Frankfurt,
05
April
2016
|
11:47
Europe/Amsterdam

Vermietungsumsatz in den Top 5-Büromärkten legt weiter dynamisch zu

  • Büroflächenumsatz in den Top 5-Märkten im ersten Quartal 2016 19 Prozent über dem Vorjahresergebnis
  • Vermietungsumsatz vor allem in Berlin, Frankfurt und Düsseldorf sehr deutlich über Vorjahresergebnis
  • München mit stabilem Umsatz nach Berlin zweitstärkster Markt, während in Hamburg der Mangel an Großvermietungen das Ergebnis unter die 100.000-Quadratmeter-Marke drückte
  • Knapp eine Millionen Quadratmeter weniger Leerstand innerhalb der letzten zwölf Monate - Leerstandsrate in den Top 5 bei sieben Prozent
  • Spitzenmiete steigt in Berlin im Jahresverlauf um elf Prozent - Durchschnittsmieten ziehen vor allem in Düsseldorf, Berlin und München an
  • Verfügbarkeit großer, zusammenhängender Flächen in Innenstadtlagen nimmt weiter ab und sorgt so für mittelfristig weiter steigende Mieten 

Im ersten Quartal 2016 wurden in den Top 5-Bürozentren Berlin, Düsseldorf (inkl. Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inkl. Umland) insgesamt rund 762.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, knapp 19 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Vermietungsdynamik weiterhin hoch

Nach dem starken Vorjahresergebnis setzte sich die hohe Vermietungsdynamik auch zu Jahresbeginn 2016 weiter fort. Insbesondere der Berliner Markt verzeichnete im Vorjahresvergleich einen sehr starken Umsatzanstieg um mehr als 61 Prozent. Auch in Frankfurt (plus 36 Prozent) und Düsseldorf (plus 23 Prozent) wurden deutliche Umsatzsteigerungen registriert. In München lag das Umsatzergebnis in etwa auf Vorjahresniveau, während in Hamburg aufgrund des Ausbleibens großvolumiger Transaktionen ein Rückgang der Vermietungsleistung um ein Fünftel verzeichnet wurde.

Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt
Der Vermietungsmarkt in den fünf wichtigsten Bürozentren ist insgesamt in einer sehr guten Verfassung. Die robuste konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft und ein Arbeitsmarkt mit Rekordzahlen bei den Erwerbstätigen sorgen dank der gestiegenen Zahl der Bürobeschäftigten auch an den Bürovermietungsmärkten für ein deutliches Umsatzplus.
Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt

Berlin weiterhin umsatzstärkster Markt

Wie auch bereits zum Jahresende 2015 wurde der höchste Flächenumsatz mit 226.000 Quadratmetern vermieteter und eigengenutzter Bürofläche in Berlin verzeichnet.

Dr. Jan Linsin, Head of Research
In Berlin setzt sich der Höhenflug des Bürovermietungsmarktes nach dem Rekordergebnis des letzten Jahres weiter fort. Der Flächenumsatz im Auftaktquartal 2016 ist der zweithöchste seit Aufzeichnungsbeginn unserer Zeitreihen und unterstreicht die rasante Entwicklung in der Hauptstadt hin zu einem der dynamischsten Büromärkte innerhalb Europas.
Dr. Jan Linsin, Head of Research

An zweiter Stelle folgte München mit knapp 183.000 Quadratmetern Büroflächenumsatz. Dieses Ergebnis liegt marginal über dem entsprechenden Vorjahreswert, wobei sich 2016 der Anteil der Eigennutzungen sowohl absolut als auch relativ fast verdoppelt hat. Frankfurt (134.000 Quadratmeter) und Düsseldorf (120.000 Quadratmeter) folgten vor Hamburg, wo ein Rückgang des Umsatzvolumens zu verzeichnen war. In den ersten drei Monaten lag das Ergebnis in der Hansestadt knapp unterhalb der 100.000-Quadratmeter-Marke, rund ein Fünftel weniger als im ersten Quartal 2015.

TMT-Sektor weiterhin stark

Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres sieben Großvermietungen und Eigennutzungen mit jeweils 10.000 Quadratmetern und mehr registriert, gegenüber fünf im Vorjahreszeitraum. Rund 15 Prozent des Flächenumsatzes entfiel auf den TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien, Technologie). Insbesondere in München (19 Prozent) und Hamburg (16 Prozent) waren Unternehmen aus diesem Sektor sehr anmietungsfreudig. Auch in den anderen drei Topstandorten erreichte der TMT-Sektor zweistellige Prozentanteile am Umsatz. Daneben zeigten sich in den Topstandorten insbesondere die Branche der Berater (elf Prozent) und der öffentliche Sektor (zehn Prozent) stark, letzterer insbesondere in Berlin durch die Eigennutzung des Bundesministeriums für Gesundheit und Soziale Sicherung – mit 29.000 Quadratmeter gleichzeitig die größte Transaktion in den Top 5-Märkten im ersten Quartal – und München, wo unter anderem die Landeshauptstadt im East Side Campus großflächig anmietete, sowie in Düsseldorf.

