• Büroflächenumsatz dank eines starken zweiten Quartals zur Jahresmitte mit 335.600 Quadratmeter nur leicht unter Vorjahreswert
• Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg um zehn Prozent auf 42,50 Euro pro Quadratmeter und Meter
• Leerstandsrate am Büromarkt erhöhte sich um 0,6 Prozentpunkte auf 3,2 Prozent
• Immobilieninvestitionsvolumen sank um 13 Prozent auf 5,48 Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg auf 2,65 Prozent

Im ersten Halbjahr 2022 verzeichnete der Berliner Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 5,48 Milliarden Euro. Das sind 13 Prozent weniger als noch im Vorjahreszeitraum. Investoren verfolgten weiterhin vor allem Core- und Core-Plus-Strategien. Deren Anteil am Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2022 bei 70 Prozent des Gesamtvolumens. Der Flächenumsatz am Büromarkt ging im selben Zeitraum marginal um zwei Prozent auf 335.600 Quadratmeter zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Großabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern waren zusammen für 25 Prozent des Gesamtumsatzes im zweiten Quartal verantwortlich: Siemens Mobility, das ab 2025 im Technologiepark Adlershof 15.000 Quadratmeter in einem BEOS-Neubau mieten wird, sowie die Eigennutzung der BIM im „Haus der Statistik“ mit rund 34.000 Quadratmeter Büro- und Verwaltungsfläche. Entsprechend verbuchten im Branchenvergleich die öffentlichen Dienste (19 Prozent) und der Transport-/Verkehrssektor (18 Prozent) die höchsten Umsatzanteile im zweiten Quartal.

Das Mietniveau ist weiter gestiegen, bedingt durch eine weiterhin hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in den besten Lagen: So stieg die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um zehn Prozent auf 42,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat und legte allein seit dem ersten Quartal 2022 um einen Euro zu. Die gewichtete Durchschnittsmiete markierte im Vorjahresvergleich einen Anstieg um sechs Prozent auf 28,76 Euro.

Nach lediglich rund 46.000 Quadratmeter fertiggestellten Büroflächen im zweiten Quartal (48 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum) werden bis Ende des Jahres noch weitere 535.000 Quadratmeter fertiggestellt, von denen bereits die Hälfte vorvermietet ist. Die Pipeline für 2023 umfasst rund 732.000 Quadratmeter, bei einer ebenfalls hohen Vorvermietungsquote von 47 Prozent. Der Nachfragedruck in den begehrtesten Lagen ist weiterhin hoch und steigt trotz der Krise wieder, da sich durch Liefer- und Materialengpässe die Fertigstellung neuer Flächen weiter nach hinten verschiebt. Zwar ist seit dem ersten Quartal die Leerstandsquote um 0,5 Prozentpunkte auf 3,2 Prozent gestiegen. Aufgrund der verschobenen Fertigstellungen spekulativer Büroentwicklungen ist das tatsächlich verfügbare Angebot jedoch leicht auf unter eine Million Quadratmeter gesunken.

Investmentmarkt

Diese Anziehungskraft zeigte sich im ersten Halbjahr 2022 vor allem bei internationalen Investoren. Sie steigerten ihren Anteil am Investitionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um zehn Prozentpunkte auf 68 Prozent.

Die Spitzenrendite für Büroprojekte in Premiumlagen ist angesichts der geopolitischen Verwerfungen sowie der gestiegenen Finanzierungskosten um 0,15 Prozentpunkte gestiegen und lag Ende des zweiten Quartals bei 2,65 Prozent. Etwas stärker sind die Renditen im City-Rand (plus 0,2 Prozentpunkte) und in der Peripherie (plus 0,5 Prozentpunkte) gestiegen, was ein Ausdruck der weiteren Ausdifferenzierung der Lagen ist.

Bestimmt wurde der Investmentmarkt maßgeblich durch die Assetklasse Büro, welche die Hälfte des Gesamtvolumens ausmachte. Zweitstärkste Assetklasse war mit rund 1,1 Milliarden Euro Wohnen – verglichen mit dem ersten Quartal des Jahres ein Anstieg um 45 Prozent.

Prognose für das Gesamtjahr

„Im Gesamtjahr ist ein Transaktionsvolumen von bis zehn Milliarden Euro möglich“, erwartet Mende. „Das hängt jedoch weniger von Entwicklungen am Berliner Immobilienmarkt ab als vielmehr von der Frage, ob zur Bekämpfung der Inflation weitere Zinsschritte folgen werden“, ergänzt Parnemann.

„Am Bürovermietungsmarkt verzeichnen wir weiterhin einen Anstieg der Neuanfragen nach hochwertigen Büros – vor allem Unternehmen aus den Segmenten Technologie, Medien und Telekommunikation sowie Flex-Office-Anbieter suchen nach wie vor Flächen“, sagt Vollmer. „Im weiteren Verlauf des Jahres sind unter anderem diverse großflächige Vermietungen zu erwarten, da die Nachfrage nach großen und modernen Flächen nach wie vor sehr groß ist.“