• Transaktionsvolumen in Höhe von 49,1 Milliarden Euro – plus 140 Prozent im Vorjahresvergleich
• Auch ohne die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia lag das Investitionsvolumen weit über dem Ergebnis von 2020
• Öffentliche Wohnungsbaugesellschaften waren mit 3,7 Milliarden Euro die größte Nettokäufergruppe
• Nettospitzenrendite in den Top-7-Märkten sank im Vorjahresvergleich leicht um 0,1 Prozentpunkte auf durchschnittlich 2,2 Prozent

2021 erreichte der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 49,1 Milliarden Euro ein neues Rekordergebnis. Dieses Ergebnis lag fast 140 Prozent über dem Ergebnis von 2020. Die mit Abstand größte Transaktion 2021 sowie der vergangenen Jahre war die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia. Auf diesen Deal entfielen circa 22,3 Milliarden Euro (Wohnanteil, ohne Pflegeimmobilien). Aber auch ohne diese Übernahme lag das Investitionsvolumen 2021 mit fast 27 Milliarden Euro deutlich über dem Ergebnis von 2020 (20,4 Milliarden Euro) und über dem durchschnittlichen Ergebnis der vergangenen fünf Jahre (16,6 Milliarden Euro). Insgesamt wurden 2021 mehr als 260.000 Wohneinheiten gehandelt. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die massive Nachfrage vieler nationaler und internationaler Investoren hat weiter zugenommen, gilt der hiesige Wohnimmobilieninvestmentmarkt doch als äußerst risikoarm.“ Wegen der Suche der Investoren nach Möglichkeiten zur Sicherung des Eigenkapitals sowie aufgrund des Verkaufs hochwertiger Portfolios stellten die Segmente Core und Core Plus den Großteil des Transaktionsgeschehens dar. 

Die starke Nachfrage, die das Angebot deutlich übertrifft, führte auch 2021 zu einer leichten Renditekompression. Im Durchschnitt der Top-7-Märkte ging die Nettospitzenrendite von 2,3 Prozent Ende 2020 um 0,1 Prozentpunkte auf 2,2 Prozent Ende 2021 zurück. In Berlin, München und Frankfurt am Main betrug die Nettospitzenrendite Ende 2021 gar lediglich 2,1 Prozent. 

Der Anteil ausländischer Käufer ging 2021 verglichen mit dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre um acht Prozentpunkte auf 23 Prozent zurück. „Vor allem für neue Investoren ist der Einstieg in den deutschen Wohnungsmarkt fast nur noch über Forward- oder Plattform-Deals möglich“, sagt Lüttger. Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren mit Pensions- oder Versicherungshintergrund und internationale Investoren sind an Projektentwicklungen interessiert. Insgesamt entfielen 2021 6,6 Milliarden Euro auf den Erwerb von Neubauprojekten. Im Fünf-Jahres-Durchschnitt waren es nur 4,4 Milliarden Euro und 2020 sogar nur 3,2 Milliarden Euro. Insbesondere in den Stadt-Umland Regionen sind verstärkt Globalverkäufe von Projektentwicklungen zu beobachten. 

Vertrauen in Mikroapartments ist wieder gestiegen

Mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 1,3 Milliarden Euro erlebte der Markt für Mikroapartments und Student-Housing 2021 eine deutliche Erholung. 2020 waren es lediglich 637 Millionen Euro.

 „Aktuell gibt es europaweit zahlreiche Akteure, die wieder verstärkt in dieses Segment investieren wollen. In diesem Zusammenhang sind einige größere Transaktionen, aber auch Konsolidierungstendenzen zu erwarten.“                                                                                                                           

Größte Nettokäufergruppen

Vergleicht man die An- und Verkäufe der verschiedenen Investorengruppen, zeigt sich, dass öffentliche Wohnungsgesellschaften ihre Portfolios 2021 am stärksten ausbauen konnten. Ihre Nettozuflüsse von 3,7 Milliarden Euro (2020: knapp 400 Millionen Euro) wurden vor allem durch die Portfolioverkäufe der Deutschen Wohnen und Vonovia an das Bundesland Berlin beziehungsweise an dessen Wohnungsbaugesellschaften getrieben. Die kommunalen Bestandshalter investieren aber auch in erheblichem Maße in Projektentwicklungen in Form von Forward Deals insbesondere in den großen Städten. 