Leerstandsvolumen geht um fast eine Millionen Quadratmeter zurück

Der Leerstandsabbau setzte sich in allen Topstandorten weiter fort. Vor allem ältere, nicht mehr zeitgemäße Objekte in den eher peripheren Teilmärkten des Bürostandorts Frankfurt werden freigezogen und anderen Verwendungen, vornehmlich für Wohnzwecke, zugeführt. Dies verdeutlicht den allgemeinen, nutzerseitigen Trend hin zu modernen, effizienten und flexiblen Flächen in zentralen Lagen. Besonders deutlich zeigte sich der Leerstandsabbau in München und Berlin, wo die absoluten Leerstände um 28 Prozent beziehungsweise 21 Prozent zurückgingen. Auch in Hamburg – trotz eines sehr hohen Fertigstellungsvolumens – und Düsseldorf verringerte sich das Volumen leerstehender Büroflächen um zweistellige Prozentanteile. In Frankfurt fiel der Rückgang mit knapp vier Prozent moderater aus. Insgesamt standen zum Ende des ersten Quartals 2016 in den Top 5-Märkten mit rund 5,1 Millionen Quadratmetern 16,3 Prozent oder knapp eine Millionen Quadratmeter weniger Fläche leer als noch im Vorjahr. Die Nettoabsorption lag mit knapp 163.000 Quadratmetern signifikant über dem Vorjahreswert.

Der Leerstandsabbau macht sich entsprechend auch bei der Leerstandsrate bemerkbar. Die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top 5 sank infolge der sehr dynamischen Vermietungsaktivität, der zunehmenden Umwidmung nicht mehr marktfähiger Flächen in alternative Nutzungen, der geringen Neubautätigkeit und einer moderaten Fertigstellungspipeline mit hoher Belegungsquote nochmals deutlich und lag zum Quartalsende mit 7,0 Prozent 1,3 Prozentpunkte unter dem vergleichbaren Vorjahreswert.

Unter den bis Jahresende 2018 erwarteten Fertigstellungen sind über die Top 5-Standorte gemittelt bislang etwa 60 Prozent der Flächen bereits an Nutzer vergeben. Der höchste spekulative Anteil wird in München registriert (49 Prozent). Die Isarmetropole ist jedoch auch der Markt mit der geringsten Leerstandsrate von 4,7 Prozent – in den zentralen Lagen sogar teilweise unter zwei Prozent –, sodass neue Flächen unvermindert stark nachgefragt sind und bis zur Fertigstellung der jeweiligen Projekte noch eine gute Flächenabsorption stattfinden dürfte.

Insgesamt werden in den fünf Topstandorten nach aktuellem Stand knapp 2,6 Millionen Quadratmeter neuer oder kernsanierter Flächen bis zum Jahresende 2018 erwartet. „Angesichts der positiven Grundtendenzen der deutschen Wirtschaft erwarten wir, dass sich für die in der Pipeline befindenden Flächen schnell Nutzer finden werden und so die Leerstände und Leerstandsraten in den Top 5-Märkten in der mittleren Frist gemäß unserer Prognosen weiter zurückgehen“, so Linsin.

Spitzenmiete weiter im Aufwärtstrend

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete legte im Vorjahresvergleich in fast allen Bürozentren weiter zu. Nur in Düsseldorf, wo qualitativ hochwertige Flächen in Toplage weiterhin Mangelware sind, lag der Wert auf dem Vorjahresniveau von 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Besonders deutlich fiel der Anstieg in Berlin aus, wo die Spitzenmiete um elf Prozent auf 25,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat stieg, getrieben durch die Entwicklungen im Teilmarkt AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz. „Diese Entwicklung dürfte in der Hauptstadt aufgrund der nutzerseitigen Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen noch eine gewisse Zeit anhalten, sodass Berlin innerhalb der kommenden fünf Jahre zum drittteuersten Büromarkt hinter Frankfurt und München gemessen an der Spitzenmiete avancieren könnte“, ergänzt Linsin.

Ebenfalls zulegen konnte die Spitzenmiete in München. Gegenüber dem Vorjahreswert erhöhte sich die Spitzenmiete um 1,5 Prozent auf 34,00 Euro. In Hamburg stieg diese um 2,0 Prozent auf nunmehr 25,00 Euro an. In Frankfurt wurden mit 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat eine um 1,3 Prozent gestiegene Spitzenmiete registriert, womit die Mainmetropole auch weiterhin den höchsten Wert unter den Top 5-Standorten aufweist.

Durchschnittsmiete ebenfalls im Anstieg

Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vorjahresvergleich ebenfalls in fast allen Standorten, mit Ausnahme von Frankfurt, zum Teil deutlich an. Düsseldorf verzeichnete mit einer um 13,5 Prozent höheren Durchschnittsmiete von nunmehr 14,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat den stärksten Anstieg unter den Topstandorten, gefolgt von Berlin mit einem Anstieg von 7,8 Prozent auf 15,14 Euro und München (plus 7,2 Prozent auf 16,65 Euro). In Hamburg lag die gewichtete Durchschnittsmiete mit 14,75 Euro pro Quadratmeter pro Monat marginal über dem Vorjahresniveau. In Frankfurt dagegen sank die gewichtete Durchschnittsmiete leicht ab und lag zum Quartalsende mit 18,33 Euro pro Quadratmeter pro Monat 5,7 Prozent unter dem Wert des Vorjahres.

Vermietungsjahr 2016 könnte die Drei-Millionen-Quadratmeter-Marke knacken

„Der Auftakt für ein weiteres sehr gutes Vermietungsjahr in den fünf größten Büromärkten ist gemacht. Die Grundtendenz der deutschen Wirtschaft ist weiterhin aufwärtsgerichtet und strahlt positiv in die Vermietungsmärkte ab, sodass wir für das Gesamtjahr mit einem Flächenumsatz von mehr als drei Millionen Quadratmetern rechnen. Da die Fertigstellungspipeline weiterhin nur recht moderat gefüllt ist und die Vorvermietungsquote hierbei recht hoch sind, gehen wir von einem weiteren Mietpreisanstieg für moderne Büroflächen in Innenstadtlagen aus“, sagt Ape.

Top 5-Bürovermietungsmärkte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2016.

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2016

 

Ansprechpartner:

Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Agency Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
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jan.linsin@cbre.com

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