• Angebotsmieten für Wohnungen steigen 2014 um 6,6 Prozent auf 8,55 Euro pro Quadratmeter
• Nachfragedruck verlagert sich von den etablierten Spitzenlagen an den Innenstadtrand und die peripheren Wohnlagen
• Keine Preisblase in Sicht, aber in einzelnen Lagen Preisübertreibungen erkennbar
• Lebhafter Finanzierungsmarkt mit einem beherrschbaren Risiko für Banken
• Neubauvolumen ansteigend, jedoch nicht ausreichend zur Deckung des Bedarfs

Die Randlagen im Berliner Wohnungsmarkt gewinnen an Attraktivität. Nachdem sich der Mietanstieg in den vergangenen Jahren insbesondere auf gefragte Innenstadtquartiere konzentrierte, verlagert sich der Nachfragedruck zunehmend in die Innenstadtrandlagen, in gut angebundene Quartiere außerhalb des Zentrums sowie auch in einfache Stadtrandlagen. Dies ist ein Ergebnis aus dem aktuellen Wohnmarktreport Berlin, der in diesem Jahr erstmals gemeinsam von der Berlin Hyp AG und der CBRE GmbH herausgegeben wird und die aktuellen Entwicklungen und Hintergründe auf dem Berliner Wohnungsmarkt präsentiert. Er basiert auf mehr als 100.000 erfassten Angeboten an Miet- und Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäusern in den ersten drei Quartalen 2014. Alle Mietangebote wurden hierbei den 190 Berliner Postleitzahlengebieten zugeordnet, wodurch kleinräumige Analysen und Trendbeobachtungen von Mikrostandorten ermöglicht wurden.

Positive wirtschaftliche Entwicklung in Berlin setzt sich fort
Zwar hat Berlin weiterhin die höchste Arbeitslosenquote unter den deutschen Bundesländern, doch entwickelt sich der Arbeitsmarkt besser als überall sonst in Deutschland. Die Zahl der Arbeitslosen sank seit 2005 um fast ein Drittel. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von Mitte 2013 bis März 2014 um 3,3 Prozent. Gleichzeitig profitiert Berlin vom ungebrochen hohen Zuzug und erzielte 2013 einen Nettozuwanderungsgewinn von rund 42.000 Personen. Die Einwohnerzahl lag Ende 2013 somit bei rund 3,4 Millionen Menschen. „Insgesamt setzt sich die positive Arbeitsmarkt- und Wirtschaftsentwicklung sowie die deutlich steigende Einwohnerzahl und Kaufkraft in der Hauptstadt weiter fort“, sagt Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp. „Hiervon profitiert natürlich auch der Wohnungsmarkt, der aufgrund der im internationalen Vergleich moderaten Preisen, dem niedrigen Zinsniveau und dem Mangel an alternativen Investments Investoren anzieht.“

Heterogenität innerhalb der Bezirke
Die Mieten in Berlin sind auch im Jahr 2014 mit 6,6 Prozent weiter angestiegen und nur etwas schwächer als im Vorjahr (+ 6,9 Prozent). Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet wurden Mietwohnungen im Schnitt für 8,55 Euro pro Quadratmeter pro Monat angeboten, jedoch unterscheiden sich die Berliner Bezirke hinsichtlich Lage und Marktrends teilweise stark voneinander. Ganz besonders fällt dies im Bezirk Mitte auf, in dem die mittlere Angebotsmiete mit nunmehr 10,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat wie auch in den Vorjahren stadtweit mit am stärksten angestiegen ist. Die Mietentwicklung im oberen Marktsegment des Bezirks kam dagegen mit einem Plus von lediglich 1,0 Prozent fast zum Stillstand. In einigen Quartieren der Stadt ist die mittlere Angebotsmiete pro Quadratmeter sogar gesunken. Hierzu zählen insbesondere attraktive und bereits hochpreisige Lagen im Altbezirk Mitte, in Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Kreuzberg und Prenzlauer Berg. „In diesen Bezirken sind die Preise besonders in einigen Quartieren in den vorherigen Jahren überdurchschnittlich stark angestiegen“, sagt Dr. Henrik Baumunk, Geschäftsführer von CBRE. „Hier scheint die Zahlungsbereitschaft der Nachfrager an ihre Grenzen zu stoßen und preisgünstigere Nachbarviertel rücken bei der Wohnungssuche vermehrt in den Vordergrund.“

