Bürovermietungsmarkt Hamburg auf Allzeithoch - Angebotsseite bremst Investmentmarkt
- Rekordergebnis von 640.000 Quadratmetern am Bürovermietungsmarkt – plus 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr
- Leerstandsrate fällt im Gesamtmarkt auf 4,8 Prozent – Flächenverfügbarkeit im CBD bleibt angespannt
- Büromieten legen weiter zu – Spitzenmiete steigt auf 26,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat
- Limitierte Produktverfügbarkeit und Anlagedruck sorgen für rückläufiges Transaktionsvolumen
- Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien gibt auf 3,10 Prozent nach
Der Büromarkt Hamburg konnte sein starkes Momentum auch im vierten Quartal 2017 bestätigen. Im Zeitraum zwischen Oktober und Dezember wurden 157.900 Quadratmeter am Vermietungsmarkt umgesetzt. Im Gesamtjahr 2017 wurde damit ein neues Rekordergebnis von 640.000 Quadratmeter erreicht und der bisherige Höchstwert aus dem Boomjahr 2007 (588.400 Quadratmeter) um neun Prozent übertroffen. Gegenüber dem Vorjahr 2016 legte das Umsatzvolumen um 16 Prozent zu. Der Hamburger Bürovermietungsmarkt verzeichnet damit das fünfte Jahr in Folge ein Wachstum. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Die hohe nutzerseitige Nachfrage wird durch die positiven gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten in der Region rund um die Hansestadt mit robustem Wirtschaftswachstum und entsprechendem Beschäftigungsaufbau getragen. Dies spiegelt sich in den positiven Entwicklungen des Vermietungs- wie auch des Investmentmarktes wider. Das rückläufige Transaktionsvolumen am Investmentmarkt ist dabei alleine auf die limitierte Produktverfügbarkeit, gerade bei Büro- und Logistikimmobilien im Core-Bereich, zurückzuführen. Die Nachfrage seitens der nationalen und internationalen Investoren am Wirtschaftsstandort Hamburg ist ungebrochen hoch, kann aber oft nicht entsprechend bedient werden.
Neben den positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen sorgte ein erhöhter Veränderungsbedarf für Unternehmen für viel Dynamik am Hamburger Vermietungsmarkt. Nutzer von Büroflächen nahezu aller Branchen sehen sich mit Herausforderungen konfrontiert, die sich aus strukturellen Veränderungen bedingt durch Digitalisierung, dem Wettbewerb um Talente sowie der Umsetzung neuer Arbeitsformen und der Optimierung von Immobilienportfolien ergeben. Immer mehr Unternehmen reagieren auf diese Trends proaktiv, indem sie effiziente und den modernen Arbeitswelten entsprechende Flächen nachfragen.
Großabschlüsse sorgen für Umsatzplus / Coworking-Anbieter drängen aggressiv auf den Markt
Der Baustart der 15.500 Quadratmeter großen Erweiterung von Jungheinrich am Friedrich-Ebert-Damm in Wandsbek stellte den größten registrierten Flächenumsatz im vierten Quartal dar. Insgesamt wurden im abgelaufenen Jahr damit vier Abschlüsse in der Kategorie über 10.000 Quadratmeter registriert. Mit dem Mietvertragsabschluss über 36.700 Quadratmeter Bürofläche des Verlagshauses Gruner + Jahr in dessen neuer Konzernzentrale in der HafenCity im dritten Quartal, den Abschlüssen der Universität Hamburg über 19.800 Quadratmeter in der City-Nord im ersten Quartal und dem Baustart der neuen Olympus Zentrale in der City-Süd mit 34.500 Quadratmeter im zweiten Quartal vereinte das Größensegment ab 10.000 Quadratmeter gut 17 Prozent des gesamten Umsatzvolumens in Hamburg auf sich. Daneben zeigte der Hamburger Markt erneut seine hohe Granularität in Bezug auf den Umsatz nach Größenklassen. Die Größenklassen im kleinen Segment (unter 1.500 Quadratmeter) vereinten gut 47 Prozent des Umsatzes auf sich, die Segmente im mittleren Bereich (1.500 bis 5.000 Quadratmeter) 26 Prozent.
