Logistikimmobilienmarkt: Vermietungen trotz hoher Dynamik unter Umsatzniveau des Vorjahres
- Flächenumsatz mit 4,4 Millionen Quadratmetern fünf Prozent über Fünfjahresdurchschnitt
- Kaum Big-Boxes: Abschlüsse konzentrieren sich im dritten Quartal auf das mittlere Flächensegment
- Flächenumsatz plus sieben Prozent in den Top 5-Märkten; minus 21 Prozent in den überregionalen Märkten
- Gesamtjahresumsatz über sechs Millionen Quadratmeter möglich
Auf dem bundesweiten Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurde in den ersten drei Quartalen dieses Jahres ein Flächenumsatz von 4,4 Millionen Quadratmetern durch Vermietungen und Eigennutzungen registriert.
Dieses Umsatzergebnis liegt rund 13 Prozent unter dem Rekordergebnis, das in den ersten drei Quartalen 2016 erreicht wurde. Dennoch ist das aktuelle Ergebnis noch immer fünf Prozent über dem Durchschnitt der Flächenumsätze in den ersten drei Quartalen der vergangenen fünf Jahre.
Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.
Umsatzvolumina von kleinen und mittleren Flächen legen zu
Im aktuellen Jahresverlauf konnten wir weiterhin Steigerungen im Flächenumsatz der kleineren und mittelgroßen Flächensegmente ab 5.000 Quadratmetern beobachten.
In den Größensegmenten ab 50.000 Quadratmetern ist die Transaktionszahl im Vergleich zum Vorjahr hingegen zurückgegangen. So wurden in den vergangenen neun Monaten lediglich drei anstelle von 13 Deals in diesen Größensegmenten registriert. „Der Rückgang der verzeichneten Großtransaktionen spiegelt die gute Stimmung, die derzeit am Markt herrscht, nicht wider. Tatsächlich befinden sich mehrere großflächige Abschlüsse in der Pipeline, die jedoch erst den kommenden Quartalen zugerechnet werden können“, so Koepke. Die meisten Flächen wurden mit 1.650.000 Quadratmetern im mittleren Segment von 20.000 bis 49.999 Quadratmeter umgesetzt.
Bestandsobjekte und Vermietungen gewinnen an Bedeutung
Bestandsobjekte und Vermietungen spielten in den vergangenen neun Monaten eine immer wichtigere Rolle. So stieg das Transaktionsvolumen für bereits bestehende Flächen um 18 Prozent auf 1.628.000 Quadratmeter. Hierzu zählt auch die Anmietung von 120.000 Quadratmetern durch Rhenus in Hückelhoven in Nordrhein-Westfalen. Bei Neubauprojekten hingegen ging das Volumen um 24 Prozent auf 2.778.000 Quadratmeter zurück. Damit entfallen 63 Prozent des Flächenumsatzes auf Neubauentwicklungen. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 73 Prozent. „Bei dem Neubau von Logistikimmobilien kommt es aktuell teilweise zu Verzögerungen, bedingt durch ausstehendes Baurecht, dessen Erteilung im Einzelfall bei Bix-Boxes bis zu zwei Jahre benötigen kann, sowie bedingt durch die große Auslastung der Baufirmen“, erklärt Koepke. „Diese Gründe erklären zusammen mit der hohen Nutzernachfrage, warum sich die Bedeutung spekulativer Entwicklungen weiterhin auf dem niedrigen Niveau der Vorjahre bewegt“, sagt Koepke.
Bedingt durch den Rückgang der Neubauabschlüsse ging auch die Flächenaufnahme in Eigennutzungen auf 1.582.000 Quadratmeter und damit um 24 Prozent zurück. Eigennutzungen hatten einen Anteil von 36 Prozent am Gesamtvolumen des deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarktes (Q1- Q3 2016: 41 Prozent).
Berlin mit Wachstum von 50 Prozent
Während das Umsatzvolumen in ganz Deutschland um 13 Prozent zurückging, verzeichneten die Lager- und Logistikimmobilien in den Top 5-Städten ein Wachstum von sieben Prozent. „Dass trotz der Flächenknappheit der Flächenumsatz in den Top 5-Märkten noch gesteigert werden konnte, verdeutlicht mit welchem Druck nach verfügbaren Flächen gesucht wird“, sagt Koepke. Den größten Anteil an diesem Anstieg hatte Berlin, das in den ersten drei Quartalen des Jahres mit 357.000 Quadratmetern rund 50 Prozent mehr Flächenumsatz verzeichnete als im Vorjahreszeitraum.
Der deutlichste Rückgang des Umsatzvolumens war in Nordrhein-Westfalen zu beobachten, wo mit 1.186.000 Quadratmetern rund 34 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt wurden. Dieser Rückgang steht in Verbindung mit dem der großvolumigen Abschlüsse.
Der Rückgang auf dem nordrhein-westfälischen Logistikimmobilienmarkt geht mit dem Ausbleiben der Großabschlüsse einher, die wir im vergangenen Jahr in Nordrhein-Westfalen beobachten konnten. Hierzu gehörte 2016 die Anmietung von 225.000 Quadratmetern in Marl durch die Metro Group sowie die Abschlüsse von Amazon in Werne für 100.000 Quadratmeter sowie in Dortmund über 80.000 Quadratmeter in zwei Gebäuden. Speziell Abschlüsse in diesem Größensegment zeichnen sich jedoch für die kommenden Quartale ab.
Logistiker sind größte Nachfragegruppe
Die Nutzergruppe Transport und Logistik hat entgegen des allgemeinen Volumenrückganges ihre Flächenaufnahme auf rund 43 Prozent gesteigert (plus 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Zurück gingen die Volumina hingegen bei den zweit- und drittgrößten Nutzergruppen Handel (Anteil von 32 Prozent; minus 16 Prozent) und Produktion (Anteil von 20 Prozent; minus 18 Prozent). Der Rückgang der Flächenaufnahme durch Händler geht vor allem auf die bereits erwähnten, sehr großen Abschlüsse im vergangenen Jahr von Metro und Amazon zurück.
Flächenumsatz in den Top 5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)
Quelle: CBRE Research, Q3 2017
Prognose: Sechs Millionen Quadratmeter im Gesamtjahr
„Die Dynamik und positive Stimmung am Logistikimmobilienmarkt wird sich in den kommenden Quartalen in einigen Abschlüssen niederschlagen, die sich aktuell noch in der Pipeline befinden. Für das Gesamtjahr rechnen wir mit einem starken Ergebnis oberhalb der Sechs-Millionen-Schwelle, wobei wir nicht von einer Neuauflage des außerordentlichen Rekordjahres 2016 ausgehen“, ergänzt Koepke.
Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)
Quelle: CBRE Research, Q3 2017
Ausgewählte Flächenumsätze Q3 2017 (ytd)
Quelle: CBRE Research, Q3 2017
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