• Transaktionsvolumen von 20,8 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen – plus 37 Prozent im Vorjahresvergleich

• Börsennotierte Immobilienunternehmen und REITs mit 3,8 Milliarden Euro größte Nettokäufergruppe

• Neben Plattformen sind vor allem Projekt- und Quartiersentwicklungen im Visier von Investoren

• Spitzenrendite in den Top-7-Märkten sinkt leicht auf durchschnittlich 2,24 %

In den ersten drei Quartalen 2021 erreichte der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) ein Transaktionsvolumen von 20,8 Milliarden Euro. Dieses Ergebnis liegt 37 Prozent über dem bereits hohen Niveau des Vorjahreszeitraums. Der Fünfjahresdurchschnitt für die ersten drei Quartale liegt mit 11,8 Milliarden Euro deutlich niedriger. Größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf war der Verkauf des Akelius-Portfolios an Heimstaden zum Ende des dritten Quartals. Diese Transaktion, bei der CBRE den Verkäufer beriet, umfasste neun Milliarden Euro, von denen circa fünf Milliarden Euro auf Wohnimmobilien in Deutschland entfielen. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

In den ersten drei Quartalen 2021 entfielen 4,4 Milliarden Euro auf Forward-Deals. Im Vorjahreszeitraum waren es 2,4 Milliarden Euro, im Fünfjahresschnitt 2,8 Milliarden Euro. „Bei Projektentwicklern sehen wir anhaltend starke Landbanking-Aktivitäten, mit denen sich unterschiedlichste Akteure die Grundlage für zukünftige Geschäftstätigkeiten sichern wollen“, so Stachen. Projektentwickler und andere Investoren setzten außerdem immer mehr auch auf Objekte mit Refurbishment-Bedarf. „All dies sind Folgen des Nachfrageüberhanges sowie des Anlagedrucks angesichts der weiterhin sehr niedriger Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen.“

Das einzige Wohnsegment, das vorübergehend durch die Coronapandemie getroffen wurde – Mikroapartments und Student Housing –, hat sich mittlerweile wieder erholt. Nach 636 Millionen Euro im Gesamtjahr 2020 lag das Transaktionsvolumen bereits nach den ersten drei Quartalen bei mehr als einer Milliarde Euro – dem zweithöchsten Wert der vergangenen fünf Jahre.

„Auch die Preise am Wohnimmobilieninvestmentmarkt sind weiter gestiegen“, sagt Schlatterer. „Dies gilt sowohl für das Core- und das Core-plus-Segment als auch für die Top-7-Städte.“ Dort liegen die Spitzenrenditen nun bei 2,24 Prozent. „Vor allem bei den Durchschnittsrenditen für Neubauprojekte sehen wir stark sinkende Renditen – denn dort ist die Nachfrage besonders hoch. Hier spiegelt sich der zunehmende Anlagedruck nach ESG konformen Anlagen wider, dem insbesondere institutionelle Investoren unterworfen sind“, erläutert Schlatterer.

Börsennotierte Wohnungsgesellschaften und institutionelle Investoren dominieren den Investmentmarkt

Die größte Nettokäufergruppe stellten am Wohnimmobilienmarkt in den ersten drei Quartalen 2021 Immobilienaktiengesellschaften sowie REITs. Sie kamen auf zusammen 3,8 Milliarden Euro, was einer Verdreifachung gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Angetrieben wurde diese Entwicklung vor allem durch den Ankauf der Akelius-Plattform durch Heimstaden. Platz zwei nahmen mit 3,5 Milliarden Euro die öffentlichen Wohnungsgesellschaften ein. Im Vorjahreszeitraum betrug ihr Nettoankauf lediglich 432 Millionen Euro. Entscheidend für die Entwicklung waren die Verkäufe von Wohnportfolios der Deutschen Wohnen und Vonovia an das Land Berlin beziehungsweise dessen Gesellschaften. „Trotz der Verkäufe von Portfolios an die öffentliche Hand, nahmen die Immobilien-AGs den Spitzenplatz bei den Nettoinvestoren ein woran ersichtlich ist, wie stark deren Ankaufsaktivitäten waren, zudem sie in den vergangenen Jahren eher zurückhaltend agierten.“, so Stachen. Des Weiteren waren insbesondere langfristig orientierte institutionelle Investoren wie offene Immobilienfonds und Spezialfonds sowie Versicherungen und Pensionskassen aktiv am deutschen Wohnungsmarkt, die jeweils netto 1,7 Milliarden Euro in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres in eine der defensivsten Assetklassen investierten.

Wohnungsmärkte in den Ballungszentren im Fokus

Knapp 70 Prozent des Transaktionsvolumens der ersten drei Quartale 2021 entfielen auf die Top-7-Städte. Im Vorjahreszeitraum waren es lediglich 22 Prozent. Bedingt durch Sondereffekte verbuchte Berlin den größten Marktanteil, wo mit acht Milliarden Euro 38 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfielen. Entscheidend dafür waren vor allem die Heimstaden-Akelius-Transaktion sowie die Verkäufe von Vonovia und Deutsche Wohnen an die städtischen Wohnungsgesellschaften. Auf Platz zwei folgt Hamburg mit 1,9 Milliarden Euro – neun Prozent des Transaktionsvolumens. Auch dort trug die Heimstaden-Transaktion zu dem regen Marktgeschehen bei. Auf München entfielen 623 Millionen Euro Transaktionsvolumen – bereits nach den ersten drei Quartalen wurde dort fast das Dreifache des Vorjahresvolumens erreicht, obwohl es kaum größere Portfolios gab. „In München wurde die Marktdynamik durch eine Vielzahl an Projektentwicklungstransaktionen zu hohen Preisen geprägt. Allerdings ist insbesondere in München zu beobachten, dass aufgrund des hohen Preisniveaus Entwickler zunehmend ins weitere Umland ausweichen.“, sagt Schlatterer. Auf Frankfurt am Main entfielen derweil 2,5 Prozent des Wohninvestmentmarkts, was 517 Millionen Euro entspricht.

Prognose für das Gesamtjahr

„Sollten die sich abzeichnenden großen Plattformtransaktionen und Unternehmensübernahmen noch im weiteren Jahresverlauf abgeschlossen werden, gehen wir von einem Gesamttransaktionsvolumen von um die 40 Milliarden Euro aus. Das wären mit Abstand der größte Anteil vom gesamten Immobilieninvestmentmarkts“, erwartet Lüttger. Es ist durchaus möglich, dass zusätzlich zur aktuellen Kompression der Spitzenrendite auf 2,24 Prozent für die Top 7 Investoren bereit sind, weitere Preissteigerungen für exklusive Wohnobjekte zu akzeptieren.

„Immer wichtiger werden zukünftig gemischt genutzte Quartiersentwicklungen mit hoher innerstädtischer Integration. Die Verknüpfung von Wohnen mit anderen Assetklassen trägt entscheidend dazu bei, andere Nutzungen aufzuwerten, ihr Risiko zu reduzieren und attraktive Stadtviertel zu schaffen. Diesen Quartieren gehört die Zukunft“, ist Stachen überzeugt.

Ansprechpartner

Konstantin Lüttger
 CBRE GmbH
Head of Residential Investment Germany
+49 69 17 00 77 29
konstantin.luettger@cbre.com 

Michael Schlatterer
CBRE GmbH
Senior Director Residential Valuation
+49 30 726 145 156
michael.schlatterer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com

Jirka Stachen
CBRE GmbH
Team Leader Research
+49 30 726 145 111
jirka.stachen@cbre.com