Umsatzstärkste Branche, auch bedingt durch die Großabschlüsse von Jungheinrich und Olympus, war Industrie und Bau (14 Prozent), gefolgt von Verlagen, Medien und Werbung mit zwölf Prozent. Die weitere Verteilung fiel diversifiziert aus: So folgten Berater (mit einem Anteil von acht Prozent), Aus- und Weiterbildung (sieben Prozent) und IT-Unternehmen (sechs Prozent). Gut 22 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf den TMT-Sektor, welcher sich aus den Branchen Technologie, Medien und Telekommunikation zusammensetzt. Coworker erreichten einen relativen Anteil von 7,3 Prozent am Gesamtumsatzvolumen, in der City lag dieser Anteil sogar bei 19 Prozent.
„Hamburg ist mit seinem vitalen Start-up-Ökossystem und seinem Tech-Cluster mit einer Fülle an technologie- und medienaffinen Unternehmen ein attraktiver Wachstumsmarkt für Coworking-Anbieter in Deutschland. Gerade für die internationalen Dienstleister ist Hamburg, neben Berlin und München, ein idealer Zugang in den deutschen Markt. Die Coworker sind dabei in der Lage, wettbewerbsfähige Mieten bis hin zur Spitzenmiete in Projektentwicklungen zu zahlen und stehen damit im unmittelbaren Wettbewerb mit Rechtsanwaltskanzleien, Beratungsunternehmen und Finanzdienstleistern, die dieses Segment bisher nahezu alleine bedient haben“, sagt Zadeh.
City-Teilmärkte stellen verstärkt eine Alternative für flächenintensive Nutzer dar
Auf die City entfiel gut ein Fünftel des Flächenumsatzes, gefolgt von der City-Süd (17 Prozent) sowie der HafenCity (13 Prozent). In letzterer mieteten neben Gruner + Jahr (36.700 Quadratmeter) Kühne & Nagel gut 5.900 Quadratmeter im Shipyard und Garbe rund 4.000 Quadratmeter in der Projektentwicklung Campus Tower. Aggregiert entfielen auf den Central Business District (CBD; dieser umfasst die Teilmärkte City, Hafen, HafenCity) knapp 39 Prozent des Umsatzvolumens.
„Der CBD ist weiterhin maßgeblich für den Büromarkt Hamburg. Die angebundenen Cityrand-Teilmärkte, darunter die City-Süd und die City-Nord, stellen jedoch aufgrund des Flächenmangels in den City-Teilmärkten verstärkt eine Alternative für flächenintensive Nutzer dar wie die Großbschlüsse von Olympus und der Universität Hamburg belegen. Das im Vergleich zu den Vorjahren höhere realisierte Umsatzvolumen ist auch auf die erhöhten Aktivitäten von Projektentwicklern in diesen Teilmärkten zurückzuführen“, analysiert Zadeh.
Leerstand auf Rekordtiefstand / Nahezu Vollvermietung im CBD
Der anhaltende Leerstandsabbau resultierte zum Jahresende in einem Leerstandsvolumen von 665.300 Quadratmetern. Gegenüber dem Vorjahr reduzierte sich das Volumen damit um acht Prozent. Die Leerstandsrate notierte in Folge dessen zum Quartalsende bei 4,8 Prozent. Dies stellt eine Reduktion um 0,5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahresquartal dar. Die Leerstandsrate fiel damit das vierte Jahr in Folge und notierte auf einem neuen Rekordtiefststand.
„Gerade im CBD wird diese Marke deutlich unterschritten. In der City und im Hafen liegt sie aktuell bei lediglich 3,2 beziehungsweise 4,0 Prozent. Damit herrscht quasi Vollvermietung, da die natürliche Fluktuationsreserve nicht mehr gegeben ist. Dieses geringe Flächenangebot und die resultierende mangelnde Flexibilität schränken teilweise bereits heute das physische Unternehmenswachstum ein“, erläutert Zadeh.
