• Investmentvolumen geht um 26 Prozent auf 10,5 Milliarden Euro zurück

• Spitzenrendite für Büroimmobilien sank 2020 auf 2,65 Prozent

• Bürovermietungsumsatz von 660.500 Quadratmetern – 34 Prozent unter dem Vorjahresniveau

• Büroleerstand stieg auf 2,3 Prozent, dennoch geringste Leerstandsquote unter den Top 5

• Spitzen- und Durchschnittsmieten stiegen unverändert weiter

2020 erreichte das Investitionsvolumen am Berliner Immobilienmarkt 10,5 Milliarden Euro, was 26 Prozent unter dem Ergebnis von 2019 lag. Davon entfielen 7,6 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien (minus 34 Prozent) und 2,9 Milliarden Euro auf Wohnimmobilienportfolios (plus sechs Prozent). Gleichzeitig wurde am Büromarkt der Hauptstadt ein Vermietungsumsatz von 660.500 Quadratmetern erzielt. Das ist 34 Prozent unter dem Ergebnis des Rekordjahres 2019. Sowohl am Investmentmarkt als auch am Bürovermietungsmarkt blieb Berlin trotz dieser Rückgänge jeweils der aktivste Markt der Bundesrepublik. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Das zeigt sich auch bei den Renditen. Die Spitzenrendite für Berliner Büroimmobilien sank im Jahresverlauf 2020 leicht. Nach einem Rückgang um fünf Basispunkte lag sie Ende Dezember 2020 bei 2,65 Prozent.

Während 2020 die Bedeutung von Portfolios zugenommen hat – ihr Anteil stieg um 31 Prozentpunkte auf nun 45 Prozent –, gab es weniger große Einzeltransaktionen. Zwar gab es mit dem Verkauf des Bürokomplexes an der Gustav-Mayer-Alle, der „Südkreuz Offices“ und des „Chaussee-Atriums“ einige großvolumige Deals, doch konnten im Vergleich zu 2019 keine Mega-Deals von mehr als 500 Millionen Euro verzeichnet werden.

Bürovermietungsmarkt

Die Umsatzrückgänge betreffen alle Größenklassen und insbesondere Vermietungen mittelgroßer Flächen zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern (minus 70 Prozent). Während in den Vorjahren die tech-affinen Unternehmen das Marktgeschehen bestimmten, pausierten sie 2020 größtenteils ihre Flächenexpansion. „Wir sehen jedoch bereits jetzt wieder ein steigendes Interesse dieser tech-affinen Unternehmen – speziell von jenen, die sich in der Krise gut entwickeln konnten“, sagt Vollmer. Markttreiber war hingegen die öffentliche Hand, deren Marktanteil im Vorjahresvergleich um 19 Prozentpunkte auf 37 Prozent anstieg. „Die öffentliche Hand hat während der Pandemie die Gelegenheit genutzt, um eigene Flächenbedarfe zu decken, zahlt dabei aber auch Spitzenmieten. Zudem sichert sich die öffentliche Hand umfangreiche Fläche mit der Option, diese später variabel innerhalb der Behörden weiterzugeben, da der Bedarf noch längst nicht gedeckt ist“, so Vollmer. 2020 wurden knapp 300.000 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt und auch Projektentwicklungen werden weitestgehend weitergeführt. „Das ist ein gutes Signal, denn auch wenn sich der Leerstand 2020 auf 426.000 Quadratmeter verdoppelte und sich die Leerstandsrate auf 2,3 Prozent erhöht hat, ist er immer noch gering“, sagt Vollmer. Unter den Top-5-Märkten weist Berlin nach wie vor die geringste Leerstandsquote auf. Von den 2021 auf den Markt kommenden eine Millionen Quadratmetern sind bereits mehr als 50 Prozent vorvermietet.

Trotz der Pandemie sind die Mieten im vergangenen Jahr weiter gestiegen. So legte die Spitzenmiete um drei Prozent auf 38,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und die gewichtete Durchschnittsmiete um acht Prozent auf 28,02 Euro zu – maßgeblich dafür waren Vermietungen in hochwertigen Immobilien. „Insgesamt sehen wir Berlin noch immer als Vermietermarkt“, erläutert Vollmer.

Ausblick auf 2021

„Berlin gilt Investoren immer noch als starker Wachstumsmarkt mit im Gegensatz zu anderen Standorten positiven Trends am Mietermarkt – das zieht deutsche wie internationale Investoren an“, sagt Mende. „Auch die Fertigstellung des BER sollte nicht unterschätzt werden, da die so sichergestellte bessere Erreichbarkeit der Hauptstadt zu einer verstärkten Internationalisierung des Berliner Markts führen wird.“

„Die Berlin-Story wird weitergehen: Ein wachsender Markt, der mit spannenden neuen Projektentwicklungen viele Opportunitäten für Investoren bietet“, sagt Parnemann. „Auch 2021 dürfte das gesamte Investitionsvolumen die Zehn-Milliarden-Euro-Marke überschreiten.“

„Im ersten Halbjahr 2021 wird der Berliner Bürovermietungsmarkt noch von niedrigen Umsätzen geprägt sein und sich dann ab dem dritten Quartal entsprechend der fortschreitenden Impfkampagne erholen. Der Leerstand wird sich bis Jahresende auf knapp drei Prozent erhöhen und dann ab 2022 stabilisieren beziehungsweise wieder leicht zurückgehen. Die Erholung des Markts wird vor allem von jenen Branchen geprägt sein, die sich 2020 bei Anmietungen zurückgehalten haben – aber auch die öffentliche Hand wird weiterhin eine wichtige Rolle einnehmen“, sagt Vollmer.

Ansprechpartner:

Marc Vollmer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Berlin
+49 30 72 61 54 215
marc.vollmer@cbre.com

Kai Mende
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 254
kai.mende@cbre.com

Norbert Parnemann
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 261
norbert.parnemann@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com