• Büroflächenumsatz in den Top 5-Märkten mit 1,3 Millionen Quadratmetern 13,4 Prozent über dem Vorjahresergebnis

• Vermietungsdynamik vor allem in Berlin und Düsseldorf sowie in Frankfurt und Hamburg überdurchschnittlich

• München nach Berlin mit zweitbestem Vermietungsergebnis im ersten Halbjahr 2015

• Mehr Flächenumsatz durch großvolumige Anmietungen

• TMT-Sektor umsatzstärkste Branche

• Durchschnittliche Leerstandsrate sinkt auf acht Prozent

• Spitzenmieten in den Bürozentren legen mit Ausnahmen von Düsseldorf im Jahresvergleich weiter zu

Im ersten Halbjahr des Jahres 2015 wurden in den fünf großen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München insgesamt knapp 1,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche vermietet. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE. Insbesondere in Berlin und Düsseldorf steigerte sich der Büroflächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 22,6 beziehungsweise 18,6 Prozent. In Frankfurt und Hamburg legte der Flächenumsatz im Jahresvergleich um 14,4 beziehungsweise 13,7 Prozent zu. In München wurde mit 315.700 Quadratmetern ein Plus von 1,5 Prozent erzielt. Damit verfestigt sich die Trendwende am Vermietungsmarkt weiter. Insgesamt wurden zur Jahresmitte 2015 – analog zum Vorjahreszeitraum – zwölf Großvermietungen und Eigennutzungen mit jeweils 10.000 Quadratmeter und mehr registriert. Dabei erhöhte sich der in dieser Flächenkategorie registrierte Flächenumsatz um 20 Prozent auf über 210.000 Quadratmeter.

Auf TMT-Sektor entfällt 20 Prozent des gesamten Flächenumsatzes
„Umsatzstärkste Branche ist weiterhin der TMT-Sektor, auf den rund 20 Prozent des gesamten Flächenumsatzes der ersten sechs Monate entfielen“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. „Vor allem in den Tech-Hochburgen Berlin und München zeichnet sich mehr und mehr die Bedeutung der Kreativ- und Digitalwirtschaft ab. In Berlin verzeichnete dieser aufstrebende Sektor einen Umsatzanteil von knapp 30 Prozent, während in München der Anteil bei knapp einem Viertel lag.“ Daneben zählten in der ersten Jahreshälfte 2015 die Berater mit einem Umsatzanteil von 8,4 Prozent und der Finanz- und Versicherungssektor mit anteilig 7,7 Prozent zu den aktivsten Nachfragegruppen. Aufgrund zweier Großtransaktionen in Hamburg mit zusammen über 53.000 Quadratmetern lag der relative Anteil des Öffentlichen Sektors im Mittel der Top 5-Märkte bei knapp zehn Prozent.

Weitere Reduktion beim Leerstand – Durchschnittliche Leerstandsrate sinkt auf acht Prozent
Die Leerstandsraten in den Top-Standorten gehen kontinuierlich zurück. Im Mittel stehen in den fünf Top-Standorten acht Prozent der Büroflächen leer. Zum Halbjahr 2014 betrug der Wert noch 8,9 Prozent. In Quadratmetern gemessen verringerte sich das kumulierte Leerstandsvolumen innerhalb der letzten zwölf Monate um rund 665.000 Quadratmeter oder um gut zehn Prozent. Grund hierfür sind einerseits zunehmende Maßnahmen wie Umnutzungen, vor allem in Wohnen oder Hotelnutzung, aber auch Abrisse von altem Bürobestand, um anschließend an gleicher Stelle neu bauen zu können. „Darüber hinaus werden nicht mehr marktgängige Büroflächen saniert und finden anschließend leichter einen Büronutzer“, erklärt Ape. „Vor allem der Umwidmung in Wohnraum kommt hierbei aufgrund der angespannten Wohnraumsituation in den Metropolen eine immer größere Bedeutung zu, zumal die Leerstandsrate im Mietwohnungssegment in diesen Städten auf Basis des CBRE-empirica Leerstandsindex weit unter der Zwei-Prozent-Marke liegt.“

In München, Frankfurt und Hamburg liegt dieser Index jeweils unter der Ein-Prozent-Marke, sodass es sich zunehmend lohnt, veralteten Büroflächenbestand einer neuen Nutzungsart zuzuführen. Insbesondere in Frankfurt lässt sich ein signifikanter Leerstandabbau feststellen: absolut sank der Leerstand hier um über elf Prozent oder 170.000 Quadratmeter, was sich in einer Leerstandsrate von 11,7 Prozent ausdrückt, die damit 1,4 Prozentpunkte unter dem entsprechenden Vorjahreswert liegt.

