• Flächenumsatz von 339.400 Quadratmetern – 67 Prozent weniger als 2022
• Erhöhte Marktdynamik im zweiten Halbjahr
• Spitzenmiete von Logistikimmobilien stieg um 25 Prozent auf 8,25 Euro pro Quadratmeter pro Monat

Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte im Gesamtjahr 2023 einen Flächenumsatz von 339.400 Quadratmetern. Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum, der maßgeblich von den Tesla-Eigennutzungen in Grünheide geprägt war, ist das ein Rückgang um 67 Prozent. Während der Flächenumsatz im Stadtgebiet Berlin mit einem Anteil von 45 Prozent um 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitrum rückläufig war, verzeichnete das Berliner Umland ein Minus von 77 Prozent. Mit etwa 214.000 Quadratmetern zeigte sich in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas mehr Dynamik im Markt – vor allem in Form von einigen Großvermietungen wie in Werder (Havel) an weLOG (35.000 Quadratmeter) und an LGI Logistics (30.400 Quadratmeter) sowie in Ludwigsfelde an Fiege Logistik (31.400 Quadratmeter). Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Die Leerstandsrate inklusive kurzfristig beziehbarer Flächen durch Untervermietungen für moderne Big-Box-Immobilien stieg 2023 auf etwa fünf Prozent. Gut ein Drittel davon entfällt auf potenzielle Untervermietungsmöglichkeiten. „Im Berliner Marktgebiet werden vor allem kleinere Flächen, wie sie in Gewerbeparks von den verschiedensten Unternehmen genutzt werden, nachgefragt“, erklärt Bodendorf. Denn selbst wenn der Tesla-Sondereffekt herausgerechnet wird, ging der Flächenumsatz in Einheiten ab 10.000 Quadratmetern um 73 Prozent zurück (auf 130.000 Quadratmeter). Im Segment von 5.000 bis 9.999 Quadratmeter war es ein Rückgang von 28 Prozent (auf 81.000 Quadratmeter) und im Segment von 3.000 bis 4.999 Quadratmeter ein Rückgang von 14 Prozent (auf 33.000 Quadratmeter). Im Bereich von 1.500 bis 2.999 Quadratmeter hingegen stieg der Flächenumsatz um 42 Prozent (auf 56.000 Quadratmeter). Bei den kleinsten Flächen bis 1.500 Quadratmeter stieg der Flächenumsatz sogar um 71 Prozent (auf 40.000 Quadratmeter).

Tesla-bereinigt stieg der Flächenumsatz von Produktionsunternehmen

Während der Flächenumsatz bei Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändlern) im Vorjahresvergleich um 76 Prozent auf 97.000 Quadratmeter rückläufig war, verzeichneten produzierende Unternehmen einen Rückgang um 89 Prozent auf 40.000 Quadratmeter. Rechnet man den Flächenumsatz von Tesla im Jahr 2022 heraus, zeigt sich für 2023 bei den Produktionsunternehmen ein Anstieg von 60 Prozent. Der Flächenumsatz von Logistikunternehmen ging um 24 Prozent auf 155.000 Quadratmeter zurück – mit 46 Prozent hatten diese jedoch den größten Anteil am Marktgeschehen.

Ausnahme-Vermietungen trieben die Spitzenmiete

Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien legte trotz gedämpfter Nachfrage von 6,60 Euro auf 8,25 Euro pro Quadratmeter zu. Dies entspricht im Jahresverlauf einem Zuwachs von 25 Prozent. „Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sich diese Spitzenmiete in vielen Objekten und Lagen erzielen lassen wird“, ordnet Bodendorf diesen außergewöhnlichen Anstieg ein. Aufgrund der Inflation von 5,1 Prozent legten 2023 auch viele Bestandsmieten, die oft inflationsindexiert sind, deutlich zu. 

Ausblick für 2024

„Da wir seit Mitte 2023 keine Baustarts mehr gesehen haben, wird das Flächenangebot 2024 sehr begrenzt sein“, erwartet Bodendorf. „Aufgrund der Erweiterungspläne von Tesla wird der darüberhinausgehende Neubau im östlichen Marktgebiet zudem sehr eingeschränkt sein. Denn Neubauten auf der grünen Wiese benötigen stets ökologische Ausgleichsflächen, die nur noch sehr eingeschränkt verfügbar sind.“