• Büroflächenumsatz mit 133.100 Quadratmetern im ersten Quartal 2023 nahezu auf Vorjahresniveau
• Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg im Vorjahresvergleich um fünf Prozent auf 43,50 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Leerstandsrate am Büromarkt erhöhte sich um 1,4 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent
• Immobilieninvestitionsvolumen sank um 45 Prozent auf 1,6 Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg auf 3,75 Prozent

Der Bürovermietungsmarkt Berlin erreichte im ersten Quartal 2023 ein Umsatzvolumen von 133.100 Quadratmetern und lag damit nur drei Prozent unter dem Niveau des Auftaktquartals 2022. Der Teilmarkt BER, der nicht zum Berliner Marktgebiet zählt, erzielte einen Umsatz von rund 7.000 Quadratmetern. Deutlich rückläufig war hingegen der Immobilieninvestmentmarkt. In den ersten drei Monaten 2023 sank das Investitionsvolumen im Vorjahresvergleich um 45 Prozent auf rund 1,6 Milliarden Euro. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die Unternehmen setzen zunehmend auf Qualität statt Quantität und prüfen angesichts des Trends zum mobilen Arbeiten Flächen immer genauer. Insbesondere kleinere und mittlere Flächen werden verstärkt nachgefragt.“

So lag der Umsatzschwerpunkt zum Jahresauftakt auf Flächen von 1.000 bis 5.000 Quadratmetern, die mit einem Gesamtvolumen von 57.000 Quadratmeter rund 43 Prozent des Flächenumsatzes ausmachten. Anders als im ersten Quartal 2022 wurde außerdem eine Großvermietung mit rund 18.000 Quadratmetern im Projekt „AP 15“ im Postbahnhof-Areal registriert. Insgesamt ging die Zahl der Vermietungsabschlüsse jedoch um 26 Prozent auf 133 zurück.

Im ersten Quartal 2023 verbuchte im Branchenvergleich der Industrie- und Bausektor mit 17 Prozent den größten Umsatzanteil– im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Anstieg um 26 Prozent. Den zweithöchsten Umsatzanteil verzeichneten mit 16,5 Prozent Beratungsunternehmen, was einer Verdreifachung entsprach. Rückläufig war hingegen der Anteil von Unternehmen aus den TMT-Segmenten (bestehend aus Telekommunikationsunternehmen, Medien/Verlage/Werbung und Technologieunternehmen), die nur noch rund ein Viertel des Gesamtumsatzes ausmachten (Veränderung der Anteile minus sechs Prozentpunkte). „Die Nachfrage in Berlin speist sich nach wie vor aus verschiedenen Branchen. Zudem etabliert sich die Stadt weiter als attraktiver Standort für sowohl internationale als auch nationale Unternehmen“, erklärt Vollmer. „Insbesondere in unruhigen Zeiten erweist sich der Berliner Nachfragedreiklang aus öffentlicher Hand, Technologieunternehmen und traditionellen Corporates als sichere Bank für den Büroflächenumsatz“ ergänzt er.

Insgesamt wurden im ersten Quartal 2023 176.300 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt (plus 23 Prozent im Vorjahresvergleich). Maßgeblichen Anteil daran hatte die Modernisierung von rund 85.000 Quadratmetern in den „Treptowers“ im Teilmarkt Mediaspree, die von der Deutschen Rentenversicherung bezogen werden. Die Leerstandsrate ist in den ersten drei Monaten des Jahres auf 4,1 Prozent angestiegen (plus 1,4 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich). Das Angebot an Untervermietungsflächen ist ebenso gestiegen, wie die Nachfrage danach. „Da es sich bei etwa 70 Prozent der angebotenen Untervermietungsflächen um hochwertige Flächen mit hoher Ausstattungsqualität handelt, haben sie bereits einen Anteil von 13 Prozent am gesamten Vermietungsumsatz erreicht“, ergänzt Vollmer.

Aufgrund der Fertigstellungsverschiebungen aus dem vergangenen Jahr sollen bis Ende 2023 zusätzlich 700.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden, von denen bereits die Hälfte vorvermietet ist. „Vor dem Hintergrund der gerade für Projektentwickler wirtschaftlich herausfordernden Situation sind ab 2024 jedoch deutlich weniger neue spekulative Büroflächen in der Pipeline als noch vor einem Jahr“, sagt Vollmer. So wurden Ende 2022 noch rund 1,2 Millionen Quadratmeter für 2024 erwartet – mittlerweile sind es jedoch nur noch rund 720.000 Quadratmeter, bei einer Vorvermietungsquote von 30 Prozent. „Büroprojekte werden vermehrt nur noch mit Vorvermietung umgesetzt. Zudem rückt die Sanierung älterer Bürobestände stärker in den Fokus“, erklärt Vollmer. „Das zeigt aber auch, dass bei einem zu erwartenden wirtschaftlichen Aufschwung innerhalb der nächsten zwei Jahre auch die nicht zur Gänze aufgelöste Büroflächenknappheit insbesondere zentralen Lagen wieder ein Thema sein wird.“

Während das Mietniveau im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um weitere fünf Prozent auf 43,50 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen ist, blieb es verglichen mit dem vierten Quartal 2022 konstant. Ein ähnliches Bild zeigte sich bei der gewichteten Durchschnittsmiete, die seit Ende letzten Jahres nur leicht um zwei Prozent auf nunmehr 28,18 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen ist. „Insbesondere die Nachfrage nach hochwertigen Flächen innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings ist ungebrochen hoch“, erklärt Vollmer. So machten die Umsätze in der obersten Mietpreisklasse (über 40,00 Euro pro Quadratmeter und Monat) bereits knapp ein Fünftel des Gesamtumsatzes aus (weniger als zehn Prozent waren es im ersten Quartal 2022).

