• Büroflächenumsatz ging in den ersten drei Quartalen 2023 um 18 Prozent auf 471.200 Quadratmeter zurück
• Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg im Vorjahresvergleich um zwei Prozent auf 44,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Immobilieninvestitionsvolumen sank um 52 Prozent auf vier Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg auf 4,6 Prozent

Der Berliner Bürovermietungsmarkt erreichte in den ersten neun Monaten 2023 einen Flächenumsatz von 471.200 Quadratmetern. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 18 Prozent. Auf dem Immobilieninvestmentmarkt gab es im gleichen Zeitraum einen Rückgang um 52 Prozent auf vier Milliarden Euro. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Mit einem Flächenumsatz von 186.500 Quadratmetern war das dritte Quartal das bislang stärkste des bisherigen Jahresverlaufs.

Der Fokus lag auf kleineren Flächenanmietungen. Das Gros der Anmietungen fand in diesem Jahr in den kleinen Größenklassen unter 1.500 Quadratmetern statt. Entsprechend gab es im dritten Quartal auch nur zwei größere Abschlüsse: Eine Vermietung an die Berlinovo über rund 10.000 Quadratmeter in Berlin-Mitte sowie eine Eigennutzung über 25.000 Quadratmeter für das BKA in der Puschkinallee.

Im Jahresverlauf sind aufgrund der Großvermietungen an die öffentliche Hand und an die Berlinovo im Branchenvergleich die Öffentlichen Dienste (Anteil 20 Prozent, plus 63 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum) und der Immobiliensektor (Anteil zwölf Prozent, plus 20 Prozent) die stärksten Segmente. Vor dem Hintergrund der herausfordernden wirtschaftlichen Situation kommt es jedoch zu einer Verschiebung des bisherigen Dreiklangs von Öffentlicher Hand, Corporates und Technologieunternehmen. Denn während die Öffentliche Hand weiterhin einen stabilen Flächenumsatz generiert, waren Tech-Unternehmen zuletzt weniger aktiv.

Die Spitzenmiete legte in den vergangenen zwölf Monaten um einen Euro auf 44,00 Euro pro Quadratmeter und Monat zu. Die Durchschnittsmiete hingegen blieb stabil bei 28,55 Euro.

Der Leerstand ist im Vorjahresvergleich um 1,3 Prozentpunkte auf 4,4 Prozent gestiegen. Nach Hamburg ist das aber immer noch die zweitgeringste Leerstandsrate der Top-5-Städte.

Investmentmarkt

Auch aus diesem Grund wurde im bisherigen Jahresverlauf die geringste Anzahl von Transaktionen in einem entsprechenden Zeitraum gemessen – seit der Krise von 2009. Stärkste Assetklassen sind bisher Wohntransaktionen ab 50 Einheiten sowie Einzelhandelsimmobilien – beide Segmente kommen auf jeweils 1,3 Milliarden Euro. Auf Büroimmobilien entfiel etwa eine Milliarde Euro.

Bedingt durch das veränderte Zinsumfeld zeigte sich ein starker Anstieg des Transaktionsvolumens bei den eigenkapitalstarken Privatinvestoren um 367 Prozent, die damit zu den stärksten Käufergruppen in diesem Jahr zählen.

Die Zinswende führte zudem zu weiter ansteigenden Renditen. Bei Büroimmobilien wurde Ende des dritten Quartals 2023 eine Spitzenrendite von 4,6 Prozent erreicht – ein Anstieg um 0,6 Prozent innerhalb der vergangenen drei Monate und um 1,7 Prozentpunkte in den letzten zwölf Monaten. Auch im City-Rand und in der Peripherie sind die Spitzenrenditen weiter gestiegen: Auf 5,30 Prozent am City-Rand (plus 0,8 Prozentpunkte im Verlauf des dritten Quartals) und auf 6,3 Prozent in der Peripherie (plus 0,8 Prozentpunkte). Daran zeigt sich im Rahmen des Renditeanstiegs eine stärkere Ausdifferenzierung der Lagen.

Prognose für das Gesamtjahr

„Bis Jahresende dürfte sich der Büroflächenumsatz auf rund 650.000 Quadratmeter summieren und damit leicht unter dem Vorjahresniveau liegen“, erwartet Vollmer. „Aufgrund von spekulativen Fertigstellungen, die noch auf den Markt kommen, wird der Leerstand weiter ansteigen.“

„Da wir keine Jahresendrallye erwarten, wird der Immobilieninvestmentmarkt Berlins im Gesamtjahr 2023 zwar die Fünf-Milliarden-Euro-Hürde nehmen, aber weit von den elf Milliarden aus dem Vorjahr entfernt bleiben. Zulegen werden hingegen die Notverkäufe aufgrund von insolventen Projektentwicklern sowie aufgrund von Refinanzierungsschwierigkeiten“, prognostiziert Mende. „Zugleich gehen wir von einem weiteren Renditeanstieg und einer Fortsetzung der Ausdifferenzierung nach Lagen und Qualitäten aus.“