Wohninvestmentmarkt Deutschland: Investoren kaufen 2019 leicht teurer ein
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Transaktionsvolumen erreicht 2019 mit rund 16,3 Milliarden Euro nahezu Rekordniveau
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Investitionen in Neubau und Forward-Deals steigen leicht auf 5,5 Milliarden Euro
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Anteil internationaler Investoren sinkt auf 13,3 Prozent, deutsche Investoren zieht es darüber hinaus ins Ausland
2019 wurden 16,3 Milliarden Euro am deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien angelegt. Verglichen mit dem Gesamtjahr 2018 ist das ein Rückgang um sechs Prozent, jedoch übernahm im Vorjahr die Vonovia die BUWOG und bezahlte für den deutschen Teil 2,9 Milliarden Euro. Mit fast zwei Milliarden Euro für 15.600 Wohnungen fiel 2019 die größte Wohnimmobilientransaktion, der Verkauf des BGP Portfolios an die Union Investment in Kooperation mit ZBI Immobilien, kleiner aus, was sich entsprechend auf das gesamte Investitionsvolumen in dieser Assetklasse ausgewirkt hat. 2019 stieg der durchschnittliche Preis pro erworbene Wohneinheit um 5,8 Prozent auf 156.350 Euro. Entsprechend ging die Anzahl gehandelter Wohneinheiten um fast 13 Prozent auf 101.750 Einheiten zurück. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis betrug 2.370 Euro – ein leichtes Plus von 1,2 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE, für die Wohnimmobilientransaktionen ab 50 Wohneinheiten erfasst wurden.
Das Investoreninteresse an deutschen Wohnimmobilien war auch 2019 ungebrochen groß. Die hohe Nachfrage nach Wohnfläche und die fortgesetzte Niedrigzinspolitik waren dafür entscheidend.
Die Renditeerwartungen der Investoren sind bei deutschen Wohnimmobilien mittlerweile sehr gering. Aufgrund verschiedener Parameter lässt sich zwar keine allgemeingültige Spitzenrendite festlegen, zweieinhalb Prozent für Neubauten in guten Lagen sind aber durchaus üblich. Und auch da gibt es noch immer einige Ausreißer nach unten.
Der internationale Zuzug, zunehmende Urbanität, steigende Wohnquadratmeter pro Person und kaum vorhandener Leerstand in den meisten Großstädten waren 2019 weiterhin die bestimmenden Treiber für die Nachfrage am Wohnmarkt – und dürften es auf absehbare Zeit auch weiterhin bleiben.
Forward Deals werden immer wichtiger
In den vergangenen vier Quartalen wurden am deutschen Wohninvestmentmarkt 5,5 Milliarden Euro in Entwicklungen und Neubauten investiert. Damit erreicht dieses Segment einen Anteil am Wohntransaktionsmarkt von einem Drittel. Gegenüber 2018 ist das ein Anstieg um drei Prozentpunkte.
Hinter dieser Entwicklung stehen mehrere Gründe: Neben der verstärkten Produktknappheit bei Bestandsobjekten gibt es bei Neubauten weniger Mietpreisregulierungen, und auch der Managementaufwand ist geringer als bei Bestandsportfolios, die gegebenenfalls verstreut sind oder nur schwer durchführbare Investitionen benötigen.
Die Produktknappheit und die Regulierung in einigen Großstädten wie Berlin lässt darüber hinaus Investitionen in Randlagen attraktiver werden.
Wohnimmobilieninvestmentmarkt wird internationaler
Verglichen mit 2018 sank der Anteil internationaler Investoren 2019 um acht Prozentpunkte auf einen Anteil von 13,3 Prozent am Wohnimmobilieninvestmentmarkt.
Dennoch, vor allem langfristig orientierte internationale wie auch deutsche institutionelle Investoren setzen ungeachtet der diskutierten Regulierungen auf den fortwährenden Trend des Zuzugs in die deutschen Großstädte und deren Speckgürtel.
Deutsche Investoren hingegen engagierten sich vermehrt im Ausland.
Auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt engagierte sich 2019 auch die öffentliche Hand wieder stärker. Mit 1,9 Milliarden stieg die Investitionstätigkeiten im Vorjahresvergleich um fast 90 Prozent. Dabei investierten die öffentlichen Wohnungsunternehmen sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Neubauten. Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften spielen aufgrund des politischen Auftrags hierbei eine Sonderrolle.
Ausblick auf 2020
Die Grundstimmung am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt ist insgesamt weiterhin positiv, wobei der Mangel an Bestandsportfolios und der rückläufige Neubau das Produktangebot hemmen werden. Stand heute gehen wir für 2020 von einem Transaktionsvolumen oberhalb der 15 Milliarden Euro aus.
Wohnimmobilientransaktionen in Deutschland (ab 50 Wohneinheiten)
Quelle: CBRE Research, Q4/2019.
Markt für Wohnimmobilien in Deutschland
Quelle: CBRE Research, Q4/2019.
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