-       Büroflächenumsatz ging im ersten Quartal 2024 um sechs Prozent auf 153.300 Quadratmeter zurück

-       Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg im Vorjahresvergleich um ein Prozent auf 44,00 Euro pro Quadratmeter und Monat

-       Immobilieninvestitionsvolumen sank um 55 Prozent auf 745 Millionen Euro

-       Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg um 1,25 Prozentpunkte auf fünf Prozent

Der Berliner Bürovermietungsmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2024 ein Umsatzvolumen von 153.300 Quadratmetern und lag damit sechs Prozent unter dem ersten Quartal 2023. Im gleichen Zeitraum wurden 55 Prozent weniger in Berliner Immobilien investiert – lediglich 745 Millionen Euro. Dies markiert den schwächsten Jahresauftakt seit 2014. Davon entfielen 380 Millionen Euro auf Gewerbeimmobilien und 365 Millionen Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten). Im gewerblichen Bereich stellten Hotels die stärkste Assetklasse – bedingt durch den Verkauf des Hotels de Rome von GIC an die italienische Gruppo Statuto mit einem Volumen von 147 Millionen Euro. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Trotz eines geringeren Umsatzes fiel die Anzahl der Vermietungsabschlüsse am Berliner Bürovermietungsmarkt mit elf Prozent höher aus als noch im ersten Quartal 2023. Auch wenn ein Trend zu kleineren Bürovermietungen zu beobachten ist, gab es mehrere größere Abschlüsse, die sich vor allem auf Anmietungen und Eigennutzerbaustarts der öffentlichen Hand konzentrierten. Dazu gehören der Beginn der Erweiterungsarbeiten am Bundeskanzleramt mit einer Fläche von rund 25.000 Quadratmetern, der Baustart für das Ausweichquartier des Bundespräsidialamts mit etwa 10.000 Quadratmetern sowie die Anmietung einer rund 25.000 Quadratmeter großen Fläche im Gebäude X8der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für das Bauministerium.

Bei der Standortwahl lag der Fokus weiterhin auf den zentralen Teilmärkten. So fanden 73 Prozent des Gesamtumsatzes im ersten Quartal 2024 im Central Business District (CBD) statt. Seit der Eröffnung des Flughafens im Jahr 2020 hat zudem der Bereich Schönefeld zunehmend an Bedeutung gewonnen, vornehmlich getrieben durch die Aktivitäten öffentlicher Institutionen und flughafenbezogener Dienstleister. Folglich hat CBRE den neuen Umland-Teilmarkt BER Flughafen in die Analysen zum Berliner Bürovermietungsmarkt integriert.

Aktuell liegt die Leerstandsrate bei 5,6 Prozent und verzeichnete somit ein Plus von 1,4 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Nachdem der Leerstand zum Jahresende 2023 die Marke von einer Million Quadratmeter überschritten hatte, stabilisierte er sich zum Jahresauftakt.

Das Mietniveau im Berliner Bürovermietungsmarkt zeigte sich stabil, mit einem leichten Anstieg der Spitzenmiete im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 0,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat auf 44,00 Euro (plus 1,1 Prozent). Die gewichtete Durchschnittsmiete legte ebenfalls leicht (plus ein Prozent) auf 28,07 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu – den höchsten Wert unter den deutschen Top-Büromärkten

Investmentmarkt

Insgesamt blieb insbesondere das Interesse der internationalen Investoren  am Berliner Markt  hoch – rund 58 Prozent des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2024 wurden von ausländischen Investoren getätigt. Nach den Ergebnissen des Global Investor Intentions Survey 2024  zählt Berlin zu den bevorzugtesten Märkten für grenzüberschreitende Investitionen. Berlin war 2023 die einzige deutsche Stadt, die es unter die Top Ten der weltweit beliebtesten Städte für grenzüberschreitende Investitionen schaffte.

Die Spitzenrendite ist seit Ende 2023 nicht weiter angestiegen und liegt bei 5,0 Prozent für Büroprojekte in Premiumlagen – ein Anstieg von 125 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr. Die Spitzenrenditen am Stadtrand und in der Peripherie haben weiterhin leicht zugenommen, was auf eine anhaltende stärkere Differenzierung der Standorte und Objektqualitäten zurückzuführen ist. Am Stadtrand sind die Spitzenrenditen auf 5,75 Prozent gestiegen – ein Anstieg von 0,05 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorquartal und von 1,55 Prozentpunkten im Vergleich zum ersten Quartal 2023. In der Peripherie sind die Spitzenrenditen auf 6,8 Prozent gestiegen, was einem Anstieg von 0,1 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorquartal und von 1,5 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

Für das Jahr 2024 prognostiziert Vollmer ein ähnliches Niveau wie 2023 – einen Gesamtumsatz von rund 600.000 Quadratmetern. „Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf kleinere Flächengrößen. Das Mietpreisniveau für Neubauten und Erstbezüge bleibt stabil, jedoch werden die Mieten bei der Neuvermietung älterer, nicht-ESG-konformer Flächen perspektivisch sinken und der Leerstand in diesen Objekten zunehmen, sofern keine Sanierungen vorgenommen werden.“

„Im Jahresverlauf werden spätzyklische Investoren, getrieben durch den Druck, Liquidität zu mobilisieren und ihre Eigenkapitalquoten auf ein adäquates Niveau zu bringen, verstärkt am Markt auftreten. Der Verkaufsdruck wächst, sodass eine Zunahme von Portfoliobereinigungen folgen wird und der anfängliche Spread zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sich im Laufe des Jahres voraussichtlich angleichen wird“, sagt Mende.