Höchste Mietzuwächse in den Randbezirken
Dies wirkt sich beispielsweise auf Gegenden im Norden Moabits, im Wedding und in Lichtenberg, aber auch auf Stadtrandbezirke wie Spandau und Marzahn-Hellersdorf aus, wo der prozentuale Mietanstieg überdurchschnittlich hoch ist. Den höchsten Mietzuwachs verzeichnete im Jahr 2014 mit 12,2 Prozent der Bezirk Lichtenberg, dessen mittlere Angebotsmiete nunmehr bei 7,98 Euro pro Quadratmeter liegt. „Dieser Bezirk wird von Wohnungssuchenden zunehmend als Ausweichstandort genutzt, weil ihnen das Angebot innerhalb des S-Bahn-Rings zu knapp beziehungsweise zu teuer ist“, erklärt Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE. Auch Marzahn-Hellersdorf (+ 9,1 Prozent) und Spandau (+ 7,3 Prozent) weisen deutliche Mietanstiege auf, allerdings ausgehend von einem niedrigen Mietniveau. Analog zu Charlottenburg-Wilmersdorf, wo vor allem die Spitzenlagen rund um den Kurfürstendamm stagnieren und das Mietniveau um 3,9 Prozent anstieg, beruhigten sich auch Friedrichshain-Kreuzberg sowie Pankow von ihren rasanten Mietanstiegen der letzten Jahre und belegen mit 3,9 beziehungsweise 3,2 Prozent hintere Plätze. Insgesamt erhöhte sich der stadtweite Mittelwert des Quadratmeterpreises im oberen Marktsegment um lediglich 2,6 Prozent, während dieser im unteren Segment um 8,5 Prozent angestiegen ist. „Der Mietanstieg wandelt sich mehr und mehr von einem Spitzen- zu einem Breitenphänomen, welches bis in das untere Marktsegment durchschlägt“, bemerkt Schlatterer.

Wohnkostenatlas: Höhe der Angebotsmiete in einigen Gebieten rückläufig
In vielen Gebieten Berlins mit bereits sehr hohen mittleren Angebotsmieten ist deren Anstieg an seine Grenzen gekommen. Die dort ansässigen Haushalte müssten bei einem Umzug im Quartier im Mittel oftmals über 30 Prozent ihrer Kaufkraft für die Warmmiete aufbringen und Mietsuchende von außerhalb weichen bei sehr hohen Mietforderungen offensichtlich in weniger teure Nachbarquartiere aus. „Wohnungsanbieter reagieren teilweise auch mit sinkenden Angebotsmieten“, sagt Baumunk. So verringerte sich beispielsweise am Savignyplatz in Charlottenburg-Wilmersdorf die durchschnittliche Angebotsmiete im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 Prozent auf 11,01 Euro pro Quadratmeter pro Monat, bei einer Wohnkostenquote von 31,5 Prozent. Ähnlich hohe Veränderungen sind am Hackeschen Markt (Mitte) mit einem Rückgang von 3,8 Prozent auf 12,50 Euro pro Quadratmeter und am Kollwitzplatz (Pankow) mit einer Verringerung der Angebotsmiete um 2,2 Prozent auf 11,66 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen. In vielen innerstädtischen Altbauquartieren ist dagegen der Trend zur Mietsteigerung ungebrochen hoch. Dies betrifft vor allem Ausweichstandorte zu besonders gefragten Gebieten und als Sonderphänomen auch den bereits teuren Osten Kreuzbergs. „Hier ist die Haushaltskaufkraft zwar häufig gering“, erklärt Baumunk. „Doch Zuzüglern, die mit mäßigem Einkommen hinzukommen, ist insbesondere die Lage sehr viel wert und sie sind oftmals bereit, dafür eher kleine Wohnungsgrößen in Kauf zu nehmen, so dass sich die Gesamtbelastung etwas relativiert.“

Die Nachfrage nach Hochhausquartieren am Stadtrand ist zuletzt deutlich angestiegen, nachdem die Mieten hier bislang stabil geblieben sind. Nach wie vor gehören Quartiere wie die Mehrower Allee und Hellersdorf-Nord in Marzahn-Hellersdorf mit einer Angebotsmiete von 5,50 Euro bzw. 5,80 Euro pro Quadratmeter pro Monat und Wohnkosten von 19,0 Prozent bzw. 20,0 Prozent zu den günstigsten in der Hauptstadt. Insbesondere für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen nehmen diese daher weiterhin eine besondere Rolle ein.

