Frankfurt,
02
Oktober
2015
|
12:24
Europe/Amsterdam

Vermietungsumsatz in den fünf grossen Büromärkten legt weiter deutlich zu

  • Büroflächenumsatz in den Top 5-Märkten mit 2,1 Millionen Quadratmetern 23 Prozent über dem Vorjahresergebnis

  • Vermietungsdynamik vor allem in Berlin und Düsseldorf überdurchschnittlich

  • München nach Berlin mit zweitbestem Vermietungsergebnis

  • Durchschnittliche Leerstandsrate sinkt weiter

  • Mietpreise ziehen weiter an

 

In den ersten neun Monaten des Jahres 2015 wurden in den Top 5-Bürozentren Berlin, Düsseldorf (inkl. Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inkl. Umland) rund 2,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, 23 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Zu diesem Ergebnis kommt das Immobilienberatungsunternehmen CBRE in seinem aktuellen Marktreport. Insbesondere das dritte Quartal zeigte eine starke Dynamik im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal – mit 773.300 Quadratmetern wurde knapp 43 Prozent mehr vermietet als im dritten Quartal 2014, insbesondere aufgrund deutlich höherer Umsätze in Berlin, Düsseldorf und München.

Höchster Flächenumsatz in der Hauptstadt
In den ersten drei Jahresvierteln wies Berlin den höchsten Flächenumsatz (570.200 Quadratmeter) aus, gefolgt von München mit 515.500 Quadratmetern. Hamburg folgte an dritter Stelle, obwohl mit 354.500 Quadratmetern etwas weniger vermietet wurde als im Vorjahreszeitraum. Düsseldorf (339.000 Quadratmeter) und Frankfurt (294.200 Quadratmeter) wiesen dagegen deutliche Zuwächse auf.

Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt
Wie von uns erwartet zeichnet sich mehr und mehr eine Trendwende am Vermietungsmarkt in den fünf großen Büromärkten ab. Die robusten Konjunkturdaten und die gestiegene Zuversicht der Unternehmen spiegelt sich entsprechend in höheren Vermietungsumsätzen wider. Der Vermietungsmarkt kommt ungeachtet der Griechenlandkrise oder der Konjunkturschwäche in China in Schwung und folgt dem sehr dynamischen Investmentmarkt hierzulande.
Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt

Starker TMT-Sektor insbesondere in Düsseldorf
Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 17 Großvermietungen und Eigennutzungen mit jeweils 10.000 Quadratmetern und mehr registriert. Fast 23 Prozent des Flächenumsatzes entfiel auf den TMT-Sektor (Technologie, Medien, Telekommunikation). Insbesondere in Düsseldorf – vorrangig bedingt durch die großvolumigen Anmietungen durch das Hotelsuchportal Trivago sowie die Deutsche Telekom – wurde fast ein Drittel des Umsatzes durch diese Branchen getätigt. Ebenfalls hoch war der Anteil in München (28 Prozent) und in Deutschlands Start-up-Hauptstadt Berlin (25 Prozent). Daneben zeigten sich in den Topstandorten insbesondere die Branche der Berater (zehn Prozent) und der Öffentliche Sektor (8,5 Prozent) anmietungsfreudig, letzterer insbesondere in Hamburg und der Hauptstadt.

Leerstand weiter rückläufig
Der Leerstand ging in allen Topstandorten im Vergleich zum Vorjahr weiter zurück, mit Ausnahme von Frankfurt, wo sich der Wert stabil zeigte. Insgesamt standen gut zehn Prozent weniger Flächen leer als noch im Vorjahr. Die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top 5 sank infolge dessen ebenfalls nochmals und liegt aktuell bei 7,7 Prozent. Hierzu trugen insbesondere die relativ geringen Fertigstellungsvolumina in den Standorten bei. Lediglich in Berlin wurde im bisherigen Jahresverlauf mehr fertiggestellt als im Vorjahreszeitraum. Insgesamt wurden bislang rund 547.000 Quadratmeter in den fünf Standorten fertig entwickelt – rund 15 Prozent weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Von den bis Jahresende 2017 erwarteten Fertigstellungen sind über die Top 5-Standorte gemittelt bislang fast zwei Drittel bereits an Nutzer vergeben. In München wird ein überdurchschnittlich hoher Anteil (41 Prozent) derzeit noch als spekulativ errichtet, jedoch wird auch hier durch die ungebrochen hohe Nachfrage, den geringen Leerstand und das knappe Angebot keine gravierende Leerstandserhöhung erwartet. Im dritten Quartal 2015 wurde für das gesamte Münchner Marktgebiet die Sechs-Prozent-Marke erstmalig seit 2003 wieder unterschritten, wobei sich in den zentralen Lagen der Isarmetropole die Leerstandsraten teilweise unter zwei Prozent bewegen.

