• Rekordwert aus dem Boomjahr 2007 um knapp ein Drittel überschritten

• Anstieg des Investmentvolumens 2015 um 120 Prozent gegenüber Vorjahr

• Verkauf des Quartiers Potsdamer Platz als eines der Top 3-Investment-Highlights 2015 in Deutschland

• Renditen bleiben zum Jahresende stabil

Mit einem gewerblichen Investmentvolumen von 7,8 Milliarden Euro markiert das Jahr 2015 ein neues Rekordjahr auf dem Berliner Investmentmarkt. Das alte Rekordjahr 2007 wurde in der deutschen Hauptstadt um fast 32 Prozent übertroffen, das Jahresendergebnis von 2014 sogar um 120 Prozent. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Unter den Top 5-Standorten platziert sich Berlin mit einem Anteil von 14 Prozent des gesamtdeutschen Investmentvolumens mit großem Vorsprung auf dem ersten Platz – gefolgt von München mit fast elf Prozent und Frankfurt mit zehn Prozent.  

Büroimmobilien auf Platz eins – dahinter folgen Einzelhandelsimmobilien
Gegenüber 2014 verdoppelte sich die Nachfrage (97 Prozent) nach Büroimmobilien mit einem aktuellen Umsatz von 4,4 Milliarden Euro, was einem relativen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von knapp 57 Prozent entspricht. Mit 1,9 Milliarden Euro standen Einzelhandelsimmobilien an Platz zwei der wichtigsten Anlageklassen. Sie hatten einen Anteil von fast 25 Prozent am Gesamtvolumen und verzeichneten einen Zuwachs von 459 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieser enorme Zuwachs lässt sich durch gleich zwei Shopping-Center-Deals jenseits der 300-Millionen-Euro-Marke und einem jenseits von 250 Millionen Euro erklären.  

Investoren aus Kanada am stärksten vertreten
60 Prozent des Investmentvolumens entfiel auf internationale Investoren, was insbesondere auf den Mega-Portfolio-Deal gegen Ende des Jahres zurückzuführen ist. Der kanadische Investor Brookfield Property Partners und der koreanische Staatsfonds KIC haben im vierten Quartal für rund 1,3 Milliarden Euro den 270.000 Quadratmeter großen Immobilienkomplex „Quartier Potsdamer Platz“ erworben, der gleichzeitig in 2015 der größte Immobilien-Asset-Deal Deutschlands war. CBRE begleitete die Transaktion auf Käuferseite. Unter den ausländischen Investoren ist Kanada mit einem Anteil von 15 Prozent am stärksten aufgetreten gefolgt durch Investoren aus den Vereinigten Staaten (elf Prozent) und Südkorea, das mit zehn Prozent am Transaktionsumsatz beteiligt war.  

Einzeltransaktionen weiter bestimmend
Die Portfolioquote für das Gesamtjahr legte durch den sehr großvolumigen Deal des Potsdamer Platzes im vierten Quartal auf insgesamt 40 Prozent zu. Einzeltransaktionen blieben jedoch weiterhin die bestimmende Transaktionsform. Als weitere Premium-Transaktionen sind das Einkaufszentrum „Boulevard Berlin“ oder das Bürohaus Quartier 205 (TheQ.) zu nennen. Gegenüber dem Vorjahr wurde eine Nachfragesteigerung von 244 Prozent, bei einem damaligen Umsatz von 846 Millionen Euro, verzeichnet.

Bürospitzenrendite stabilisiert sich bei 4,00 Prozent
Core- und Core Plus-Immobilien standen nach wie vor im Hauptfokus der Investoren, ebenso wie die traditionellen CBD-Lagen (Central Business District), wo sich die Bürospitzenrendite zum Jahresende auf dem niedrigen Niveau von 4,00 Prozent stabilisierte, nachdem sie im Jahresverlauf um 55 Basispunkte nachgegeben hat. Damit zählt Berlin nach München und Hamburg zu einem der teuersten Standorte am deutschen Büroimmobilienmarkt. Die Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings erfahren in letzter Zeit eine vergleichbar starke Renditekompression wie die ausgewiesenen Premiumlagen. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von attraktiven Produkten steigen Kaufpreise in höherem Maße als die realisierbaren Mieten, die unter den Top-Standorten vergleichsweise niedrig sind. Dies treibt die Renditekompression weiter voran.

Der Renditeabstand zwischen Berlins CBD- und Non-CBD-Lagen ist im Vergleich zu Deutschlands anderen Top-Standorten am geringsten. Mit aktuellen 4,40 Prozent wird in den angesagten Nebenlagen der Hauptstadt die gleiche Bürospitzenrendite aufgerufen wie im Zentrum Frankfurts. Trotz der Renditekompression des letzten Jahres sind Immobilieninvestments durch den großen Renditespread von 335 Basispunkten zwischen der zehnjährigen Bundesanleihe (0,65 Prozent) und der Bürospitzenrendite weiterhin äußerst attraktiv. Auf dem Bürovermietungsmarkt stieg die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in den Premiumlagen AAA City-Ost und AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz im vierten Quartal 2015 auf 23,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Gleichzeitig stieg die gewichtete Durchschnittsmiete von 15,06 Euro pro Quadratmeter pro Monat im Vorjahresvergleich deutlich um zwölf Prozent. Angesichts des sich rapide verknappenden Angebots attraktiver, moderner Büroflächen in Premiumlagen wird sich der Mietpreisanstieg weiter fortsetzen.

Ausblick: Hohe Dynamik auf dem Berliner Markt
Angesichts der weiterhin starken deutschen Wirtschaft und der hohen Dynamik am Berliner Vermietungsmarkt, der das Jahr ebenfalls mit einem Rekordergebnis von über 880.000 Quadratmetern Flächenumsatz abgeschlossen hat, ist es durchaus möglich, dass 2016 an das vergangene Spitzenjahr nahtlos anschließen kann.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundesanleihe

Quelle: CBRE Research, 2016

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