Kaufpreise steigen auch bei Eigentumswohnungen
Auf dem Berliner Markt für Eigentumswohnungen sind die Kaufpreise im Jahr 2014 stark angestiegen. Während der mittlere Angebotspreis für Wohnungen im Schnitt um 10,1 Prozent auf 2.725 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist, lag der durchschnittliche Preis für Mehrfamilienhäuser bei 1.644 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs von 11,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Eigentumssegment werden die höchsten Preise in den zentralen Bezirken Mitte (3.646 Euro pro Quadratmeter), Friedrichshain-Kreuzberg (3.269 Euro pro Quadratmeter) und Charlottenburg-Wilmersdorf (3.129 Euro pro Quadratmeter) aufgerufen. Gleichzeitig zeichnen sich auch Bezirke wie Neukölln und Treptow-Köpenick durch ihre starken Preisanstiege aus. Während in Neukölln mit 17,4 Prozent stadtweit der stärkste prozentuale Anstieg im Vorjahresvergleich registriert wurde, erhöhten sich die mittleren Preise für Eigentumswohnungen in Treptow-Köpenick um 13,7 Prozent.

Im Segment der Mehrfamilienhäuser haben mit Charlottenburg-Wilmersdorf (2.219 Euro pro Quadratmeter) und Steglitz-Zehlendorf (2.086 Euro pro Quadratmeter) erstmals zwei Bezirke in Berlin die Marke von 2.000 Euro überschritten. Insgesamt verteuerten sich die mittleren Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser in Berlin gegenüber dem Vorjahr um 11,7 Prozent. Neben der positiven demographischen Entwicklung Berlins und des im Verhältnis zur Nachfrage zu geringen Neubauvolumens ist der anhaltende Preiszuwachs für Wohnungen und Häuser auch global bedingt: Durch das anhaltend niedrige Zinsniveau, wenig renditeträchtigen Anlagealternativen und niedrigen Kosten für Immobilienfinanzierungen bleibt Berlin nach wie vor attraktiv für Kapitalanlagen und als Investmentstandort. „In einigen Wohnlagen verläuft der Anstieg von Kaufpreisen und Mieten nicht mehr parallel“, kommentiert Bergmann. „Zwar ist eine Preisblase nicht in Sicht, doch sind in einzelnen Lagen Preisübertreibungen erkennbar.“

Berlin bleibt Investmentschwerpunkt in Deutschland
„Die positiven wirtschaftlichen Rahmendaten Berlins wirken sich auch auf die Attraktivität der Hauptstadt als Investmentstandort für nationale und internationale Käufer aus“, sagt Schlatterer. „Dabei sind die Preise für Eigentumswohnungen, für Zinshäuser und für Portfolien auf dem Transaktionsmarkt im letzten Jahr unbeeindruckt vom Damoklesschwert der Mietpreisbremse weiter angestiegen.“ So wird im letzten Grundstücksmarktbericht des Berliner Gutachterausschusses im Vergleich von 2013 zu 2012 ein Anstieg der Kauffälle von Eigentumswohnungen in Höhe von 5 Prozent ausgewiesen. Der Geldumsatz stieg im gleichen Zeitraum um 14 Prozent. Im Segment der Mietswohnhäuser liegt der Anstieg der Kauffälle mit 15 Prozent und des Geldumsatzes um 41 Prozent sogar deutlich darüber. Weiterhin zeichnet sich Berlin insbesondere durch die Verfügbarkeit und das Investmentvolumen von Wohnimmobilienportfolien aus. Von 2013 bis ins dritte Quartal 2014 wurden 37 Wohnimmobilienportfolien mit einem Volumen von jeweils mehr als 50 Mio. Euro gehandelt, deren Immobilien sich ausschließlich oder teilweise in Berlin befinden. Das Investmentvolumen bezogen auf Berlin betrug rund 7,5 Milliarden Euro, was einem Anteil von 31,5 Prozent am gesamten Investitionsvolumen in Deutschland entspricht (23,8 Milliarden Euro). Dabei sind die börsennotierten Wohnungsgesellschaften mit einem Anteil von rund 5,3 Milliarden Euro oder 70 Prozent die wichtigste Käufergruppe in der Hauptstadt. Die zweite wichtige Investorengruppe sind die landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften mit einem Anteil von rund 625 Millionen Euro oder 8 Prozent. „Während die kommunalen Unternehmen mit dem politischen Auftrag in Erscheinung treten, die von der öffentlichen Hand kontrollierten Bestände wieder zu erhöhen, haben eher opportunistisch agierende Investoren aufgrund der unter Druck geratenen Anfangsrenditen den Markt bereits verlassen“, so Bergmann.