Mieten legen zu
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg zum Ende des vierten Quartals auf 26,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. Gegenüber dem Vorquartal ist dies ein Plus von zwei Prozent. Einzelne Abschlüssen in Projektentwicklungen haben diesen Wert sogar bereits deutlich übertroffen. Das Marktumfeld lässt bis Ende 2018 ein weiteres moderates Wachstum zu.
Die gewichtete Durchschnittsmiete konnte im Laufe des Jahres die 15-Euro-Marke überschreiten und lag zum Jahresende mit 15,02 Euro pro Quadratmeter pro Monat rund 1,9 Prozent über dem Wert aus dem dritten Quartal. In der Vielzahl der Teilmärkte, insbesondere in den CBD-Lagen, legte die Durchschnittsmiete entsprechend der angespannten Angebotssituation deutlich zu. In der City wurden im Schnitt 19,34 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt, im Bereich Hafen 19,20 Euro und rund um die Außenalster 18,47 Euro. In der City-Süd wurde eine gewichtete monatliche Durchschnittsmiete von 12,37 Euro je Quadratmeter realisiert, womit der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre im Teilmarkt um elf Prozent übertroffen wurde und sich der dynamische Aufschwung auf dem hohen Niveau stabilisieren konnte.
„Das derzeitige Marktumfeld ist inzwischen als Vermietermarkt zu bezeichnen. Dies äußert sich, neben steigenden Nominalmieten, auch in einer abnehmenden Bereitschaft von Eigentümern, Incentives – etwa in Form mietfreier Zeit oder Ausbaukostenzuschüsse – zu gewähren. In den nachgefragten City-Lagen sehen wir im kommenden Jahr weiteres moderates Mietpreiswachstum. In einzelnen guten Produkten in Cityrand-Teilmärkten wie City-Süd, City-Ost/St. Georg oder St.Pauli/Altona erwarten wir ebenfalls eine Korrektur nach oben“, prognostiziert Zadeh.
Investmentmarkt leidet unter Angebotsmangel
Der Investmentmarkt in Hamburg hat im vierten Quartal 2017 mit einem Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro gegenüber den vorangegangenen Quartalen noch einmal deutlich an Dynamik zugelegt. Mit einem Investitionsvolumen von 3,6 Milliarden Euro (123 Objekte) für das Gesamtjahr wurde das Vorjahresergebnis jedoch um rund 25 Prozent unterschritten.
Dies ist in erster Linie auf einen deutlichen Rückgang an Einzeltransaktionen um 42 Prozent zurückzuführen. Wechselten im Vorjahr noch Einzelassets im Wert von rund 3,6 Milliarden Euro den Besitzer, so lag dieses Investitionsvolumen 2017 lediglich nur noch bei rund 2,3 Milliarden Euro. Einen leichten Anstieg um rund 13 Prozentpunkte auf 38 Prozent hingegen konnte bei Objekten verzeichnet werden, die Gegenstand einer Portfoliotransaktion waren. Das Investitionsvolumen in der traditionell am stärksten nachgefragten Assetklasse zwischen 20,0 und 50,0 Millionen Euro reduzierte sich ebenfalls deutlich um 47 Prozent auf rund 1,1 Milliarden Euro.
Der hohe Liquiditätsdruck der Anleger führt nicht nur zu einer starken Nachfrage, sondern – insbesondere in Standorten mit sehr guten gesamt- und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten wie Hamburg – auch zu einer geringeren Bereitschaft zu verkaufen. Daher hatte sich die Nachfrage, vor allem in den ersten drei Quartalen, nicht adäquat im Markt widergespiegelt. Dank einiger großvolumiger Transaktionen zum Jahresende können wir nunmehr dennoch von einem befriedigenden Ergebnis sprechen.
