• Büroflächenumsatz steigt gegenüber Vorjahreszeitraum um 25 Prozent auf 393.700 Quadratmeter

• Niedrigstes Leerstandsniveau seit zwölf Jahren

• Jahresgesamtumsatz von 750.000 Quadratmetern realistisch

Nach dem bereits guten Umsatzergebnis auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt zum Jahresauftakt wurden im zweiten Quartal knapp acht Prozent mehr Büroflächen vermietet beziehungsweise an Eigennutzer vergeben als im Vorquartal. Insgesamt summierte sich der Umsatz im ersten Halbjahr auf rund 393.700 Quadratmeter (neun Prozent Eigennutzeranteil). Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um deutliche 25 Prozent. Damit wurde der Fünf-Jahres-Durchschnitt der vergangenen ersten Halbjahre um 15 Prozent übertroffen. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Großabschlüsse treiben Büroflächenumsatz an
Insgesamt zehn getätigte Großabschlüsse oberhalb der 5.000-Quadratmeter-Grenze (vier davon im fünfstelligen Quadratmeterbereich) prägten den Büroflächenumsatz der letzten sechs Monate maßgeblich. Kumuliert waren diese für knapp ein Viertel des Halbjahresumsatzes verantwortlich. Hervorzuheben sind dabei insbesondere zwei großflächige Anmietungen der öffentlichen Hand aus dem zweiten Quartal dieses Jahres. Zum einen wurden gut 15.200 Quadratmeter Bürofläche in der Hofmannstraße vermietet, zum anderen ebenfalls mehr als 15.000 Quadratmeter in der Werinherstraße. Beide Abschlüsse sowie weitere getätigte Anmietungen des öffentlichen Sektors im ersten Halbjahr zeugen von dem erhöhten Bedarf der öffentlichen Hand nach zusätzlichen Verwaltungsflächen im Zusammenhang mit der aktuellen Flüchtlingsthematik.

Stadt München verbucht 80 Prozent des Marktgebietumsatzes auf sich
Innerhalb des Münchner Marktgebietes entfielen mehr als 80 Prozent des Halbjahresumsatzes auf die Stadt München. Nichtsdestotrotz gab es auch im Münchner Umland mehrere größere Abschlüsse, zum Beispiel in der westlich der Münchner Stadtgrenze gelegenen Gemeinde Planegg-Martinsried, Europas führendem Biotech-Cluster, durch MorphoSys (12.100 Quadratmeter) und Eurofins (4.800 Quadratmeter). Die Umsatzverteilung nach Branchen führten die Öffentlichen Dienste mit 14 Prozent des Gesamtumsatzes an. Dieses Ergebnis ist stark beeinflusst durch die beiden großen Anmietungen der öffentlichen Hand in München-Sendling. An zweiter Stelle folgten Berater und der IT-Sektor mit Umsatzanteilen von jeweils elf Prozent.

TMT-Sektor gewinnt an Bedeutung
Auffällig stark präsentierte sich der gesamte TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie), der am Wirtschaftsstandort München zunehmend an Stellenwert gewinnt und im ersten Halbjahr insgesamt 18 Prozent des Gesamtumsatzes beisteuerte. Zudem ist auch in München ein erkennbar wachsendes Interesse von Start-up Unternehmen auszumachen, auch von Spin-Offs der großen ansässigen DAX-Konzerne. „Noch erreicht das Segment in München nicht die Bedeutung wie zum Beispiel in Deutschlands Start-up-Hub Berlin. Dennoch ist absehbar, dass der lokale Immobilienmarkt auch den spezifischen Ansprüchen dieser Nutzer künftig verstärkt gerecht werden muss, zum Beispiel hinsichtlich kreativer Räume, flexibler Arbeitsformen oder angepasster Bürokonzepte. Mit dem Werksviertel am Ostbahnhof entsteht derzeit einer der ersten zeitgemäßen Hot Spots für diese Art der Nutzung, in dem auch im vergangenen Halbjahr mehrere Mietverträge unterzeichnet wurden, beispielsweise in der Büroimmobilie ‚Werk 3‘“, so Knapek.