Finanzierungsvolumen steigt weiter an
Die prosperierende Situation in Berlin mit wachsenden Einwohner- und Haushaltszahlen in Verbindung mit dem an den Zuwächsen gemessenen weiterhin zu geringen Neubauvolumen hat zu einem lebhaften Finanzierungsmarkt geführt. „Dabei ist insbesondere die Lage für gewerbliche Immobilienfinanzierung aktuell sehr gut“, sagt Bergmann weiter. „Aus Sicht der Nachfrager wegen historisch niedriger Zinsen, aus Sicht der Anbieter wegen des hohen Neugeschäftspotenzials.“ Vor dem Hintergrund des extrem niedrigen Zinsniveaus und der stark ausgeweiteten Geldmenge in den USA und der Eurozone steht derzeit weltweit sehr viel Liquidität zur Verfügung, die nach Anlagemöglichkeiten sucht. Klassische Immobilienfinanzierer, wie beispielsweise Hypothekenbanken, sind derzeit offen für Neugeschäfte und stehen Finanzierungen vollumfänglich zur Verfügung. „In einer Situation, in der die Preise teilweise rascher steigen als die Mieten, ist eine anhaltend hohe Risikodisziplin für alle Beteiligten sehr wichtig“, erläutert Bergmann. „Aufgrund des gestiegenen Eigenkapitaleinsatzes ist die Gefahr einer Preisblase und damit ein Risiko für das Bankensystem aktuell nicht erkennbar.“

Neubauaktivität nimmt weiter zu – reicht aber nicht aus
Vor dem Hintergrund des anhaltend starken Bevölkerungszuwachses in der Stadt reicht das Neubauvolumen in Berlin nicht aus, um dem Bedarf gerecht zu werden. In den 226 untersuchten und aktuell im Bau oder in der konkreten Planung befindlichen Neubauprojekten der Stadt sind rund 70 Prozent der insgesamt mehr als 17.600 Wohnungen als Eigentumswohnungen geplant. Ein Schwerpunkt des Neubaus liegt im Bezirk Mitte, in dem mehr als ein Viertel aller neuen Wohnungen entsteht. Inzwischen ist in elf von zwölf Berliner Bezirken eine mindestens dreistellige Zahl von Wohnungen geplant oder im Bau. Während in fünf Bezirken nahezu ausschließlich Eigentumsprojekte vorgesehen sind, liegt der Anteil der Mietwohnungen in Mitte bei rund 40 Prozent. Hierbei reicht die angestrebte Miete von rund 9,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat bis hin zu rund 30,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Im Eigentumssegment konzentrieren sich die Angebote im Preissegment zwischen 3.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. In zahlreichen Projekten verlangen die Anbieter jedoch auch Quadratmeterpreise von mehr als 6.000 Euro, in vier Projekten sogar mehr als 10.000 Euro. Ein ebenso hohes Neubauvolumen wie Mitte weisen die Bezirke Treptow-Köpenick (34 Projekte, 2.040 Wohnungen), Pankow (33 Projekte, 1.880 Wohnungen) sowie mit je 31 Projekten Charlottenburg-Wilmersdorf (1.660 Wohnungen) und Friedrichshain-Kreuzberg (2.240 Wohnungen) auf. Mit etwas weniger Projekten, dafür jedoch mit 3.300 Neubauwohnungen, liegt Lichtenberg an zweiter Stelle hinter Mitte.

Der vollständige Wohnmarktreport steht für Sie auf den Homepages der Herausgeber zum Download bereit: www.cbre.com/ www.berlinhyp.de

Ansprechpartner:

Michael Schlatterer
CBRE GmbH
Team Leader Residential Valuation
+49 30 72 61 54 156
michael.schlatterer@cbre.com

Vanessa Landschoof-Schlichting
Berlin Hyp AG
Leiterin Kommunikation und Strategie
+49 30 25 99 91 22
vanessa.landschoof-schlichting@Berlinhyp.de