Frankfurt,
06
Juli
2017
|
09:33
Europe/Amsterdam

Zweitbestes Halbjahresergebnis auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt

  • Transaktionsvolumen 44 Prozent über Vorjahreswert - 6,3 Milliarden Euro
  • Deutliche Zunahme bei Pakettransaktionen - Portfolioanteil bei 50 Prozent
  • Fachmärkte und Fachmarktzentren bleiben stärkste Anlageklasse, gefolgt von Shopping-Centern

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2017 wurden gut 6,3 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Somit entfiel rund ein Viertel (24 Prozent) aller Investments am gewerblichen Investmentmarkt Deutschlands auf Handelsobjekte, die damit nach Büroimmobilien die gefragteste Assetklasse auf dem hiesigen Immobilieninvestmentmarkt darstellen. Das aktuelle Einzelhandelsinvestmentvolumen erhöhte sich im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum - trotz des knappen Angebots im Core-Segment - um 44 Prozent und untermauert somit die anhaltende Attraktivität dieser Anlageobjekte am deutschen Markt. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Dr. Jan Linsin, Head of Research
Zwar lag das Transaktionsvolumen im Zeitraum April bis Ende Juni 2017 mit 812 Millionen Euro knapp ein Viertel (23 Prozent) unter dem Wert des herausragenden ersten Quartals, gleichzeitig wurde jedoch das zweitbeste Halbjahresergebnis seit Aufzeichnungsbeginn auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt erreicht. Einzig im Jahr 2015 wurde ein höheres Halbjahresergebnis erzielt, wobei seinerzeit großvolumige Immobilienübernahmen im Rahmen von Unternehmenstransaktionen maßgeblich zu dem starken Ergebnis beigetragen haben.
Dr. Jan Linsin, Head of Research

Investments abseits der Top-Investmentzentren dominieren
Mit 89 Prozent oder 5,6 Milliarden Euro wurde ein Großteil des Transaktionsvolumens außerhalb der sechs deutschen Topstandorte investiert. "Mit seiner polyzentralen Struktur bietet der deutsche Markt vielfältige und attraktive Standortalternativen für Investments auch abseits der großen Metropolen", so Linsin. "Regionalzentren wie Leipzig, Potsdam, Freiburg oder Dresden aber auch B-Standorte wie Aachen, Fürth und Mühlheim (Ruhr) sind verstärkt Ziel für Investitionen im Rahmen teils großvolumiger Einzeltransaktionen. Exemplarisch können hier die Käufe des Forum City Mülheim, des Karstadt-Warenhauses in Potsdam oder auch des Carré Fürther Freiheit im zweiten Quartal 2017 genannt werden. Jenseits dieser Standorte wird der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt hingegen durch Portfoliotransaktionen - und hier insbesondere Pakete mit Lebensmittelmärkten wie Discounter, Super- und Verbrauchermärkte - dominiert.

Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment
Aufgrund der geringeren Konjunkturabhängigkeit stehen nahversorgungsrelevante Handelsimmobilien mit langlaufenden Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern im Investorenfokus. Bei diesen Objekten fällt weniger der Makrostandort ins Gewicht, als vielmehr der Mikrostandort mit der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Umfeldsituation mit Standortlage und Wettbewerb sowie der relevanten Kaufkraft im Einzugsgebiet.
Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment

Bundesweit wurde mit über 2,9 Milliarden Euro nahezu die Hälfte des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens in Fach- und Nahversorgungszentren sowie Lebensmittelmärkte investiert. Mit aktuell 47 Prozent konnte diese Assetklasse ihren Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 41 Prozent noch einmal erhöhen. An zweiter Stelle folgten Shopping-Center mit einem Einzelhandelsinvestmentvolumen von 1,7 Milliarden Euro und einem gegenüber dem Vorjahr unveränderten Anteil von 26 Prozent. Auf den weiteren Plätzen folgen innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen mit einem Transaktionsvolumen von gut 900 Millionen Euro und einem Anteil von 14 Prozent sowie sonstige Einzelhandelsimmobilien außerhalb der High-Street-Lagen, auf die ein Volumen von 776 Millionen Euro entfiel (zwölf Prozent).

