Investmentmarkt für Pflegeimmobilien setzt Wachstumstrend fort
- Transaktionsvolumen stieg 2015 zum siebten Mal in Folge auf 834 Millionen Euro
- Portfoliotransaktionen internationaler Investoren dominierten den Markt 2015
- Steigende Auslastungszahlen und weiterhin auskömmliche Spitzenrendite von 6,25 Prozent sorgen für steigendes Interesse an der alternativen Assetklasse
Der Pflegemarkt in Deutschland ist ein Wachstumsmarkt. Dass zeigt sich auch am Investmentmarkt für Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen, der nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE im Jahr 2015 im Hinblick auf das registrierte Transaktionsvolumen zum siebten Mal in Folge auf rund 834 Millionen Euro gestiegen ist. Damit wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um weitere drei Prozent übertroffen. Seit dem zyklischen Tief des Jahres 2007 ist der Transaktionsumsatz mit einer jährlichen Wachstumsrate von 23 Prozent gewachsen.
Die Assetklasse Pflegeimmobilie etabliert sich mehr und mehr und das erneut gestiegene Transaktionsvolumen belegt das hierzulande spürbar gestiegene Interesse der nationalen wie internationalen Investoren an dieser alternativen Immobilienanlageklasse.
Portfoliotransaktionen prägen den Markt
Prägend waren 2015 vor allem die durch ausländische Investoren aus dem nordamerikanischen und skandinavischen Raum getätigten Portfoliotransaktionen. Aber auch einige deutsche Investoren sicherten sich durch den Portfolioerwerb ein Stück am Wachstumsmarkt der Pflegeimmobilien. Insgesamt wurde im Rahmen von Paketverkäufen knapp zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens 2015 umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von über 200 Millionen Euro oder 65 Prozent.
Das Gros der Investoren stellten 2015 Offene Immobilienfonds/Spezialfonds sowie Asset- und Fondsmanager dar, die zusammen für anteilig mehr als 70 Prozent des Transaktionsumsatzes verantwortlich waren und ihre Investitionen um insgesamt weitere 320 Millionen Euro im Vergleich zu 2014 erhöhten. Immobilienaktienunternehmen/REITs stellten die drittstärkste Investorengruppe im vergangenen Jahr.
Investoren aus dem In- und Ausland widmen sich zunehmend der konjunkturunabhängigen Assetklasse Gesundheits- und Sozialimmobilien. Vor allem auf dieses Segment spezialisierte Fondsmanager und börsennotierte Unternehmen setzten auf die unabänderlichen Fundamentalfaktoren einer rasch alternden Gesellschaft in Deutschland und der weiter steigenden Nachfrage nach professionell erbrachten Pflegeleistungen in adäquaten Einrichtungen und wollen hierzulande weiter in diese Anlageklasse investieren. Hinzu kommt, dass vor allem die privaten und freigemeinnützigen Betreibergesellschaften über steigende Auslastungsquoten in ihren Häusern berichten und die Branche vor weiteren Konsolidierungen bei privaten Trägern steht, die für einen steigenden Wettbewerb und damit für eine weitere Professionalisierung des Marktes sorgen wird. Die 2015 gerade von den beiden französischen Betreibergesellschaften Korian und Orpea getätigten Übernahmen deutscher Wettbewerber wird zusätzliches Augenmerk auch auf den Immobilieninvestmentmarkt lenken.
Die verbesserten Betriebsergebnisse sind aber auch ein Grund dafür, warum im zurückliegenden Jahr ein nicht noch höheres Transaktionsvolumen erzielt wurde. "Die Nachfrage nach gut positionierten Pflegeimmobilien seitens institutioneller Investoren ist weiter ungebrochen hoch, sodass sich auch in dieser Anlageklasse ein limitiertes Produktangebot bemerkbar macht. 2015 wurde angesichts der höheren Auslastung und vorzeitiger Mietvertragsverlängerungen mit den Betreibern das eine oder andere verkaufsfähige Produkt wieder vom Markt genommen, da der allgemeine Verkaufsdruck geringer wird und sich die Eigentümer mit ihren Bestandsinvestments recht wohl fühlen, zumal aktuell wenig alternative Anlagemöglichkeiten bereitstehen" so Richolt weiter.
Positiver Renditeabstand zu traditionellen Anlageformen dank relativ hoher Anfangsrenditen
Neben den sehr robusten Fundamentaldaten des Wachstumsmarkt Pflege schätzten die Investoren an der Assetklasse Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen deren im Vergleich zu traditionellen Immobiliendirektanlagen die relativ höhere Anfangsrendite. Mit einer Spitzenrendite von 6,25 Prozent am Jahresende 2015 betrug der Renditeabstand zum risikolosen Referenzzins 5,6 Prozentpunkte, gegenüber der vergleichbar managementintensiven Betreiberimmobilie Hotel 1,25 Prozentpunkte und gegenüber erstklassigen Büroimmobilien 2,13 Prozentpunkte. "Pflegeimmobilien bleiben bei Immobilieninvestoren ein sehr begehrtes Anlageprodukt, zumal sich zwar auch hier in Folge der Jagd nach risiko-adäquater Rendite eine Renditekompression absehen lässt. Jedoch ist diese weit weniger stark ausgeprägt wie etwa bei Topprodukten des innerstädtischen Einzelhandels oder bei Büroimmobilien, wo aktuell eher eine Vier vor dem Komma bei der Spitzenrendite steht", so Linsin.
Ansprechpartner:
Dirk Richolt
CBRE GmbH
Head of Real Estae Finance
+49 69 17 00 77 628
dirk.richolt@cbre.com
Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com
Weitere Informationen zu CBRE
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2014 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Köln, Hamburg, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de