• Büroflächenumsatz von 716.600 Quadratmetern im Jahr 2017
• Leerstandsrate fällt unter die Zehn-Prozent-Marke
• Spitzenmiete steigt auf 40,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat
• Frankfurter Investmentmarkt erzielt mit 6,6 Milliarden Euro zweitbestes Resultat seit Aufzeichnungsbeginn

Begünstigt durch ein grandioses Jahresendquartal, in dem alleine ein Büroflächenumsatz von 290.900 Quadratmetern registriert wurde, konnte der Bürovermietungsmarkt der Finanzmetropole Frankfurt am Main das beste Resultat seit 2000 erzielen. Im Zuge der hohen Nachfrage hat auch die Leerstandsrate spürbar nachgegeben und liegt mit nun 9,5 Prozent erstmals seit 2003 wieder im einstelligen Bereich. Einen ähnlichen Höhenflug wie der Bürovermietungsmarkt legte auch der Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hin. Mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 6,6 Milliarden Euro wurde nicht nur das Vorjahresergebnis übertroffen, sondern zeitgleich auch das zweithöchste Resultat seit dem Aufzeichnungsbeginn im Jahr 2002 erzielt. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Wie schon im vergangenen Jahr hat auch 2017 ein starkes Jahresendquartal mit einer Vielzahl an großvolumigen Transaktionen für ein sehr gutes Jahresergebnis gesorgt. In Anbetracht der starken Performance des Bürovermietungsmarktes wird das ohnehin hohe Interesse an Frankfurter Büroimmobilien derweil zusätzlich angekurbelt“, sagt Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt bei CBRE.

Öffentliche Dienste stärkste Nachfragergruppe

Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 107.000 Quadratmetern (15 Prozent) war die öffentliche Hand im abgelaufenen Jahr der größte Flächennachfrager am Frankfurter Büromarkt. Dieser hohe Anteil ist neben dem Abschluss der Bundesbank im Büroturm FBC mit rund 44.400 Quadratmetern auch auf mehrere Abschlüsse der Größenklasse über 5.000 Quadratmeter von der Stadt Frankfurt sowie unterschiedlicher öffentlicher Institutionen zurückzuführen. Dahinter folgen fast gleichauf Berater mit 89.400 Quadratmetern (zwölf Prozent), Transport und Verkehr mit 87.400 Quadratmetern (zwölf Prozent) sowie Banken und Finanzdienstleister mit einem Umsatz von 85.200 Quadratmetern (zwölf Prozent).

Auf den Central Business District (CBD), der die Teilmärkte Bankenlage, Frankfurt City und Westend umfasst, entfiel 2017 ein Flächenumsatz von 326.400 Quadratmetern, was rund 45 Prozent des gesamten Frankfurter Flächenumsatzes entspricht. Mit einem Umsatz von 203.600 Quadratmetern (28 Prozent) war der Teilmarkt Bankenlage dabei mit deutlichem Abstand der umsatzstärkste, gefolgt von den Teilmärkten Westend mit 72.900 Quadratmetern (zehn Prozent) und dem Teilmarkt Messe/Europaviertel mit 56.900 Quadratmetern (acht Prozent). Einen beachtlichen Anteil am herausragenden Gesamtergebnis hatten großvolumige Abschlüsse der Größenklassen über 10.000 Quadratmeter, auf die ein Volumen von 143.500 Quadratmetern entfiel, was einem Fünftel am gesamten Flächenumsatz entspricht. Maßgeblichen Anteil hieran hatten neben dem Abschluss der Bundesbank auch zwei Abschlüsse der Deutschen Bahn in Projektentwicklungen im Teilmarkt Messe/Europaviertel mit einer Fläche von insgesamt 52.700 Quadratmetern.

Büroflächenleerstand sinkt unter Zehn-Prozent-Marke

Die hohe Flächennachfrage hat im Jahresverlauf auch zu einem deutlichen Rückgang der Leerstandsrate geführt. Mit nun 9,5 Prozent liegt die Leerstandsrate zum ersten Mal seit 2003 unter der Zehn-Prozent-Marke. Im Vergleich zum Vorquartal entspricht dies einem Rückgang um 70 Basispunkte und im Vorjahresvergleich um 160 Basispunkte. Neben dem starken Flächenumsatz haben auch der Abriss und die Umnutzung von insgesamt 137.900 Quadratmetern an nicht mehr marktfähigen Büroflächen zu diesem Rückgang beigetragen. Auch im CBD hat die Leerstandsrate spürbar nachgegeben und lag am Ende des vierten Quartals bei 7,5 Prozent. Verglichen mit dem Vorquartal entspricht dies einem Rückgang um 120 Basispunkte und im Vergleich zum Vorjahr um 200 Basispunkte. „Der rückläufige Leerstand in den zentral gelegenen und stark nachgefragten Teilmärkten erschwert in Verbindung mit der unterdurchschnittlichen Fertigstellungspipeline zunehmend großvolumige Anmietungen“, sagt Alexander Riegel, Co-Head of Office Leasing Frankfurt bei CBRE in Deutschland. „Diese Entwicklung führt unter anderem dazu, dass sich Unternehmen frühzeitig Flächen in Projektentwicklungen sichern, wodurch sich dort die verfügbaren Flächen bereits weit vor dem Fertigstellungsdatum reduzieren“, so Riegel weiter.

