Berlin,
10
Januar
2022
|
10:18
Europe/Amsterdam

Berlin: Rekordergebnis am Immobilieninvestmentmarkt und deutlicher Anstieg am Bürovermietungsmarkt

  • Immobilieninvestitionsvolumen von 35,7 Milliarden Euro – plus 240 Prozent im Vergleich zu 2020 – stark beeinflusst von der Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia und der Heimstaden-Akelius-Transak
  • Spitzenrendite für Büroimmobilien sank auf 2,5 Prozent; auch in weniger zentralen Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings bereits unter drei Prozent
  • Bürovermietungsmarkt legte um 22 Prozent auf 817.000 Quadratmeter zu
  • Fertigstellungszahlen so hoch wie seit der Jahrtausendwende nicht mehr

 

Der Berliner Immobilieninvestmentmarkt erreichte 2021 ein Investitionsvolumen von 35,7 Milliarden Euro, was im Vergleich zu 2020 einem Anstieg um 240 Prozent entspricht. Davon entfielen 11,8 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien (plus 40 Prozent) und 25,8 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) (plus 1.039 Prozent). Der Bürovermietungsmarkt der Hauptstadt legte 2021 um 22 Prozent zu und erreichte damit einen Vermietungsumsatz von 817.000 Quadratmetern. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. 

Investmentmarkt

Norbert Parnemann, Managing Director Investment Berlin

‘Rekord, Rekord, Rekord!‘ So lässt sich 2021 am Berliner Immobilieninvestmentmarkt am besten zusammenfassen.

Norbert Parnemann, Managing Director Investment Berlin

Denn nicht nur erreichten der Gesamt- und der Wohnimmobilieninvestmentmarkt einen neuen Höchststand, auch das Ergebnis des Gewerbeimmobilieninvestmentmarkts lag leicht über dem bisherigen Rekord von 2019. Zudem erreichte der Logistikinvestmentmarkt der Hauptstadt mit 1,14 Milliarden Euro als erste Logistikregion von Deutschland ein Transaktionsvolumen jenseits der Eine-Milliarde-Euro-Marke. Stärkste Assetklasse war bei den Gewerbeimmobilien Büro mit circa sieben Milliarden Euro, gefolgt von Grundstückstransaktionen mit 1,5 Milliarden Euro und Einzelhandel mit 1,4 Milliarden Euro. „Damit konnten alle Assetklassen Anstiege gegenüber dem Vorjahr und zum Teil auch gegenüber 2019 verzeichnen“, sagt Parnemann. Neben der Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia hatte auch der Verkauf des Akelius-Portfolios an Heimstaden, bei dem CBRE beratend tätig war, einen sehr großen Berlin Anteil. Weitere große Transaktionen waren die Portfolio-Verkäufe von Deutsche Wohnen und Vonovia an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, der Verkauf des Fürst-Hochhauses am Kurfürstendamm an Aggregate sowie die Veräußerung des Duke Portfolios an Blackstone.

In den Top-Lagen ging sie leicht um 0,5 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent zurück. „Vor allem aber die Nebenlagen verzeichneten eine starke Renditekompression“, sagt Mende. Denn in allen Lagen liegt die Spitzenrendite mittlerweile unterhalb von vier Prozent. Innerhalb des S-Bahnringes beziehungsweise in dessen Pufferzone liegt die Spitzenrendite gar bei weniger als drei Prozent. 

„Während es gerade bei den Top-Produkten einen Angebotsmangel gab, kamen zunehmend Investoren bei den Risikoklassen Value Add und Opportunistisch zum Zuge“, sagt Parnemann. Dabei handelte es sich neben Objekten mit Modernisierungsbedarf auch um Grundstücke mit Planungsrecht – beispielsweise erwarb Aggregate das ZAR-Portfolio mit einem hohen Berlin-Anteil. Für viele Investoren sind dabei Lagen in der Peripherie von großem Interesse. Neben dem Flughafen und Adlershof stehen maßgeblich Lagen in der Nähe des ehemaligen Flughafens Tegel beziehungsweise in Spandau im Investorenfokus. Bei Transaktionen von Objekten, die zukünftig neuen Nutzungen zugeführt werden sollten, handelte es sich hauptsächlich um Hotels und Einzelhandelsimmobilien. 

„ESG spielte eine zunehmend dominante Rolle bei Transaktionen. Teilweise werden bereits Portfolios um ihre nicht mehr ESG-konformen Gebäude bereinigt“, beobachtet Mende. 

Bürovermietungsmarkt

Kai Mende, City Lead & Head of Investment Berlin

Trotz dieses deutlichen Transaktionsvolumens übertrifft die Nachfrage der Investoren in Berlin weiterhin das Angebot der zum Kauf angebotenen Immobilien. Das zeigte sich auch erneut bei den Renditen. Die Spitzenrendite von Büroimmobilien ist 2021 in allen Lagen gesunken.

Kai Mende, City Lead & Head of Investment Berlin

Denn das Schlussquartal stellte mit 305.000 Quadratmetern eines der umsatzstärksten Einzelquartale der vergangenen Jahre dar.  Insgesamt lag der Büroflächenumsatz 2021 leicht unter dem Fünf-Jahres-Schnitt von 846.000 Quadratmetern aber oberhalb des Zehn-Jahres-Schnitt von 737.000 Quadratmetern. 

