• Bürovermietungsumsatz von 998.900 Quadratmetern

• Leerstandsrate halbiert sich auf 1,1 Prozent

• Spitzenmiete steigt um knapp 11,9 Prozent auf 37,50 Euro pro Quadratmeter, Durchschnittsmiete steigt um 22,1 Prozent auf 25,96 Euro

• Investmentvolumen steigt um 70 Prozent auf 11,5 Milliarden Euro

2019 hat der Berliner Bürovermietungsmarkt mit dem Rekordwert von 998.900 Quadratmeter die Millionen-Marke knapp verpasst. Das ist ein Anstieg um 18,9 Prozent gegenüber 2018. Im gleichen Zeitraum stieg auch das gewerbliche Investmentvolumen am Berliner Immobilientransaktionsmarkt stark um 70 Prozent auf 11,5 Milliarden Euro zurück an. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Büro-Vermietungsmarkt

Ende 2019 betrugt der Leerstand lediglich 1,1 Prozent – das sind 1,1 Prozentpunkte weniger als noch Ende 2018. „Dieser Leerstand gilt für das gesamte Stadtgebiet – und nicht nur für die Top-Lagen in der Innenstadt“, ergänzt Vollmer. „Entsprechend fällt es Unternehmen immer schwieriger, für sie von der Größe her passende Flächen zu finden – von Ausstattung und Lage gar nicht erst zu sprechen.“ Als Folge des großen Wettbewerbs um Büroflächen hat sich 2019 auch das Mietpreiswachstum in der Hauptstadt weiter fortgesetzt. Die erzielbare Spitzenmiete ist um 11,9 Prozent auf 37,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen, die gewichtete Durchschnittsmiete um 22,1 Prozent auf 25,96 Euro pro Quadratmeter. Bei beiden Steigerungsraten, wie auch bei der niedrigen Leerstandsrate, führt Berlin die Liste der Top-5-Städte an. „Bei der Spitzenmiete liegt Berlin zwar noch hinter München und Frankfurt, aber in keiner anderen deutschen Stadt sind die durchschnittlichen Büromieten so hoch wie in der Hauptstadt“, sagt Vollmer. „Um das enorme Wachstum der Berliner Büromieten zu verdeutlichen: Die heutige Durchschnittsmiete ist auf dem Niveau der Spitzenmiete vor fünf Jahren.“

Berlin ist Investmenthauptstadt

Insgesamt wurden 2019 mit 11,5 Milliarden Euro 70 Prozent mehr in Berliner gewerbliche Immobilien investiert als noch 2018. Dieser Anstieg zeigt, dass die konjunkturellen Sorgen um die deutsche Wirtschaft das Bild der Anleger von Berlin als Investmentzentrum nicht getrübt haben. Berlin profitiert aufgrund seiner Spezifika als Regierungsstandort, Ziel expandierender internationaler Konzerne und dem herausragenden Ruf als Techstandort von einer großen Nutzerdiversifikation.

Das spiegelt sich auch in der Spitzenrendite, die mittlerweile auf 2,7 Prozent abgesunken ist. Verglichen mit Ende 2018 ist dies ein Rückgang um 0,4 Prozentpunkte. „Vor allem die Lagen innerhalb des S-Bahnringes sind damit hauptsächlich nur noch für risikoaverse und langfristig orientierte Investoren attraktiv, für die Investitionen zu diesen Renditen noch interessant sind“, so Parnemann.

Ausblick auf 2020

„Auch für 2020 erwarten wir einen dynamischen Investmentmarkt in Berlin“, prognostiziert Mende. „Denn anders als in der Vergangenheit ist recht viel Produkt im Markt – auch Produkte bei denen Investoren das hohe Preisniveau nutzen wollen. Dennoch gilt weiterhin, dass das Investitionsvolumen auch im laufenden Jahr höher von der Produktverfügbarkeit gebremst werden wird – Berlin bleibt bei nationalen wie auch internationalen Investoren ganz oben auf der Liste.“

„Angesichts der schrumpfenden Leerstandsreserve hängt die Entwicklung des Berliner Bürovermietungsmarktes 2020 zu einem großen Teil von der Projektentwicklungspipeline ab“, erklärt Vollmer. „Zwar versprechen die bis 2022 entstehenden 1,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche eine gewisse Entspannung, davon sind jedoch bereits 50 Prozent vorvermietet. Diese Flächen entstehen hauptsächlich außerhalb der Innenstadt, da dort noch mehr Grundstücke verfügbar sind. Auch bei den Nutzern steigt die Bereitschaft zu weniger zentralen Lagen deutlich – solange eine gute Anbindung an den ÖPNV gegeben ist.

Berliner Investment- und Bürovermietungsmarkt 2019

*inkl. Wohnen (> 50 Wohneinheiten)

Quelle: CBRE Research, Q4 2019

Büromarkt Berlin: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2019.

Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q4 2019.

Ansprechpartner: 

Marc Vollmer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Berlin
+49 30 72 61 54 215
marc.vollmer@cbre.com

Kai Mende
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 254
kai.mende@cbre.com

Norbert Parnemann
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 261
norbert.parnemann@cbre.com

Dr. Jan Linsin 
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com