Portfolioquote legt deutlich zuInfolge zahlreicher, großvolumiger Paketverkäufe hat sich die Portfolioquote am gesamten Transaktionsvolumen auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt auf nunmehr 50 Prozent mehr als verdoppelt. Im Vorjahr lag die Quote noch bei 24 Prozent. Darunter befanden sich unter anderem ein Paket von 90 Geschäftshäusern, das Universal-Investment im Auftrag der Bayerischen Versorgungskammer von Corestate erworben hat und das 20 deutsche Einzelhandelsimmobilien umfassende Sidewalk-Portfolio, das AEW für einen dreistelligen Millionenbetrag von BMO Real Estate Partners übernommen hat. Darüber hinaus trug auch die Übernahme der Frankfurter WCM und deren Portfolio von Handels- und Büroimmobilien durch den Berliner Immobilieninvestor TLG zur hohen Portfolioquote bei.

Heimische Investoren bestimmen den Markt
Mit knapp vier Milliarden Euro oder einem Anteil von 64 Prozent waren nationale Investoren im ersten Halbjahr 2017 besonders aktiv am deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien. Allerdings steigerten auch ausländische Anleger ihre Aktivität auf dem deutschen Markt gegenüber dem Vorjahrszeitraum deutlich. Investierten internationale Investoren im ersten Halbjahr 2016 noch 1,1 Milliarden Euro und trugen damit zu 25 Prozent des gesamten Investmentvolumens bei, wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres bereits 2,3 Milliarden Euro oder 36 Prozent in deutsche Handelsobjekte allokiert.

Mit Investments in Höhe von 1,9 Milliarden Euro zeichneten Asset- und Fondsmanager für knapp ein Drittel des Investmentvolumens (30 Prozent) verantwortlich, gefolgt von der Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds, die mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro zu 18 Prozent des gesamten Investmentvolumens beitrugen. Vor allem die für institutionelle Anleger konzipierten Spezialfonds waren in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres aktiv. Stärker noch als auf Käuferseite trat die Gruppe der Asset- und Fondsmanager auf der Verkäuferseite in Erscheinung. Sie trennten sich im ersten Halbjahr 2017 von Handelsimmobilien im Wert von 2,5 Milliarden Euro, was einem Anteil von 41 Prozent entspricht. Deutlich dahinter folgen Projektentwickler und Bauträger mit Verkäufen in einer Größenordnung von 908 Millionen Euro und einem Anteil von 14 Prozent sowie Immobilienaktiengesellschaften/REITs, die sich von Handelsimmobilien für 720 Millionen Euro oder elf Prozent trennten.

Renditen zunächst weitestgehend stabil - weitere Renditekompression erwartet
Trotz der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien und der stark limitierten Verfügbarkeit - insbesondere bei Core-Objekten - blieben die Nettoanfangsrenditen für deutsche Handelsimmobilien gegenüber dem Vorquartal weitestgehend stabil. Einzig in München - als Deutschlands teuerstem Standort - gab die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Toplagen noch einmal um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal auf nun 2,90 Prozent nach. Damit sank auch die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für innerstädtische Geschäftshäuser in den Top 6-Standorten leicht auf 3,36 Prozent. Hingegen blieb die Spitzenrendite für die übrigen Handelsimmobilientypen gegenüber dem ersten Quartal des Jahres 2017 zunächst auf ihrem historisch niedrigen Niveau stabil. Allerdings ist auch hier im Jahresverlauf mit einer weiteren Renditekompression zu rechnen.

Ausblick: Mehr als zwölf Milliarden Euro zu erwarten

Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment
Das gegenüber dem Anfangsquartal 2017 geringere Transaktionsvolumen im zweiten Quartal darf keinesfalls als mangelnde Attraktivität des hiesigen Einzelhandelsinvestmentmarkts missinterpretiert werden. Vielmehr prüfen Investoren die Objekte - insbesondere wenn es sich um value add beziehungsweise opportunistisch geprägte Handelsimmobilien handelt - sehr genau, weshalb sich Ankaufsprozesse tendenziell verlängern.
Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment

 

 

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jan.poppinga@cbre.com

 

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Co-Head of Retail Investment
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jan.schoenherr@cbre.com

 

Dr. Jan Linsin
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Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
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CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de