Den größten Marktanteil (35 Prozent) hatten Vermietungen mit mindestens 10.000 Quadratmetern. „Viele Großmieter setzten die verschobenen und bereits geplanten Anmietungen von 2020 im Folgejahr um. Zudem gab es verglichen mit den Vorjahren auch wieder größere Flächen aus Projektentwicklungen“, sagt Vollmer. So fand ein Großteil der Vermietungen in Projektentwicklungen statt, die entweder gerade fertiggestellt oder noch in Bau waren (circa 47 Prozent). Damit setzt sich dieser Trend aus der Vor-Corona-Zeit fort. 

Anmietungen von technologiegetriebenen Mietern haben 2021 im Vergleich zu 2020 stark zugenommen (2021: 151.200 Quadratmeter, 2020: 96.900 Quadratmeter), sind aber noch weit unterhalb des Niveaus von 2019. Im Verlauf des Jahres haben sich Banken- und Finanzdienstleister als wachsende Akteure am Büromarkt gezeigt und machten circa 14 Prozent des Gesamtumsatzes aus. In der zweiten Jahreshälfte hat zudem die öffentliche Hand aufgeholt, die zum Jahresende ebenfalls einen Marktanteil von 14 Prozent aufwies. „Traditionell ist die öffentliche Hand sehr stark in Berlin vertreten, da sie durch die gestiegenen öffentlichen Aufgaben auch mehr Personal braucht, welches vornehmlich in Berlin angesiedelt wird“, erläutert Vollmer. Der Flächenbedarf der öffentlichen Hand wird auch in Zukunft eher mehr als weniger werden. 

Mit mehr als 500.000 Quadratmeter wurden 2021 so viele Flächen fertiggestellt wie noch nie seit der Jahrtausendwende. „Beeindruckend ist, dass diese neuen Flächen zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits zu zwei Dritteln vermietet waren“, sagt Vollmer. Auch wenn die zukünftige Pipeline gut gefüllt ist, ist nicht davon auszugehen, dass ein Überangebot auf dem Markt entstehen wird. Von den etwa 3,2 Millionen Quadratmetern, die bis 2024 auf den Markt kommen werden, waren bereits Ende 2021 mehr als ein Drittel vermietet. Zudem ist das Thema Bauverzögerungen sehr akut. Durch Lieferengpasse und Personalmangel und ergänzt durch höhere Krankenstände ist damit zu rechnen, dass bei einem Großteil der Projekte Bauverzögerungen auftreten werden. „Das ist ein Problem, denn in Berlin werden dringend neue Büroflächen benötigt. Zahlreiche Gebäude sind veraltet und entsprechen nicht mehr den Anforderungen moderner Bürogebäude, insbesondere vor dem Hintergrund der von Investoren und großen Mietern aus der Wirtschaft geforderten ESG-Kriterien“ sagt Vollmer. 

Die Hoffnung auf die Überwindung der Pandemie im kommenden Jahr ließ auch den Nachfragedruck ansteigen, was sich bei den Mieten und Leerständen zeigte. Die Spitzenmiete ist durch zahlreiche hochpreisige Abschlüsse im Jahr 2021 um 2,50 Euro oder 6,5 Prozent auf nun 41 Euro pro Quadratmeter und Monat angestiegen. Insbesondere die Teilmärkte Zentral, Potsdamer/Leipziger Platz und City West wiesen die höchsten Mietvertragsabschlüsse auf. Aber auch der Hackesche Markt und die Mediaspree schließen sehr schnell zu diesen Teilmärkten auf. Die Durchschnittsmiete ist verglichen mit dem Vorjahr stabil geblieben und betrug zum Jahresende rund 28 Euro pro Quadratmeter. „Im Vergleich zu den Top-5-Märkten ist dies mit Abstand die höchste Durchschnittsmiete“, sagt Vollmer. Der Leerstand ist unter anderem durch die zahlreichen Fertigstellungen und auch aufgrund einiger strategisch freigezogenen älteren Objekten zwar um mehr als 100.000 Quadratmeter angestiegen, aber mit einer Quote von 2,7 Prozent immer noch weit jenseits eines ausreichenden Leerstandsniveaus für die wachsende Wirtschaft der Bundeshauptstadt.

Ausblick auf 2022

„Da für 2022 sowohl mögliche Portfoliobereinigungen im Wohnsegment als auch Transaktionen, die nicht mehr 2021 zum Abschluss kamen, zu erwarten sind, ist für 2022 ein Transaktionsvolumen von circa 15 Milliarden Euro wahrscheinlich“, prognostiziert Mende. „Sicher ist jedenfalls, dass das Interesse der Investoren nicht nachlassen wird. Objekte in Berlin gelten für viele nationale wie internationale Investoren als ‚must-have‘“, ergänzt Parnemann. 

„Der Büroflächenumsatz dürfte 2022 mehr als 850.000 Quadratmeter betragen“ sagt Vollmer. „Die Dynamik am Bürovermietungsmarkt wird aber weiterhin auch von der Entwicklung der Pandemie abhängen. Für die raren Topflächen gilt dies weniger – hier ist 2022 ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete auf mehr als 42 Euro pro Quadratmeter realistisch.“

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Ansprechpartner:

Marc Vollmer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Berlin
+49 30 72 61 54 215
marc.vollmer@cbre.com

Kai Mende
CBRE GmbH
City Lead & Managing Director Investment Berlin
+49 30 72 61 54 254
kai.mende@cbre.com

Norbert Parnemann
CBRE GmbH
Managing Director Investment Berlin
+49 30 72 61 54 261
norbert.parnemann@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
Jan.linsin@cbre.com

 

Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune-500- und S&P-500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2020. Mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.                                                  

Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de