Die gewichtete Durchschnittsmiete betrug am Ende des vierten Quartals 20,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat und lag damit vier Prozent über dem Wert des Vorquartals und sogar zwölf Prozent über dem Vorjahresniveau. „Abermals konnte die gewichtete Durchschnittsmiete vor allem aufgrund des hohen Flächenumsatzes im CBD zulegen. Dieser hat in Verbindung mit den dort aufgerufenen Mieten für die deutliche Steigerung der gewichteten Durchschnittsmiete gesorgt“, erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Auch die Spitzenmiete zog zum Ende des Jahres an und beträgt nun 40,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Geringes Volumen an spekulativen Flächen in der Fertigstellungspipeline

Für das Jahr 2018 befinden sich insgesamt 151.700 Quadratmeter an Bürofläche in der Fertigstellungspipeline, wovon dem Markt am Ende des vierten Quartals 2017 allerdings nur noch lediglich rund 47.000 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Mit 193.400 Quadratmetern ist die Pipeline für das Jahr 2019 zwar etwas besser gefüllt, aber auch hiervon ist bereits gut ein Drittel vermietet. 2020 werden nach heutigem Kenntnisstand 172.000 Quadratmeter an neu erstellten oder sanierten Büroflächen auf den Markt kommen, wovon Ende 2017 bereits knapp 50.000 Quadratmeter vermietet sind.

Zweitbestes Resultat seit Aufzeichnungsbeginn am Frankfurter Investmentmarkt

Mit einem registrierten Investitionsvolumen von 6,6 Milliarden Euro konnte am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien das sehr gute Resultat aus dem Vorjahr um fünf Prozent übertroffen werden, welches bis dahin das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn darstellte. Mit 91 Prozent beziehungsweise 6,0 Milliarden Euro am gesamten Investitionsvolumen hatten Büroimmobilien einen maßgeblichen Anteil an diesem Ergebnis. Insbesondere auf großvolumige Transaktionen der Größenklasse über 100 Millionen Euro entfiel mit 45 Prozent ein signifikanter Anteil des Transaktionsvolumens. Zu diesen Transaktionen zählt auch der Erwerb des Tower 185 durch Deka Immobilien, den CBRE auf Käuferseite begleitete, welcher mit einem Volumen von 775 Millionen Euro der Top-Deal des vierten Quartals war. In- und ausländische Investoren lagen im abgelaufenen Jahr bezüglich des investierten Kapitals auf Augenhöhe, wobei Investoren aus Deutschland mit einem Anteil von 52 Prozent ein leichtes Übergewicht vorweisen. Die Spitzenrendite gab unter dem Druck der persistent hohen Nachfrage im Vergleich zum Vorquartal um weitere zehn Basispunkte auf nun 3,2 Prozent nach und erreicht damit einen neuen Rekordtiefststand. Durch das weiterhin steigende Interesse an Objekten in City-Rand- und Peripherielagen, welches vornehmlich durch den Produktmangel in den innerstädtischen Teilmärkten und den Renditespread hervorgerufen wird, gaben die Renditen auch in diesen Bereichen um jeweils 15 Basispunkte nach und betragen nun 3,85 und 5,15 Prozent. „Durch die geringe Verfügbarkeit an Büroflächen in Projektentwicklungen und die weiterhin vorliegende Aussicht auf sinkende Leerstände können insbesondere Investoren mit Value-Add Strategien von der vorliegenden Entwicklung in Frankfurt profitieren“ erklärt Neiser.

Ausblick: Weiterhin dynamische Entwicklung am Investment- und Bürovermietungsmarkt

Auch für das kommende Jahr ist weiterhin mit einer dynamischen Entwicklung am Frankfurter Bürovermietungsmarkt zu rechnen. „Grundsätzlich werden wir auch 2018 steigende Mieten und einen zurückgehenden Leerstand beobachten können“, sagt Linsin. Der Flächenumsatz wird sich nach dem herausragenden Resultat des abgelaufenen Jahres jedoch wieder etwas normalisieren. „Aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit vakanter Flächen werden viele Unternehmen ihre bestehenden Verträge für Bestandsflächen vorzeitig verlängern, was gerade den Umsatz im stark nachgefragten Premiumsegment der zentral gelegenen Teilmärkte weiter dämpfen könnte“, erklärt Linsin.

Auch am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist der Ausblick für das kommende Investmentjahr gut. „Zwar wird es schwierig, das sehr gute Ergebnis von 2017 zu wiederholen, aber die Anzahl an großvolumigen Objekten in der Vermarktung stellt auch für das kommende Jahr ein gutes Resultat in Aussicht“, sagt Neiser. „Durch die anhaltende Angebotsknappheit wird der Druck auf die Renditen im Jahresverlauf weiterbestehen, was erneut zu einem moderaten Rückgang der Renditen führen wird. Entsprechend werden Objekte in dezentraleren Lagen weiterhin in den Fokus der Investoren rücken“, so Neiser weiter.

Büromarkt Frankfurt: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 11
carsten.ape@cbre.com

Peer N. Neiser
CBRE GmbH
Head of Investment Frankfurt
+49 69 17 00 77 44
peer.neiser@cbre.com

Alexander Riegel
CBRE GmbH
Co-Head of Office Leasing Frankfurt
+49 69 17 00 77 675
alexander.riegel@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com