• Transaktionsvolumen 2016 bei 13,7 Milliarden Euro

• Projektentwicklungen und Studentenwohnheime zunehmend im Investorenfokus

• Kaufpreisrallye setzt sich fort

• Positiver Ausblick für 2017: Wohninvestmentmarkt profitiert vom zunehmenden Kapitalzufluss internationaler Investoren

Der deutsche Investmentmarkt für Wohnportfolios zählte auch im Jahr 2016 zu den beliebtesten Anlagezielen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Insgesamt wurde ein Geldumsatz von rund 13,7 Milliarden Euro beim Handel mit Wohnpaketen und Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten registriert. Das Mittel der vergangenen fünf Jahre (inklusive dem Rekordwert aus dem Vorjahr in Höhe von knapp 23,3 Milliarden Euro unter anderem mit der Gagfah-Übernahme durch die Deutsche Annington AG) wurde damit leicht übertroffen. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,3 Milliarden Euro in den Monaten Oktober bis Dezember wurde im letzten Quartal fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens 2016 realisiert. Verantwortlich für das außergewöhnliche Quartalsergebnis sind insbesondere zwei milliardenschwere Transaktionen in Form der Conwert-Übernahme durch die Vonovia und der Kauf des BGP-Portfolios durch Morgan-Stanley. „Das sehr starke Jahresabschlussquartal verdeutlicht eindrucksvoll das ungebrochene Interesse der nationalen und zunehmend auch der internationalen Investoren am deutschen Wohninvestmentmarkt und unterstreicht die Stellung Deutschlands als sicherer Anlagehafen“, sagt Linsin.

Zunehmendes Interesse ausländischer Investoren am deutschen Wohninvestmentmarkt
Heimische Investoren dominieren nach wie vor das hiesige Marktgeschehen und sind für knapp 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens im zurückliegenden Jahr verantwortlich. Jedoch verdeutlicht der auf rund 30 Prozent gestiegene Anteil internationaler Investoren – 2015 lag dieser noch bei 13 Prozent – deren stark gestiegenes Interesse an „German Resi“. Vor allem Investoren aus Nordamerika, Asien und dem Mittleren Osten trugen 2016 zu dem von internationalen Investoren und Kapitalsammelstellen allokierten Investmentvolumen in Höhe von 4,3 Milliarden Euro bei.

Projektentwicklungen bei institutionellen Investoren als sichere Wertanlage beliebt
Rund drei Viertel des Transaktionsvolumens (10,2 Milliarden Euro) entfielen auf Bestandsportfolios. Zu den Käufern zählten bedingt durch die Großabschlüsse vor allem überwiegend börsennotierte Immobilienunternehmen sowie institutionelle Investoren. Der erzielte durchschnittliche Kaufpreis lag bei Bestandsportfolios bei 1.245 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

„Da der deutsche Wohninvestmentmarkt nach wie vor von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot dominiert wird, bietet der anziehende Neubau mit zuletzt über 300.000 genehmigten Wohneinheiten attraktive Investitionsziele“, erläutert Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Parallel stieg das investierte Volumen in Projektentwicklungen im vierten Jahr in Folge und war mit 3,5 Milliarden Euro für 25 Prozent am Transaktionsvolumen verantwortlich. „Das ist bis dato der höchste relative Anteil am gesamten Transaktionsvolumen, den wir für Neubauprojekte registrieren konnten“, sagt Linsin. „Besonders institutionelle Investoren wie Immobilienspezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen fokussieren sich auf Core-Objekte an etablierten Standorten und sicherten sich zum Teil im Rahmen von Forward-Fundings einige Projektentwicklungen in den Topstandorten“, erklärt Lüttger. Sie zählen mit einem Transaktionsvolumen von rund zwei Milliarden Euro oder rund 56 Prozent Marktanteil zu den aktivsten Käufergruppen der Neubauprojekte. Insgesamt lag der Fokus der Investitionen in Wohnprojekte beziehungsweise neuerstellte Geschosswohnbauten überwiegend in den Topstandorten und Universitätsstädten sowie weiteren Städten, die eine dynamische sozioökonomische Entwicklung aufzeigen. Alleine in Berlin wurde über eine Milliarde Euro in Projektentwicklungen investiert. „Der durchschnittliche Umsatz pro Transaktion lag mit 39 Millionen Euro in der mittleren Größenklasse bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.520 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wobei je nach Standort und Ausstattung deutlich höhere Kaufpreise anzusetzen sind“, sagt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin.