„Wenig spekulativer Neubau, viel Abriss und vermehrte Umnutzung in Wohnen, Studentenappartments und Hotelnutzung bei anziehender Nachfrage“, fasst Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, die aktuelle Situation bei der Angebotsentwicklung und fortwährendem Leerstandsabbau zusammen.

Jan Linsin, Head of Research
Langsam wird es in der einen oder anderen Stadt mit hochwertigem Büroraum knapp, was zum einen die Mieten von Bestandsflächen in den zentralen Lagen nach oben treibt und zum anderen dafür sorgt, dass die nicht mehr marktfähigen Büroflächen vermehrt vom Markt genommen und diesem nach einem Refurbishment umgehend wieder zugeführt werden. Eine Strategie, die auch von einigen institutionellen Investoren verfolgt wird, um so an die begehrten Core-Immobilien zu gelangen.
Jan Linsin, Head of Research

Leerstand in München um knapp 18 Prozent gesunken
In München war der Leerstandsabbau besonders deutlich; es standen fast 18 Prozent weniger Flächen leer als im dritten Quartal 2014. Die Leerstandsrate in der bayerischen Hauptstadt ging infolge um 1,2 Prozentpunkte auf 5,8 Prozent zurück und markiert den geringsten Wert unter den Topstandorten. Ebenfalls um 1,2 Prozentpunkte sank die Leerstandsrate in Hamburg, die jetzt bei 6,4 Prozent liegt. Absolut verringerte sich das Leerstandsvolumen um knapp 15 Prozent. In Berlin wird aktuell mit 7,3 Prozent eine um einen Prozentpunkt geringere Rate als im Vorjahresquartal registriert; fast elf Prozent weniger Fläche steht hier leer als noch im dritten Quartal 2014. In Düsseldorf reduzierte sich der Leerstand absolut um knapp acht Prozent. Die Leerstandsrate sank um 0,9 Prozentpunkte auf 9,7 Prozent und in Frankfurt blieben sowohl das Leerstandsvolumen als auch die Leerstandsrate auf dem Niveau des Vorjahresquartals.

Weiterhin höchste Spitzenmiete in Frankfurt
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg im Vorjahresvergleich in fast allen Bürozentren an, mit Ausnahme von Düsseldorf, wo das mangelnde Angebot qualitativ hochwertiger Flächen in Toplage einen Anstieg verhindert. Hier sank der Wert gegenüber dem Vorjahr um 1,9 Prozent auf 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Besonders deutlich fiel der Anstieg in Frankfurt aus, wo die Spitzenmiete um 3,9 Prozent auf 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat stieg, was unter den Top 5-Standorten auch weiterhin den höchsten Wert markiert. In Berlin stieg die Spitzenmiete um 2,2 Prozent auf nunmehr 23,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. In Hamburg und München werden mit 25,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat beziehungsweise 33,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat um 2,0 Prozent beziehungsweise um 1,5 Prozent gestiegene Werte registriert.

Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg ebenfalls in fast allen Standorten an, besonders deutlich in Berlin (+16,7 Prozent auf 14,98 Euro pro Quadratmeter pro Monat) und Düsseldorf (+7,2 Prozent auf 13,93 Euro pro Quadratmeter pro Monat). Moderatere Preisanstiege wurden in Frankfurt (+3,4 Prozent auf 19,72 Euro pro Quadratmeter pro Monat) und Hamburg (+0,7 Prozent auf 14,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat) vermerkt. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Münchner Marktgebiet lag zum Quartalsende mit 15,69 Euro pro Quadratmeter pro Monat annähernd auf dem Vorjahresniveau, damit aber knapp neun Prozent über dem Mittel der vergangenen zehn Jahre. „Zur Stabilisierung dieses hohen Niveaus trägt derzeit auch die hohe Nachfrage nach modernen Neubauflächen bei, deren Angebotsmieten in der Regel höher liegen als der lagetypische Durchschnitt“, erklärt Ape.

Ausblick: Vermietungsjahr 2015 über der 2,5 Millionen-Quadratmeter-Marke
„Für das gesamte Vermietungsjahr 2015 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz, der weit über dem langfristigen Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegen dürfte und gehen davon aus, dass die 2,5 Millionen-Marke geknackt wird“, prognostiziert Linsin. „Hierfür sprechen neben den sehr guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft auch die Vielzahl der sich am Markt befindlichen Großgesuche sowie die in den kommenden Monaten auslaufenden Mietverträge, die für eine Belebung am Vermietungsmarkt sorgen werden.

 

Das dazugehörige Factsheet finden Sie hier: CBRE Büromarkt_Office Market Onepager Q3 2015.pdf

 

Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Agency Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2014 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Köln, Hamburg, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de