Investmentmarkt

So wurde 2023 zum Jahresauftakt so wenig investiert, wie zuletzt 2016 und die Anzahl an Transaktionen ging im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 56 Prozent zurück. „Es fehlt dem Markt an Signal-Transaktionen, die als Benchmark wieder eine Richtung vorgeben und als Orientierungspunkt für andere Akteure dienen könnten“, ergänzt Mende. „Allerdings muss auch konstatiert werden, dass das Transaktionsgeschehen der vergangenen Jahre auf einem sehr hohen Umsatzniveau stattgefunden hat. So lag das Umsatzvolumen im ersten Quartal 2023 immer noch oberhalb der ersten Quartale von 2009 und 2014 als die Nachwehen von Finanz- und Eurokrise das Transaktionsvolumen drückten", so Mende.

Einen deutlichen Rückgang verzeichnete das Segment der Gewerbeimmobilien. Mit 1,1 Milliarden Euro lag das Investitionsvolumen rund 55 Prozent unter dem des ersten Quartals 2022. Maßgeblich geprägt wurde das Transaktionsgeschehen durch das Einzelhandelssegment, das vor allem aufgrund des Teilverkaufs der Signa-Anteile am KaDeWe-Gebäude das Gros des gesamten Investitionsvolumens ausmachte. Büroimmobilien folgten als zweitstärkste Assetklasse des Gewerbesegments mit rund 190 Millionen Euro, gefolgt von Grundstückstransaktionen mit 100 Millionen Euro. Die Investitionen in Wohnimmobilien legten hingegen sogar um drei Prozent auf 519 Millionen Euro zu und machten damit einen Anteil von 31 Prozent des Gesamtvolumens aus.

„Auch zum Beginn des neuen Jahres wurden mehrere Transaktionen zurückgezogen oder verschoben, da die Preiserwartungen der Käufer deutlich geringer als noch vor einem Jahr sind. Wir sehen weniger Büroprojektentwicklungen und stattdessen eine Verschiebung des Fokus auf ‚Manage to Green‘, was vor allem Redevelopment im Bestand und Portfoliobereinigungen bedeutet“, erläutert Mende.

Weiterhin sehr gefragt war Berlin bei internationalen Investoren, die gemessen an der Anzahl über die Hälfte der Transaktionen in der deutschen Hauptstadt tätigten. Auch private Investoren waren im ersten Quartal des Jahres aktiv und steigerten ihren Anteil auf 22 Prozent am Gesamtvolumen. Insgesamt verfolgten Investoren weiterhin risikoarme Core- und Core-Plus-Strategien, deren Anteil am Gesamtvolumen im ersten Quartal 2023 bei 74 Prozent lag. Besonders hohe Aktivität kann hierbei bei Investoren mit hohem Eigenkapital beobachtet werden.

Angesichts des weiter gestiegenen Zinsniveaus ist die Spitzenrendite für Büroobjekte in Premiumlagen im Vorjahresvergleich auf 3,75 Prozent gestiegen (plus 1,25 Prozentpunkte innerhalb der vergangenen zwölf Monate). Auch am City-Rand und in der Peripherie sind die Spitzenrenditen weiter auf 4,20 Prozent beziehungsweise 5,30 Prozent gestiegen. „ESG-Konformität wird bei allen Objekten zunehmend das entscheidende Kriterium. Insbesondere bei älteren, unsanierten Beständen ist daher mit erheblichen Preisabschlägen zu rechnen“, erläutert Mende. „Auch der Abschlag bei Objekten in peripheren Lagen und Randlagen wird weiter zunehmen, weshalb die Spitzenrenditen in diesen Lagen nochmals stärker gestiegen sind als in der City.“

Ausblick auf 2023

„Der Trend hin zu mittelgroßen Flächen mit hoher Ausstattungsqualität in zentraler Lage wird sich am Bürovermietungsmarkt weiter fortsetzen“, erwartet Vollmer. „Mit Blick auf die spekulativen Fertigstellungen von über 500.000 Quadratmetern in den kommenden zwölf Monaten, haben Unternehmen nun wieder bessere Chancen in moderne Flächen umzuziehen. Insgesamt sehen wir, dass die Neuanfragen stabil bleiben und deshalb ein Erreichen des Vorjahresniveaus von über 700.000 Quadratmetern möglich ist.“

„Die Ausdifferenzierung nach Qualität und Lage wird sich auch am Investmentmarkt fortsetzen und auch die Spitzenrenditen werden weiter ansteigen“, prognostiziert Mende. „Insgesamt rechnen wir mit verhaltenen Aktivitäten am Berliner Investmentmarkt, die voraussichtlich erst in der zweiten Jahreshälfte wieder zunehmen wird. Die Investitionsziele der Investoren sind dabei vornehmlich exzellente ESG-konforme Produkte in Top-Lagen, Projektentwicklungen, die zu solchen Produkten werden können, aber auch sogenannte Stranded Assets, die durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen zu Top-Produkten weiterentwickelt werden können. Für unterdurchschnittliche Objekte in wenig attraktiven Lagen ist aktuell wenig Nachfrage im Markt vorhanden.“