• Stärkstes Quartalsergebnis im dritten Quartal seit 2002

• Vermietungsumsatz im dritten Quartal übertrifft den Vorjahreswert um 102 Prozent

• Gewichtete Durchschnittsmiete steigt gegenüber dem Vorjahr um fast 17 Prozent

Mit einem Büroflächenumsatz von 570.200 Quadratmetern liegt Berlin schon nach den ersten drei Quartalen des aktuellen Jahres nur knapp 40.000 Quadratmeter unter dem Jahresendwert von 2014 und weist somit das höchste kumulierte Ergebnis im dritten Quartal auf, das zugleich fast 59 Prozent über dem zehnjährigen Mittel liegt. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

TMT-Sektor weiterhin äußerst dynamisch
Die umsatzstärkste Branche ist nach wie vor Berlins äußerst dynamischer TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) mit einem Anteil von fast 25 Prozent am Flächenumsatz im Jahresverlauf. Berater sind mit sieben Prozent eine zusätzliche wichtige Branche Berlins und stellen gleichzeitig die größte einzelne Vermietungstransaktion im dritten Quartal. So bezog das Wirtschaftsprüfungsunternehmen Roever Broenner Susat Mazars GmbH & Co.KG im Bereich des Hauptbahnhofes fast 12.000 Quadratmeter moderner Bürofläche. Über die Hälfte (59 Prozent) der Flächenumsätze im laufenden Jahr entfielen in den Bereich bis 2.500 Quadratmeter. Ein Anteil von über einem Drittel (39 Prozent) entfiel hierbei auf den für Berlin so wichtigen TMT-Sektor. Neben der bisher größten Anmietung des Jahres durch Rocket Internet am „Techpoint“ Charlie, im Kreuzberger Zeitungsviertel, gaben auch erneut eine Vielzahl von mittelgroßen Vermietungen um 1.000 Quadratmeter starke Impulse für die wachsende TMT-Branche, die vorzugsweise in den östlichen Teilmärkten Berlins Büroflächen anmieten.

Leerstand sinkt auf neues Tief
Durch die hohe Flächennachfrage sank die Leerstandsrate im dritten Quartal auf ein neues Allzeittief von nunmehr 7,3 Prozent und verringerte sich somit im Vorjahresvergleich um einen Prozentpunkt. Den größten Rückgang des Leerstandsvolumens verzeichneten erneut die Toplagen AAA City-West mit 40 Prozent und die AAA City-Ost mit 26 Prozent. Die geringen Fertigstellungszahlen im spekulativen Bereich konnten die enorme Nachfrage nicht auffangen. In den westlichen Toplagen Berlins werden bis Ende 2017 voraussichtlich 16.800 Quadratmeter spekulativer Fläche fertiggestellt. Der wichtigste Neubau in diesem Bereich ist das Upper West am Kurfürstendamm. In den östlichen Toplagen werden im gleichen Zeitraum voraussichtlich nur etwa 3.700 Quadratmeter fertiggestellt.

Nur 14 Prozent der Fertigstellungen sind spekulativ
Bisher wurden im Jahr 2015 214.600 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Das entspricht im Vorjahresvergleich einem Plus von 94 Prozent. Doch sind hiervon nur knapp 14 Prozent dem Markt als spekulative Flächen zugänglich. Im dritten Quartal wurden besonders in den Teilmärkten Berlin City-Ost und Berlin Ost Flächen fertiggestellt, in letzterem kamen fast 10.600 Quadratmeter spekulativer Fläche auf den Markt. Verantwortlich hierfür ist die Fertigstellung des Europa-Center Adlershof.

Spitzenmiete auf Vorquartalsniveau
Die Spitzenmiete blieb im dritten Quartal 2015 mit 23,00 Euro pro Quadratmeter und Monat stabil auf Vorquartalsniveau. Im Vorjahresvergleich legte die gewichtete Durchschnittsmiete mit 14,98 Euro pro Quadratmeter und Monat deutlich um 17 Prozent zu. Ein bedeutender Anstieg war im Teilmarkt City-Ost zu beobachten, wo die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um fast 18 Prozent stieg. Dieser Anstieg ist mit sehr großvolumigen Anmietungen jenseits der 10.000 Quadratmeter durch die Rocket Internet SE, Daimler AG und Zalando SE zu erklären, wo Mietpreise weit über der ortsüblichen Durchschnittsmiete erzielt worden sind. Dabei wurden ein Neubau und zwei Revitalisierungen entsprechend den Anforderungen der Firmen an neue Arbeitskonzepte entwickelt, was sich im hohen Mietniveau widerspiegelt. Bei diesen neuen Konzepten wird hoher Wert auf Interaktion zwischen den Arbeitnehmern gelegt. Erreicht wird dies durch Coworking-Bereiche, oder auch ansprechend designte Lounges, in denen gemeinsam in einer angenehmen Atmosphäre neue Ideen entwickelt werden können.

Ausblick: Rekordumsatz bis zum Jahresende
Hervorgerufen wurden diese Mietsteigerungen im dritten Quartal insbesondere durch großvolumige Vermietungen im Ostteil der Stadt. Hier vor allem am Potsdamer Platz und dem Teilmarkt AAA City-Ost, bei denen teilweise auch Mieten über dem Niveau der Spitzenmiete gezahlt werden. Die rege Nachfrage dürfte sich auch im letzten Quartal des Jahres 2015 fortsetzen und sollte somit zu einem deutlichen Rekordumsatz führen, der wahrscheinlich deutlich über 650.000 Quadratmetern liegen wird. Für das vierte Quartal 2015 ist ein Anteil von knapp 15 Prozent an spekulativen Fertigstellungen zu erwarten. Diese geringe Zahl wird die Angebots- und Nachfragesituation nicht entschärfen können. „Wir gehen davon aus, dass sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzt und infolgedessen die Durchschnittsmieten weiter steigen werden“, so Hauff.

Ansprechpartner:

Matthias Hauff
CBRE GmbH
Head of Agency Berlin
+49 30 72 61 54 201
matthias.hauff@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com