Büroinvestments waren mit einem Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen von 54 Prozent die am stärksten gehandelte Assetklasse. Aufgrund der anhaltend guten Performance des Bürovermietungsmarktes gilt dies nicht nur für Core- und Core-Plus Objekte, sondern zunehmend auch für risikoaffinere Value-add und opportunistische Investments. Zu den bedeutendsten Bürotransaktionen zählten unter anderem die Verkäufe des „HafenCity Gates“ in der HafenCity an einen Fonds der Patrizia, des „Doppel-X“, der „Victoria Offices“ beziehungsweise des „Economic Centers“ in der City-Süd an einen Fonds der DIC sowie der Investment Manager La Française und BlackRock und der Verkauf des „Neuen Steintors“ in St- Georg an einen institutionellen Fonds der Berenberg Bank. Im Vorjahresvergleich verzeichneten Investitionen in Retailobjekte einen Anstieg um sieben Prozentpunkte und trugen somit 21 Prozent zum Jahresergebnis bei. Nennenswert waren dabei die Verkäufe der „Kaisergalerie“ an die Schweizer AFFIA sowie des „Kaufmannshauses“ und „Arkadenhofs“ in der Hamburger City von RFR. Hotelinvestitionen erfuhren ebenfalls eine Steigerung um neun Prozentpunkte auf einen Marktanteil von 16 Prozent, wobei der Löwenanteil dabei auf den Verkauf des „Radisson Blu Hotels“ an die norwegische Wenaasgruppen entfällt.
Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien in den CBD-Lagen notierte zum Jahresende bei 3,10 Prozent – eine Renditekompression von 30 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr. In den Cityrand-Teilmärkten, darunter die City-Süd, lag die Nettoanfangsrendite zuletzt bei 3,75 Prozent, was einen Rückgang um 75 Basispunkte zum Vorjahr darstellt. Der Spread zum CBD verringerte sich dabei von 110 Basispunkten im vierten Quartal 2016 auf aktuell 65 Basispunkte.
„Die deutlich höhere Renditekompression in den Cityrand-Lagen ist dabei nicht ausschließlich der Produktknappheit im CBD geschuldet. Die Investoren honorieren auch, wie zum Beispiel in der City-Süd, die sukzessive Aufwertung der Stadtteile und damit einhergehend ein nachhaltig steigendes Mietniveau“, erklärt Mikulicz.
Institutionelle Investorengruppen zeigten sich erneut äußerst aktiv am Hamburger Markt. Darunter befanden sich Offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit einem Anteil von 28 Prozent, Asset-/Fondsmanager (14 Prozent) und Versicherungen/Pensionskassen (neun Prozent). Internationale Investoren hatten, auch dank einiger großvolumiger Portfoliotransaktionen, einen Anteil von knapp 48 Prozent. Im Vorjahresvergleich erhöhten sie ihren relativen Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen somit um 15 Prozentpunkte.
Ausblick: 2018 weitere Angebotsverknappung erwartet
„Die gute Konjunktur am Büromarkt wird sich auch in der ersten Jahreshälfte des neuen Jahres fortsetzen – das sehr hohe Tempo von 2017 wird jedoch nicht mehr erreicht werden. Vor dem Hintergrund der Angebotsverknappung erwarten wir ein Umsatzvolumen zwischen 525.000 und 550.000 Quadratmetern und damit ein Ergebnis deutlich über dem Mittel der vergangenen zehn Jahre in Höhe von 505.000 Quadratmetern. Der Leerstandsabbau wird sich dabei weiter fortsetzten und den Nachfrageüberhang im hochwertigen Segment weiter verstärken“, sagt Zadeh.
„Das Investitionsklima am Hamburger Markt bleibt hervorragend. Diverse größere Transaktionen befinden sich derzeit in der Vermarktung oder sind bereits in Exklusivität, sodass wir für den Jahresbeginn mit einem guten Ergebnis rechnen. Vor dem Hintergrund erscheint ein Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau, trotz eines weiterhin antizipierten Produktmangels, möglich. Insbesondere in den Cityrand-Lagen sehen wir, unabhängig von einem weiteren mittelfristigen Druck auf das allgemeine Renditeniveau aus dem Kapitalmarkt, noch zusätzliches Potenzial für Renditekompression“, sagt Mikulicz.
Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q4 2017.
Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q4 2017.
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michael.mikulicz@cbre.com
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julian.zadeh@cbre.com
Dr. Jan Linsin
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Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com
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CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de