Auf Platz zwei befanden sich börsennotierte Wohnungsunternehmen mit etwa 3,0 Milliarden Euro. Die offenen Immobilien- und Spezialfonds mit einem Nettozufluss von 2,6 Milliarden Euro, Asset- und Fondsmanagern (2,5 Milliarden Euro) sowie Versicherungen und Pensionskassen mit einem Nettozufluss von 722 Millionen Euro folgen. Insbesondere bei den letzten drei Investorengruppen wird deutlich, wie wichtig der deutsche Wohnungsmarkt für eigenkapitalstarke sowie auf Sicherheit bedachte Investoren ist. „Die trotz der Pandemie sichere Einkommensperspektive, die stabile Wertentwicklung und ein dennoch erheblicher Spread gegenüber Staatsanleihen verleihen dieser Assetklasse eine gewisse Mündelsicherheit für lange Investitionszeiträume“, sagt Jirka Stachen, Team Leader Research bei CBRE in Deutschland. 

Regionale Verteilung

Im Vergleich der Top-Investmentmärkte war Berlin 2021 wichtigster lokaler Markt mit einem mehr als zehnfachen Vorsprung und einem Transaktionsvolumen in Höhe von 24 Milliarden Euro. Gründe hierfür waren, dass das von Heimstaden erworbene Akelius-Portfolio und das von Vonovia erworbene Portfolio von Deutsche Wohnen große Anteile in Berlin aufweisen. Außerdem trugen die Portfolioverkäufe von Vonovia und Deutsche Wohnen an öffentliche Berliner Wohnungsbaugesellschaften dazu bei. Mit über zwei Milliarden Euro befindet sich Hamburg auf Platz zwei unter den Top-7-Städten – bedingt ebenfalls durch einen großen lokalen Anteil des Heimstaden-Akelius-Portfolios. Knapp dahinter auf Platz drei ist Frankfurt am Main mit knapp zwei Milliarden Euro. In München, auf das circa 800 Millionen Euro entfielen, wurde die Marktdynamik vor allem durch eine Vielzahl an Projektentwicklungstransaktionen zu hohen Preisen geprägt. Außerhalb der Top-7-Märkte belief sich das Investitionsvolumen auf rund 19,5 Milliarden Euro. 

Positive Anzeichen für Mieter

„2021 stellte für viele Mieter eine Corona bedingte Verschnaufpause dar. Da weniger Menschen in die Metropolen zogen, fiel der Mietenanstieg geringer aus und auch der Leerstandsrückgang hat eine Verschnaufpause eingelegt“, stellt Schlatterer fest. Da im Umland der Metropolen mehr gebaut wird, dürfte der Druck auf die Mieten in vielen Städten auch in Zukunft etwas geringer werden. 

„Es scheint, als hätte die neue Regierung verstanden, dass das zielführendste Mittel zur Lösung der Wohnungsnot der Wohnungsneubau ist. Das bedeutet erstmal keine verschärften Regulierungsmaßnahmen, sondern stattdessen Angebotserweiterung, beispielsweise durch den Bau öffentlich geförderter Wohnungen“, sagt Stachen. 

Ausblick auf 2022

„Für 2022 erwarten wir ein dynamisches Transaktionsgeschehen am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt“, sagt Lüttger. „Für das Gesamtjahr ist ein Investitionsvolumen von bis zu 30 Milliarden Euro realistisch, also auf oder gar über dem Niveau von 2021, ohne Berücksichtigung der Übernahme der Deutschen Wohnen. Ein Treiber des Marktgeschehens dürften unter anderem Portfoliobereinigungen sein – also die Aufteilung bestehender Portfolios zwecks Anpassung an die jeweilige Investmentstrategie.“ 

„Die Finanzierungsbedingungen sind weiterhin gut und an den Kapitalmärkten wird der risikolose Zins noch längere Zeit niedrig bleiben. Entsprechend wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch 2022 sehr hoch sein. Denn entscheidend ist der positive Renditespread zur Ausschüttungsrendite, die langfristige Sicherheit der Cash-Flows und auch die Handelbarkeit“, erläutert Stachen.  

„Hinsichtlich der ESG-Kriterien gibt es noch sehr viele Herausforderungen, insbesondere im Hinblick auf die Umsetzung der ESG-konformen Investmentvehikel nach Artikel 8 und Artikel 9, den sogenannten Impact Funds. Die Investoren sind zwar eindeutig bereit, entsprechende Regulierungen umzusetzen, aber sie benötigen noch mehr Klarheit. Insgesamt steht die Branche vor der Herausforderung, beim Wohnen alle Aspekte der Nachhaltigkeit zu beachten und zudem soziale Durchmischung, ökologische Gestaltung und ökonomische Profitabilität in Einklang zu bringen. Lebendige und gemischt genutzte Quartiere werden in Zukunft einen wesentlichen Beitrag bei der Bereitstellung von bezahlbarem und ökologischen Wohnraum leisten“, sagt Schlatterer.