Spitzenmiete steigt auf 34,50 Euro
Die Mietpreise für Büroflächen in München setzten ihren Aufwärtstrend im ersten Halbjahr fort. Insbesondere das Premium-Segment in Münchens Bestlagen nahe dem Stadtzentrum bleibt mieterseitig stark nachgefragt, wenngleich es aktuell im Teilmarkt Innenstadt Zentrum so gut wie kein großflächiges Angebot an modernen, zusammenhängenden Büroflächen mehr gibt. Mehrere kleine und mittlere Abschlüsse wie etwa im Palais an der Oper, in der Jungfernturmstraße oder am Oberanger waren jedoch ausschlaggebend für einen weiteren Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete um knapp zwei Prozent gegenüber dem Vorquartal, respektive drei Prozent im Vorjahresvergleich, auf aktuell 34,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Auch die gewichtete Durchschnittsmiete in der Marktregion München (Betrachtungszeitraum zwölf Monate) stieg weiter an und lag Ende des zweiten Quartals mit 16,46 Euro pro Quadratmeter pro Monat rund acht Prozent über dem entsprechenden Vorjahresniveau. In der Stadt München wurden im Schnitt 17,58 Euro pro Quadratmeter pro Monat gezahlt (plus acht Prozent gegenüber Q2 2015), im Umland waren es 10,72 Euro pro Quadratmeter pro Monat (minus ein Prozent). Im Teilmarktvergleich wurde der höchste jährliche Mietanstieg von 22 Prozent im Umland Nord-West registriert. Entscheidend hierfür war unter anderem eine größere Anmietung in Unterschleißheim. Der größte Mietpreisrückgang von 14 Prozent hingegen wurde im Teilmarkt Umland Nord-Ost nachgewiesen, wo noch vor einem Jahr viele großflächige Abschlüsse im hochwertig ausgestatteten „Business Campus München:Garching“ eine überdurchschnittlich hohe Durchschnittsmiete zur Folge hatten.

Leerstandsrate sinkt auf 4,5 Prozent
Insgesamt wurden lediglich 14 Prozent des Fertigstellungsvolumens spekulativ errichtet, sodass der Büroleerstand hiervon kaum negativ beeinflusst wurde. Leerstandsmindernd hingegen wirkten sich die hohen Flächenumsätze der am Münchner Markt breit diversifizierten Wirtschaftsunternehmen sowie die weiterhin zahlreichen Abrisse vormals leerstehender Bürogebäude beziehungsweise deren Umnutzung zu Wohnungen, Hotels und Flüchtlingsunterkünften aus. Im Vergleich mit dem Vorjahr konnte sich der Büroleerstand in München um deutliche 28 Prozent abbauen. Bei einem aktuellen Büroflächenbestand von gut 21 Millionen Quadratmetern resultiert daraus eine Leerstandsrate von 4,5 Prozent (minus 0,2 Prozentpunkte gegenüber Vorjahreszeitraum). Dies entspricht dem niedrigsten Leerstandsniveau seit über zwölf Jahren und sucht im bundesweiten Vergleich unter den Topstandorten seinesgleichen.

Erwartetes Fertigstellungsvolumen bei knapp 194.000 Quadratmetern
Im ersten Halbjahr 2016 wurde mit insgesamt 100.300 Quadratmetern gut eineinhalbmal so viel Bürofläche fertiggestellt wie im Vorjahreszeitraum (plus 149 Prozent). Mehr als zwei Drittel hiervon entfielen allein auf die neue eigengenutzte Siemens Konzernzentrale am Wittelsbacherplatz sowie den zu über 90 Prozent vorvermieteten Bürokomplex „Münchner Fenster“ in der Parkstadt Schwabing. Die Fertigstellungsprognose für die zweite Jahreshälfte 2016 beläuft sich in München auf rund 93.300 Quadratmeter, wovon aktuell bereits knapp zwei Drittel vorvermietet beziehungsweise an Eigennutzer vergeben sind. Somit ist nach aktuellem Kenntnisstand für das Gesamtjahr ein Fertigstellungsvolumen in Höhe von rund 193.600 Quadratmetern absehbar. Dieser Wert läge knapp 17 Prozent unterhalb des Zehn-Jahres-Durchschnitts (232.800 Quadratmeter) am Münchner Büroimmobilienmarkt.

Ausblick: Rückläufige Leerstandsrate bei hoher Vermietungsdynamik

„Bis Ende 2016 ist angesichts des nach wie vor hohen registrierten Neuanfragevolumens von weiterhin robusten Flächenumsätzen auszugehen, wobei sich das Angebot am modernen Neubauflächen in München zunehmend verknappt“, so Knapek. „Entsprechend wird sich vor allem in den stark nachgefragten Bürolagen innerhalb des mittleren Rings der Druck auf die Mietpreise erhöhen. Dies gilt zunehmend auch für moderne Bürogebäude in infrastrukturell gut angebundenen Lagen außerhalb der Münchner Innenstadt. Ausgehend von einer weiterhin lebhaften Vermietungsdynamik, bei gleichzeitig überschaubarem prognostiziertem Fertigstellungsvolumen, wird sich der Büroflächenleerstand in der bayerischen Landeshauptstadt voraussichtlich weiter abbauen. Hinsichtlich des Jahresgesamtumsatzes für 2016 ist nach aktuellen Einschätzungen weiterhin ein ähnliches Niveau wie im Vorjahr von rund 750.000 Quadratmetern realistisch“, sagt Knapek.

Ansprechpartner:

Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Agency München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
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