Durchschnittliche Kaufpreise ziehen spürbar an
„Trotz gestiegener Wohnbaugenehmigungen und damit verbunden steigenden Fertigstellungszahlen im Geschosswohnbau reicht das Angebot bei Weitem nicht aus, um die Nachfrage durch starke Bevölkerungszuwächse in den Ballungsräumen zu decken“, sagt Schlatterer. Die Angebotsknappheit und die Ausweichbewegung in Neubauentwicklungen äußerten sich insgesamt in einem weiteren Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr. Bei insgesamt 272 registrierten Portfoliotransaktionen (263 im Vorjahr) wurden insgesamt rund 148.000 Wohneinheiten (minus 56 Prozent) gehandelt. „Dabei erhöhte sich der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche auf 1.490 Euro und lag um 35 Prozent höher als noch ein Jahr zuvor“, analysiert Schlatterer. Auch der erzielte Kaufpreis pro Wohneinheit lag um 35 Prozent höher und notierte im Durchschnitt 92.810 Euro pro Wohneinheit.

Steigendes Interesse an Studentenwohnheimen und Mikroapartments
Neben dem steigenden Interesse an Projektentwicklungen rücken zunehmend andere Nutzungsformen wie Studentenwohnheime und Mikroapartments in den Blickwinkel der Investoren. „Vermehrt internationale Investoren, in deren Heimatmärkten sich Studentenwohnheime und Mikroapartments bereits seit Langem als eigenständige Anlageklasse etabliert haben, zeigten sich auf dem hiesigem Markt aktiv“, sagt Linsin. „Als relativ sichere Wertanlage und aufgrund der guten Wachstumsaussichten bescherte das gestiegene Anlageinteresse dem deutschen Wohninvestmentmarkt bei rund 8.100 gehandelten Wohnheim-Apartments ein Transaktionsvolumen von über 900 Millionen Euro“, so Linsin.

„Im Segment der Studentenwohnheime erwarten wir in den kommenden Jahren eine fortschreitende Marktreifung und damit auch ein weiter steigendes Transaktionsvolumen. Hierfür sorgt zum einen die Ausweitung des handelbaren Bestands, zum anderen weitere Markteintritte von auf diese Assetklasse spezialisierten Investoren und Betreibergesellschaften”, ergänzt Lüttger.

Ausblick: Investoren entgehen Angebotsknappheit außerhalb der Topstandorte mit Projektentwicklungen
Neben einer fortschreitenden Portfoliooptimierung der großen Bestandshalter und der Konzentration auf ihre Kernmärkte wird die Angebotsknappheit in den Ballungsräumen das beherrschende Thema auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt 2017 sein. Infolgedessen werden anhaltende Ausweichbewegungen auf Standorte außerhalb der Topstandorte sowie auf Projektentwicklungen als Treiber des Investmentvolumens für Wohnportfolios gelten. Es ist davon auszugehen, dass der Wettbewerb um die präferierten Objekte weiter zunehmen und die Preise weiter steigen werden. „Mit der stabilen wirtschaftlichen Lage hierzulande und der zunehmenden politischen Unsicherheit im europäischen Ausland werden im kommenden Jahr verstärkt internationale Investoren auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt drängen“, sagt Linsin. „Wir rechnen für das kommende Jahr mit einem ähnlich hohen Transaktionsvolumen im zweistelligen Milliardenbereich, das sich in der Größenordnung des Fünfjahresdurchschnitts bewegen wird“, sagt Lüttger.

Wohnportfoliotransaktionen in Deutschland (ab 100 Wohneinheiten)

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Markt für Wohnportfolios in Deutschland

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Ansprechpartner:

Konstantin Lüttger
CBRE GmbH
Head of Residential Investment Germany
+49 69 17 00 77 29
konstantin.luettger@cbre.com

Michael Schlatterer
CBRE GmbH
Team Leader Residential Valuation
+49 30 726 154 156
michael.schlatterer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com