• Büroflächenumsatz ging 2023 um 21 Prozent auf 582.700 Quadratmeter zurück
• Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg im Vorjahresvergleich um ein Prozent auf 44,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Immobilieninvestitionsvolumen sank um 55 Prozent auf fünf Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg um 1,45 Prozentpunkte auf fünf Prozent

2023 verzeichnete der Berliner Bürovermietungsmarkt ein Umsatzvolumen von 582.700 Quadratmetern und lag damit 21 Prozent unter dem Niveau von 2022. Im gleichen Zeitraum wurden mit fünf Milliarden Euro 55 Prozent weniger in Berliner Immobilien investiert. Davon entfielen 3,2 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 1,8 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Mit 675 Abschlüssen insgesamt im Jahr 2023 lag die Anzahl an Vermietungen zwar gleichauf mit der durchschnittlichen Anzahl an Abschlüssen der letzten fünf Jahre. Zugleich setzte sich die Verschiebung hin zu kleineren Größenkategorien fort. Fast die Hälfte des Umsatzes entfiel auf Flächen unter 1.500 Quadratmeter, 2022 lag deren Anteil noch bei 40 Prozent. Zudem gab es 2023 lediglich drei Abschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern – 2022 waren es immerhin sechs.

Angesichts der sinkenden Nachfrage nach Büroflächen ist 2023 auch der Leerstand weiter gestiegen. Ende des Jahres erreichte er 5,7 Prozent (plus 2,3 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich) und hat damit zum Jahresende die Eine-Million-Quadratmeter-Marke überschritten. „Das ist zwar der höchste Stand seit Anfang 2016, aber jetzt haben Mieter endlich auch wieder eine Wahl bei der Suche vor allem nach modernen Flächen. Dennoch bleibt die Angebotssituation in den zentralen Teilmärkten weiterhin angespannt,“ so Vollmer.

Aufgrund der zwei im Jahresverlauf abgeschlossenen Großvermietungen an die öffentliche Hand (Erweiterung BKA-Dienststelle und Jobcenter Marzahn-Hellersdorf) und an die Berlinovo waren entsprechend im Branchenvergleich die Öffentlichen Dienste (Anteil 18 Prozent) und der Immobiliensektor (Anteil elf Prozent) die stärksten Segmente. „Die öffentliche Hand wirkte als ‚Fels in der Brandung‘ und stabilisierte den Flächenumsatz“, erklärt Vollmer. Der IT-Sektor verbuchte mit zehn Prozent den dritthöchsten Umsatzanteil, erreichte damit jedoch nur die Hälfte des Vorjahresumsatzes, da Tech-Unternehmen vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Herausforderungen weniger aktiv waren. Die Tech-Branche, die in Berlin traditionell stark vertreten ist, hielt sich 2023 bei größeren Anmietungen zurück und gab zum Teil Flächen zur Untervermietung wieder auf den Markt. Insgesamt ist das Angebot an Untermietflächen im Jahresverlauf weiter gestiegen, doch auch der Umsatzanteil in diesen Flächen stieg an: Etwa elf Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf Untervermietungen.

Dass viele Unternehmen 2023 bei ihren Büroflächen eher auf Qualität statt auf Quantität setzten, spiegelte sich auch beim Anteil der hochpreisigen Mietpreisabschlüsse über 40,00 Euro pro Quadratmeter und Monat wider: Über acht Prozent des Umsatzes lagen in dieser Mietpreisklasse, der bis dato höchste verzeichnete Anteil. Insbesondere die Teilmärkte Zentral und Hackescher Markt wiesen die höchsten Mietvertragsabschlüsse auf. Im CBD ist auch die gewichtete Durchschnittsmiete weiter gestiegen – um über einen Euro im Verlauf der letzten zwölf Monate. Die Spitzenmiete stieg im Jahresverlauf um 0,50 Euro oder ein Prozent auf 44,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und die gewichtete Durchschnittsmiete blieb stabil bei 27,95 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Investmentmarkt

Auch internationale Investoren waren weiterhin aktiv – sie hatten 2023 einen Anteil von 57 Prozent am Investitionsvolumen.

Da größere Lose und Portfolios schwer am Markt zu platzieren waren, entfielen mehr als 70 Prozent des Transaktionsvolumens 2023 auf Einzeltransaktionen. Und etwa 25 Prozent des Transaktionsvolumens hat in den Größenklassen unter 50 Millionen Euro stattgefunden – 2022 waren es nur 17 Prozent. Investoren verfolgten zugleich risikoarme Core und Core-Plus-Strategien, deren Anteil 2023 bei 78 Prozent lag – elf Prozentpunkte mehr als 2022.

Das 2023 gestiegene Zinsniveau führte zu steigenden Spitzenrenditen. Für Büroobjekte in Premiumlagen lag sie Ende des Jahres bei fünf Prozent – 1,45 Prozentpunkte höher als ein Jahr zuvor. Auch im City-Rand und in der Peripherie sind die Spitzenrenditen weiter gestiegen: Am City-Rand um 1,70 Prozentpunkte auf 5,70 Prozent und in der Peripherie ebenfalls um 1,70 Prozentpunkte auf 6,70 Prozent.

Ausblick auf 2024

„Für den Bürovermietungsmarkt zeichnet sich ein Niveau ab, das mit 2023 vergleichbar ist“, erwartet Vollmer. Auch die Verschiebung der Gesuche in kleinere Größenklassen dürfte sich fortsetzen. Bei Neubauten und Erstbezügen wird das Mietpreisniveau stabil bleiben, bei Vermietung in älteren, nicht-ESG-konformen Flächen gehen wir jedoch von sinkenden Mietniveaus und steigenden Leerständen aus, sofern diese nicht saniert und modernisiert werden. Insbesondere Corporates, deren Mietverträge in alten Flächen auslaufen und die bei einer Neuanmietung auf ESG-konforme Flächen bestehen müssen, werden den Vermietungsmarkt in den kommenden Quartalen prägen.“

„Angesichts der sinkenden Inflation und der Zinspolitik der EZB bleibt vorerst abzuwarten, wie sich die Renditen genau entwickeln werden. Der größte Renditeanstieg liegt jedoch in der Vergangenheit, denn die EZB hielt die Zinsen zuletzt unverändert und auch die Rendite für eine Bundesanleihe mit zehnjähriger Laufzeit ist wieder leicht gesunken. Dennoch zeichnet sich bereits jetzt ab, dass der Renditespread zwischen modernen und nicht-ESG-konformen Objekten sowie von Objekten von infrastrukturell gut und weniger angebundenen Lagen in den nächsten Monaten weiter zunehmen wird.“, sagt Mende. „Zunächst erwarten wir einen verhaltenen Jahresstart, doch der Anlagedruck ist bei vielen Investoren vorhanden, sodass wir eine positive Investmentdynamik in der zweiten Jahreshälfte erwarten. Zudem werden Notverkäufe vor dem Hintergrund vermehrter Insolvenzen von Projektentwicklern und anstehender Refinanzierungen zunehmen.“