• Transaktionsvolumen von 407 Millionen Euro im ersten Quartal 2023 – 39 Prozent weniger als im ersten Quartal 2022
• Pflegeheime und betreutes Wohnen bestimmten den Markt
• Spitzenrendite von Pflegeheimen stieg um 0,7 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent

Im ersten Quartal 2023 entfiel auf den deutschen Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 407 Millionen Euro – 39 Prozent weniger als noch im ersten Quartal 2022. Während der Anteil internationaler Investoren am Investitionsgeschehen um 21 Prozentpunkte auf 15 Prozent zurückging, stieg der Anteil von Portfoliotransaktionen um 17 Prozentpunkte auf 38 Prozent. Im Fokus des Investitionsgeschehens lagen Pflegeheime, auf die ein Anteil von 47 Prozent entfiel – im Vorjahreszeitraum waren es 17 Prozentpunkte weniger. Betreutes Wohnen kam auf einen Anteil von 43 Prozent und damit auf zehn Prozentpunkte mehr. In den vergangenen zwölf Monaten stieg die Spitzen-Nettoanfangsrendite für Pflegeheime um 0,7 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent – 0,2 Prozentpunkte dieses Anstiegs entfallen allein auf das erste Quartal 2023. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Auch deswegen ist es wichtig, dass die Betreiber gegenüber den Investoren transparenter werden – ähnlich wie im Hotelmarkt, wo sich eine entsprechende Entwicklung der Geschäftspraktiken bewährt hat. Dennoch wird das Betreiberrisiko von vielen Investoren überschätzt, denn es zeigt sich, dass es am Markt großes Interesse durch andere Betreiber gibt, von Betreiberinsolvenzen betroffene Objekte zu vergleichbaren Konditionen zu übernehmen.“

ESG-Kriterien werden immer entscheidender. „Viele Investoren und Banken schauen sich Immobilien, die ESG-Kriterien nicht erfüllen, überhaupt nicht mehr an. Denn hier kommt zum Betreiberrisiko noch das ESG-Risiko hinzu. Die Ausnahme bilden wenige erfahrene Akteure, welche auch Bestandsobjekte und deren ESG-Potenziale oder -Hürden besser einschätzen können“, ergänzt Tim Schulte, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

Ausblick

„Angesichts der Herausforderungen ist eine Prognose für die weitere Entwicklung 2023 am Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt nicht möglich“, erklärt Schulte. „Immer deutlicher wird, dass der Staat bessere Rahmenbedingungen schaffen muss, um die Finanzierung der Pflege und damit der dringend benötigen Seniorenimmobilien wieder auf ein stabileres Fundament zu stellen. Ansonsten droht Deutschland ein eklatanter Pflegeplatzmangel“, warnt Schulte.

„Der Zinserhöhungszyklus wird voraussichtlich zum Jahresende 2023 seinen Höhepunkt erreicht haben, wenn die Inflationsraten wieder auf dem Zielwert der EZB liegen“, ergänzt Linsin. „Tendenziell rückläufige Leitzinsen erwarten wir dann ab dem ersten Quartal 2024 mit einer zunehmenden Dynamik in den darauffolgenden Monaten, sodass zum Jahresende 2024 der EZB-Leitzins wieder unter der Drei-Prozent-Marke liegen dürfte. Bis dahin bietet sich für Investoren ein besonderes Zeitfenster für attraktive Kaufgelegenheiten.“