Am stärksten zeigt sich der Leerstandsabbau in München. Hier wurden knapp 220.000 Quadratmeter weniger leerstehende Flächen registriert als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (-14,4 Prozent). Damit ergibt sich eine Leerstandsrate von 6,2 Prozent (minus ein Prozentpunkt gegenüber der Jahresmitte 2014) – unter den Top 5 zugleich der niedrigste Wert. In Münchens zentraler Lage stehen derzeit nur zwei Prozent der Bestandsflächen leer; auch in den weiteren Innenstadtlagen der Isarmetropole sind teilweise weniger als zwei Prozent vakant und untermauern damit eindrucksvoll die Wirtschaftsstärke der bayerischen Landeshauptstadt als eine der bedeutendsten Bürohochburgen hierzulande.

Deutliche Rückgänge lassen sich auch in Berlin und Hamburg feststellen. Hier ging der absolute Leerstand um 144.000 beziehungsweise rund 88.000 Quadratmeter zurück. Entsprechend sank die Leerstandrate auf 7,5 beziehungsweise sieben Prozent. Das sind im Jahresvergleich Rückgänge von 0,9 beziehungsweise 0,7 Prozentpunkten. In Berlin kommt damit der starke Vermietungsumsatz der letzten eineinhalb Jahre sowie eine sehr moderate spekulative Entwicklungspipeline zum Ausdruck.

Der Leerstandsabbau setzt sich auch im Düsseldorfer Marktgebiet weiter fort. Zwar kamen mit der Fertigstellung eines Objektes in der Airport City im ersten Halbjahr rund 6.000 Quadratmeter spekulativer Fläche auf den Markt, jedoch wurden deutlich mehr Flächen durch Abrisse/Umnutzungen und Sanierungsflächen, die erst nach Fertigstellung wieder zum Büroflächenbestand zählen, vom Markt genommen. Im Düsseldorfer Marktgebiet stehen somit aktuell noch rund 957.600 Quadratmeter und damit gut vier Prozent weniger Bürofläche zur Verfügung als im Vorjahreszeitraum. Zur Jahresmitte 2015 resultiert daraus eine Leerstandsrate von rund 10,1 Prozent bezogen auf den gesamten Büroflächenbestand in Düsseldorf und im Umland, inklusive Neuss, Hilden, Erkrath und Ratingen. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen beläuft sich diese Zahl auf 9,6 Prozent.

Spitzenmiete und gewichtete Durchschnittsmiete: Berlin mit deutlichem Anstieg
Aufgrund der sich vor allem in den zentralen Lagen zunehmenden verknappenden Angebote an hochwertigen, modernen Flächen haben sich die Büromieten weiter erhöht. Im Vorjahresvergleich stieg die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt (+2,6 Prozent auf 39,00 Euro pro Quadratmeter und Monat), Hamburg (+2,1 Prozent auf 24,50 Euro pro Quadratmeter und Monat), München (+1,5 Prozent auf 33,00 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Berlin (+2,2 Prozent auf 23,00 Euro pro Quadratmeter und Monat) weiter an. In Berlin stieg auch die gewichtete Durchschnittsmiete deutlich um 13,8 Prozent auf 14,59 Euro pro Quadratmeter und Monat.

In Düsseldorf wurde wegen mangelndem Angebot an Top-Flächen ein Rückgang der erzielbaren Spitzenmiete um 5,5 Prozent auf 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat verzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr ging auch die gewichtete Durchschnittsmiete zurück (-5,6 Prozent auf 13,21 Euro pro Quadratmeter und Monat). Diese stieg aber gegenüber dem ersten Quartal 2015 um rund drei Prozent. Zu der Stabilisierung der gewichteten Durchschnittsmiete im Vergleich zu den Vorquartalen trug auch bei, dass die größten Vermietungstransaktionen durch L’Oréal innerhalb des Stadtgebiets sowie SAP und Capgemini in Ratingen in Neubauprojekten zu entsprechenden Mietpreisen abgeschlossen wurden.

Auch in München sank die gewichtete Durchschnittsmiete um 5,1 Prozent auf 15,16 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ebenfalls leichte Zuwächse gab es in Hamburg (+1,9 Prozent auf 14,60 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Frankfurt (+ 1,0 Prozent auf 19,90 Euro pro Quadratmeter und Monat).

Ausblick: Vermietungsjahr 2015 über der 2,5 Millionen-Quadratmeter-Marke
„Für das gesamte Vermietungsjahr 2015 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz, der weit über dem langfristigen Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegen dürfte und wir gehen davon aus, dass die 2,5 Millionen-Marke geknackt wird“, prognostiziert Linsin. „Hierfür sprechen neben den sehr guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft auch die Vielzahl der sich am Markt befindenden Großgesuche sowie die in den kommenden Monaten auslaufenden Mietverträge, die für eine Belebung am Vermietungsmarkt sorgen werden."

Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH 
Head of Agency Germany +
49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663 
jan.linsin@cbre.com