenden Quartals betrug rund 3.310 Quadratmeter, im Jahr 2014 konnte ein Jahresdurchschnitt von 3.160 Quadratmetern verzeichnet werden. Hieraus lässt sich eine klar steigende Tendenz ablesen. Die positive Grundstimmung manifestiert sich auch durch einen neuen Rekord im ersten Quartal 2015 bei den Mieten. So konnte eine 1.500 Quadratmeter große Produktionsfläche mit 8,70 Euro pro Quadratmeter und Monat vermietet werden.

Dynamisches Jahr 2014 auf dem Investmentmarkt
Die Entwicklung des Investitionsvolumens in der Logistikimmobilienbranche ist weiterhin sehr dynamisch. Deutschlandweit wurde 2014 mit 3,4 Milliarden Euro ein neues Rekordergebnis erzielt. Auch Berlin kann auf ein sehr dynamisches Jahr zurückblicken. Insgesamt wurden 2014 knapp 240 Millionen Euro in das Lager- und Logistiksegment investiert, sieben Mal mehr als im gesamten Vorjahr. „Der extreme Anstieg des Investmentvolumens ist vor allem auf sehr großvolumige Deals zurückzuführen“ erklärt Bodendorf.

Investitionen in Logistikimmobilien bleiben hochattraktiv
Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien, welche durch das vorhandene Angebot insbesondere von hochwertigen Premiumobjekten, nur unzureichend bedient werden kann, führt zu einem zunehmenden Preisdruck, der im zurückliegenden Jahr auch in Berlin zu einer weiteren Renditekompression geführt hat. Mit 6,00 Prozent lag die Spitzenrendite zum Jahresende 2014 um 0,25 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Im Vergleich zu den traditionellen Assetklassen Büro und Einzelhandel, vor allem aber im Vergleich zu festverzinslichen Wertpapieren, bleiben Investitionen in gut positionierte Logistikimmobilien hochattraktiv, was im Immobilienbereich in einem positiven Renditespread von bis zu 1,8 Prozentpunkten zum Ausdruck kommt. Jedoch ist aufgrund der zunehmenden Umschichtung der Portfolios institutioneller Investoren in Richtung Immobilien von einer weiteren Reduktion der (Spitzen-)Rendite auch bei Logistikimmobilien auszugehen. Entsprechend reduzierte sich die Spitzenrendite im ersten Quartal 2015 um weitere 0,2 Prozentpunkte auf nunmehr 5,80 Prozent.

Flächenumsatz 2015 von 300.000 Quadratmetern realistisch
Ein robuster Arbeitsmarkt mit sinkenden Arbeitslosenzahlen und steigenden Tariflöhnen, der niedrige Eurokurs sowie ein äußerst niedriger Rohölpreis geben Anlass zu einem optimistischen Ausblick für 2015 beim Binnenkonsum und Außenhandel. Die sich im weiteren Jahresverlauf abzeichnende Konjunkturerholung in der Eurozone und auch eine wieder an Fahrt aufnehmende Weltwirtschaft sollten sich entsprechend positiv auf den Logistikstandort Berlin auswirken. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass sich die sehr breit diversifizierte Nachfrage nach Flächen am Berliner Logistikmarkt – vor allem im Hinblick auf Berlins Stellung als „Tor zum Osten“ – überdurchschnittlich gut entwickeln wird. „Angesichts der nur verhaltenen Fertigstellungszahlen bei Logistikflächen im Berliner Marktgebiet, die 2014 allesamt bereits vermietet wurden oder von Eigentümern selbst genutzt werden, erwarten wir aufgrund der Verknappung verfügbarer adäquater Flächen keine Entspannung bei der aktuellen Angebots-Nachfrage-Relation, was sich entsprechend stabilisierend auf die Mietpreisentwicklung auswirken wird“, sagt Bodendorf. „Insbesondere für kleinere Einheiten sind steigende Preise zu erwarten.“

Flächenumsatz von bis zu 300.000 Quadratmetern ist realistisch
Zurzeit übersteigt die Nachfrage das Angebot an modernen Logistikflächen bei weitem. „Durch die noch immer vorhandene Flächenknappheit braucht Berlin mehr mutige Entwickler und Eigentümer, die die Nachfrage am Markt schneller bedienen können. Wer spekulativ baut, wird am Ende des Jahres der Gewinner sein“, so Bodendorf. „Das erste Quartal ist in der Regel das schwächste im Jahresverlauf. Jedoch sind wir angesichts der sehr guten Rahmenbedingungen in den Bereichen Produktion, Exporte und privater Konsum, die alle verstärkt logistische Dienstleistungen in Anspruch nehmen, zuversichtlich, dass ein Flächenumsatz von bis zu 300.000 Quadratmeter bis zum Jahresende realistisch ist.“

Flächenumsatz Logistikimmobilien Region Berlin

Quelle: CBRE Research 2015

Transaktionsvolumen und Spitzenrendite Logistikimmobilienmarkt Region Berlin

Quelle: CBRE Research 2015

Ansprechpartner:
Colette Bodendorf
CBRE GmbH
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colette.bodendorf@cbre.com

Kai F. Oulds
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kai.oulds@cbre.com

Dr. Jan Linsin
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